观点地产网 邓敏华 7月11日，上海复地发布公告，旗下子公司复地投资与东亚（中国）、武汉中北以及交银国际信托签订协议。据此，交银国际将设立不超过人民币5.66亿元的信托，投资于武汉中北项目。
此项信托起源于去年8月，当时复地投资与其子公司武汉中北签订委托贷款协议，通过东亚（中国）向武汉中北提供人民币5.66亿元的委托贷款。
根据7月11日的协议，复地投资拟将上述委托贷款协议转让给交银国际信托，而交银国际信托将通过信托的方式向复地投资提供这笔资金。同时，复地投资将其持有的武汉中北70%股权作为抵押。换言之，复地投资成功将一笔“内债”转变为“外债”。
资料显示，武汉中北目前主要负责复地·东湖国际项目开发。该项目总占地53万平方米，规划总建筑面积106万平方米，位处武汉市东湖、沙湖和水果湖三湖之间，为武汉市目前在建的、规划最大的、城市中央顶级综合体。
针对本次交易，复地表示，主要考虑到目前内部资金资源状况，让公司将原来分配予武汉中北的资金重新调配用于作中国其它房地产发展机遇，以重组资产组合。
艰难时代
在上周，复地刚刚通过转让证大合资公司的股权，以及向母公司发行内资股的形式，从复星集团处获得23.2亿人民币的注资。在如此短的时间里面，复地再次寻求融资，引起了业内人士的关注。
实际上，新政后，复地与其他房企一样在销售方面遭遇艰难时代。
根据其日前公布的6月营运数据，2010年上半年复地销售面积为32.8万平方米，得益于销售物业单价的增长，其半年的销售业绩达到39.8亿，同比增长15%。
另一方面，上半年复地完成销售面积约33万平方米，占全年销售目标的31%。截止6月末，内房股行业的销售目标完成率为42%。
辉立证券的一份研究报告指出，预计复地下半年的销售面积较上半年有明显增加，下半年销售面积有望超过50万平方米。按照这样的预期，复地全年销售面积将达销售目标的八成至85万平方米，销售额有望达到100亿元。
辉立证券分析师陈耕认为，下半年复地面临着巨大的销售压力，也许降价对于复地而言是一个明智的选择。复地在上海和杭州的在售项目较多，受调控形势影响，两地的房价下调压力大，目前复地已有部分在售楼盘开始试探性降价。
尽管如此，陈耕认为，复地在房地产开发业务方面资金链并不会太紧张，来自于财务方面风险比较小。反而是今年来，复地董事长范伟反复谈到的私募基金以及房地产投资业务将占用一部分的资金。
陈耕表示：“复地在资金方面肯定是比较有限，特别其开展私募基金业务。因为是私募，所以复地本身的自有资金可能占其中一部分；早前，母公司的注资可能是其中一部分。”
私募基金
今年以来，复地董事长范伟不止一次提到，私募基金将成为复地未来发展的一个方面，是复地未来利润增长点之一。
业内人士指出，在国内房地产融资渠道狭窄的情况下，私募基金可以作为这一行业难题的解决方案之一，市场空间值得看好。
尽管房地产私募基金前途是光明的，但道路却是曲折的，“实际上，复地的投资业务还是处于一个摸索的阶段。特别是在风险控制方面。”陈耕指出：“在我们看来，这一经营模式的关键在于一套可复制的投资模式和有效的风险控制。尽管复地在这一领域已经积累了相当经验。”
根据陈耕的介绍，复地目前的投资业务主要在利用自身在房地产的优势，介入到项目，盘活一些楼盘，以及股权投资。
而复地对证大的股权投资也是其中的一种。范伟曾表示，收购证大股权也是复地增加上海资产的一种方法，此举使得复地获得大约102万平方米的土地储备。
复地私募基金成功的关键在于能否建立一个盈利的模式。目前的的情况来看，陈耕认为：“至少在5年内，复地投资业务对于房地产主业的支撑作用还有待观察。”
复地金融化
当然，这不能阻挡复地在私募基金方面的热情。范伟日前表示，负责房地产投资业务的复地投资集团已经宣布成立，组织架构和人员配置已基本完成。
即使在房企如此艰难时代，范伟并没有放弃对于对于投资业务的扩张。其表示：“未来十年，复地将致力于打造国际一流的房地产开发投资集团。设想到2019年，投资集团对复地的利润贡献将占40%。”
陈耕认为，复地未来的策略是分开发业务及投资业务两大部分。开发业务方面，复地未来还是集中以开发住宅为主；投资业务则可能包括私募的房地产基金，及其他公司股权的投资。创新的房地产金融盈利模式是复地运营的特色，也是其未来业绩增长的重要驱动力。
同时，看好房地产金融未来发展空间的，不仅仅只有复地，还有金地以及中海地产等。
清华大学杜丽虹博士表示，在地产金融方面，最具代表性就是新加坡嘉德置地，嘉德是由两家地产公司合并而成的，新公司成立的时候，就提出了要以地产基金为核心的发展战略，经过八年的发展，形成了有五只REITs和十七只私募基金的资金平台，管理资产总额是259亿新元，相当于约一千三百亿人民币。
嘉德置地模式也许对复地的金融化有借鉴意义。自2009年以来，复地在地产业务扩张的速度应该高于整个行业的平均速度，其销售规模从2009年开始就已经上了一个新的台阶。
显然，复地依然保留了其源于复星系的资本运营思维。
