观点地产网 梁嘉欣 为求上市，卓越终选择妥协让步，转战A股。日前有消息称，卓越地产决定弃港回陆，寻求A股借壳上市。
港股折翼
卓越在香港的上市之路走得并不顺畅。继2008年香港上市挫败后，卓越于2009年再次谋划上市，然而，这一次又是事与愿违。由于估价偏低，加上有贱卖资产的嫌疑，卓越无奈之下，选择主动暂停IPO。
卓越上市之路折翼，但上市的梦想并没有因此减灭。香港IPO铩羽后，卓越变得甚为低调，专注商业地产项目的开发，这一举动被业界视为卓越在为第三次赴港IPO做准备。
在市场一致认为卓越在为IPO努力之时，却传出消息称，卓越地产转向A股市场逐梦，希望通过借壳在A股上市。卓越地产相关人士对此表示，公司内部并无证实该消息。
虽难以判断该消息是否空穴来风，但无可否认的是，目前确实不是赴港IPO的好时机。有投行相关负责人指出，目前国际市场并不理想，不少房企都暂时中止了IPO计划。
内地房企选择赴港IPO，主要是为了能打开海外融资的平台，在境外发行债券融资。市场专业人士认为，时下国际金融市场动荡不已，短期内国际金融市场和全球经济诸多不确定因素暂时难以消除。受负面消息的冲击，原先兴趣浓厚的投资者热情不足，态度趋于保守，并会压低配售价格。面对于企业不利的价格，企业多会选择暂停IPO。
清华大学经管学院博士杜丽虹也表示，受市场环境影响，目前香港整体市场对地产股的估值偏低，尤其市场关注度不够的股票估值则会更低。
对于卓越而言，肯定不想如此“贱卖”自己的资产。二次IPO之时，因国际认购情况不理想，大摩曾提出降价的建议，但卓越却宁可“暂缓上市”。
此外，深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平教授表示，虽香港上市交易成本低，但由于股市的市盈率远远低于国内，因此融资的金额可能相对较少。
深圳资深地产人士林晓华指出，香港上市融资需要经过严格的审查。“境外对中国土地的估价跟境内有所不一样，涉及到融资额和股票销售的期望值会不同，香港证监会根据每年的土地估值去决定你的资产和集资的数额，但目前卓越地产成交量大减，名下的土地价值未能达到09年的高水平，募资额难以达到预期目标。”
早前卓越地产曾表示，目前公司的重心主要以发展商业项目为主，新的住宅项目都在前期开发阶段，在售项目均是原有项目的延续。截至目前，卓越的土地储备规模已有1600万平方米，多是以并购、合作的方式取得。
据相关知情人士透露，卓越地产此前无法顺利通过香港上市守则，源于其土地储备存在法律上的纠纷，“很多土地出让协议的合同没法确认为其产权，因此导致属于其的土地并不多，难以评估其真实的土地价值。”
上述人士续称，香港上市审批很难，在目前的环境下，要想通过并不是件易事。“即便是在09年如此好的市场环境，像恒大也是做出了很大的让步才能在港股上市。”
两度赴港IPO空手而归，眼下海外IPO融资窗口开启又遥遥无期，或许卓越回归国内上市会更方便快捷些。
借壳上市
专业人士指出，相对而言，内地IPO市场则受外部环境因素影响较少，主要还是受国内宏观经济政策的变化及大型融资项目的进展情况影响。
然而目前国内市场也不见得很好——中央对房地产市场的调控力度未减，股票市场更是阴晴不定。国内外市场都如此低迷的情况下，卓越选择回归A股借壳上市可谓是对融资市场的妥协。“现在无论是哪个市场都融不了资，借壳是一个妥协的方式。”杜丽虹指出。
林晓华表示，卓越借壳后无非面临的就是亏损，有些亏损最多就是三四亿，可看做是“出钱买手续，花钱买快速”，“相对于其他的融资海外上市遥遥无期，根本连时间都定不了，借壳则能很快搞定上市。”
林晓华续称，如果不是上市公司，银行不会给予授信，授信额度也会有问题。但一旦完成借壳以后，融资就很容易了。
他指出，国内上市同样会遇到审批上的风险，但相对来说在国内的审批程序较国外的会容易一些。
然而时下中央对房企融资趋紧，银行亦收紧银根，宏观经济政策转向，不少房企原先拟定的增发融资计划亦因此先后搁浅。
在这种市况之下选择上市，卓越显得有点“不明智”。但有业内人士表示，卓越要想上市肯定有战略考虑，不可能考虑短期融资。
“这场调控不可能永远持续下去。在中国资本市场融资是比较容易的，风险不会太大，如果政策相对放松，房企可以融更多资金。”该名业内人士表示。
林晓华也指出，通过借壳上市在融资方面确实有一定难度，但等借壳后业绩做上去，还是可以融资。“市场不可能永远不好，卓越现在连壳都没有，等借完壳全部搞定，市场说不定会转好，但是借壳还需要1至3年的努力。”
业内人士更指出，像卓越这种土地产权不清的企业，可以在借壳融资后，再通过资产注入的方式把土地注入到项目公司，以达到预期目标。
但杜丽虹提醒，如果借壳操作不当，将会产生一定的风险。而国世平教授则提出，倘若卓越选择A股借壳上市，目前的关键是买到比较好的壳，在借壳的时候还要多注意了解政策的取向。
