观点地产网 周静怡 “SOHO中国未来的方向还是很明确的，就是集中在北京和上海的繁华地段发展。”6月11日下午，SOHO中国离目标又跨进了一大步，SOHO中国董事长潘石屹在微博发布喜讯：SOHO中国购买上海外滩一项目，获得的项目总建筑面积13.1万平米（包括地下）。
该外滩项目位于上海永安路以东、新永安路以南、中山东二路以西、新开河路及人民路以北处，处于外滩第一排的黄金宝地，毗邻上海最知名的景点城隍庙。
公告显示，此次SOHO中国22.5亿收购的90%权益包括地上面积约为6.9万平方米，地下商业面积约为1.2万平方米，库房、车位等设施的面积为5万平方米。
没落七年的宝地
“实际上这是外滩所有的传统建筑当中唯一一个可以新建的，因此非常具有意义。”SOHO中国总裁阎岩在6月11日下午就收购一事召开的媒体电话会议上表示：“我们收购了国鼎公司的90%的股权，由此也就间接持有了外滩204地块项目公司的61.5%的股权。”
尽管只持有该项目61.5%的股权，但是潘石屹表示，该项目实际上是跟上海的几家公司的一个中外合作，中外合作企业所占股权多少，实际上意义并不大。“最关键的就是我们分过来的面积”。潘石屹表示。
阎岩补充解释：“合作企业的特点就是日后的分成比例不一定完全与出资比例一致，另外的股东实际上更多的是未来取得固定数量的物业，我们更多的是来管理、经营、开发整体的项目。这一部分最后留得的使用面积是公告上的数字，这没有太大的分别。另外两位股东更多的是以分得固定数字的面积。”
据了解，该204地块的总建筑面积为18.9万平米，地上面积为11.23万平米。该项目的开发完全由SOHO中国决定，而后投资建设之时，其余股东也会按比例出资。
事实上，SOHO中国入沪的第一役，便是向摩根士丹利收购“上海第一烂尾楼”东海广场一期，交易价格相当于24.5亿元加上前期运营资金的美元等值金额的总和。
一直表示上海将成为公司重兵布局之地，SOHO中国此番二度入沪显然颇具心思。
“上海外滩这个项目，我们接触也有很长时间。可能在这个过程中有一些政策的出台，市场有一些波动，这些东西都不会影响SOHO中国的策略。”潘石屹表示，早在新政出台前的三月份，该项目的收购价格等关键细节便已经基本谈妥。
一向爱好收购烂尾项目的SOHO中国，千挑百选觅得该外滩项目，必然有一定的故事。
总裁阎岩介绍，该204地块项目历史悠久，差不多七年前就已经有了，但是由于拆迁进展非常缓慢，实际上项目最后一个地方完成拆迁只是在世博之前。“所以这个项目应该在过去的七年当中，一直是处于拆迁、设计、准备阶段，还没有开始真正的东西。”阎岩表示该项目七年来一直受限于拆迁，进展一直裹足不前，直到最近，该项目才完成拆迁，成为平整土地。
根据早前潘石屹透露的安排，现时SOHO中国手中握有的一百多亿元现金，全部都要投资到北京和上海两座城市当中，而且都是集中在写字楼和商业地产上面。
在谈及该笔收购的时候，潘石屹表示，SOHO中国帐面上的现金还有140亿，可是为了供公司的发展，这个项目贷款的条件都非常地成熟。所以在收购款中，大概有超过50%是银行贷款。
SOHO中国上海攻略
潘石屹曾表示：“在北京、上海的选择中，我们更看好上海，尽管我们目前在上海的投资大概不到全公司的10%，可是我们会在未来的3、4年时间加大对上海的投资。”
事实上，潘石屹的上海攻略堪称未雨绸缪。
去年8月，SOHO中国收购上海东海广场，标志其正式进军上海房地产市场。如今，东海广场已经成为了今年SOHO中国首四月70多亿元销售收入的主要来源之一。
“东海广场目前出租的情况很好，我们进去的时候，东海广场的出租率不到30%，经过这短短的几个月时间，我们的出租率很快到80%以上。而且出租的公司大部分都是大公司，目前租金水平平均一天6-8元。”在媒体电话会议上，潘石屹再谈东海广场之时，成就感十足。
阎岩则对观点地产新媒体表示，外滩的项目和东海广场相比，既有相似之处，也有不同。
“相似之处是两者都处在上海最好的地段；不同之处是外滩的商业面积比例很大，人流密集和商业气氛浓厚的一个地区。因为旁边有交流枢纽和城隍庙，还有大量的旅游等各种人群。而东海广场，因为地处南京西路，是以商业办公为主，因此90%以上的面积是办公楼。”阎岩表示。
潘石屹还表示，外滩204地块有大量的商铺，而该区域商业物业的潜力非常大，公司目前的想法是先保留商铺，是否进行散售，要待日后具体规划。
阎岩透露，外滩204地块项目规划现在大概有5座楼左右，不同楼座的设计正在调整中，希望能够在2013年下半年推出市场，预计的建安费为1万元/平米。
可以肯定的一点是，老潘的上海攻略依旧在进行当中，据潘石屹透露，目前在上海有多个项目在前期的接触中，今年预计仍将利用100亿左右来收购项目。
