观点地产网 见习编辑 周茉 3月24日，观点地产新媒体主办的2011城市观点论坛厦门行中，朱中一、陈淮、贾康、钟伟、卢铿、杜丽虹等专家、学者以及地产精英参与会议，共商“三次调控下的房企抉择”。
“不能一口吃成大胖子”，金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹在论坛上，就有关地产企业转型租售并举的资金平衡策略等问题作出表述。
针对目前多数地产商欲求转战商业地产，杜丽虹更多的是建议房企对于运营模式转型之前定要谨慎分析，在杜丽虹认为，这与企业的现金流有着直接关系，此外，管理能力的积累、企业运营的模式、资本市场的支持都是重要的考虑因素。
杜丽虹就商业地产发展、地产企业的资金融资等方面接受了观点地产新媒体专访，以下是部分采访实录：
观点地产新媒体：目前中国整体的商业物业发展处于怎样的发展阶段，对于目前部分地产商转战商业地产，您怎样看待？
杜丽虹：从客观上分析，现在的资本市场外部环境并不支持房企做大规模的商业物业的拓展。当下，国内的商业物业在整体上估值并不高，投资的成本较高，回收的成本偏低，而这一系列的客观条件累积下来，企业在此时选择转型商业地产还是有较大困难。
不同的企业的转型有不同的选择，对于一些大房企，如万科、保利、中海来说，有能力去拓展部分商业物业，但是在所有的房企里，能够有如此能力的企业估计还不到10%。
仔细分析，即使在规模上有能力转型商业发展，也未必适合发展商业物业发展，比如万科，可能更适合和专注于开发物业。对于转型商业物业发展地产企业还应当根据实际情况做具体分析。
观点地产新媒体：就目前已经向商业地产转型发展的房企，您又如何看待或者有怎样的建议？
杜丽虹：目前大多数房企仍处于转型初期阶段，还需要严格控制投资物业上的资金沉淀；还有就是需要不断探索商业地产新模式；另外，对于更多房企选择的租售并举，其目的绝不仅仅是获取投资物业的升值收益，在提高对抗冲击能力方面，投资物业的租金收益贡献远比资金收益贡献更加重要，所以创新模式就显得更加重要了。
再有，企业要严格控制自身的囤地规模，除此之外，企业的投资型物业在随着企业扩张比重越来越高之时，企业的财务应该越来越保守，10%的投资物业占比将使有息负债空间缩小18%。因此，每个企业都要有一个能确保自己“抵御持续调控风险的安全底线”。
观点地产新媒体：房地产企业应该如何确保自己“抵御持续调控风险的安全底线”？
杜丽虹：地产企业的资金短期内应该还不会出现问题，但是从目前国家严厉的调控措施来看，调控预计将会持续到2011年下半年，届时，部分地产企业的资金链条或许会出现一些缺口。
在我认为，除了小企业将面临更多挑战，一些较大的房企，他们的项目市场铺开得更大，压下的资金更多，或者这类企业面临的挑战更大。
解决这一问题的办法更多的还应该是企业自身加速周转。如果有可能，部分地产商可以通过地产基金筹集资金，但是总体来说，不论是地产基金与信托或者离岸融资都不应该是房企融资的主要方式。
观点地产新媒体：从去年开始，部分地产商开始通过海外市场进行融资，离岸人民币债券就是其中比较多的融资渠道，对于这一方式的融资，您认为它的优缺点是什么？
杜丽虹：离岸人民币债券的优点首先是发行利率比较低，另外，境外投资人对人民币都有很好的预期，投资人从中能够赚到一部分人民币升值的差价，因此，房企比较容易募集到资金。再有，这类融资周期长，比较一般的银行贷款来说，离岸人债的周期可以是在5年或者更长的期限。
但是，对于这类融资，国家对外资投资房地产是有限制的，即使离岸人债本身有很多优势，但也只是少部分房地产去选择。另外，对于这类境外债券市场融资，订立的条款是很严格和繁复的，就比如绿城，就在此前离岸融资的过程中宣告失败。
因此，若发行此类债券，房产商一定要详细了解其中各项条款、细节以及整个债券市场。
观点地产新媒体：目前，还有信托融资也是许多房企选择较多的融资渠道，那您又怎样看待这类融资呢？
杜丽虹：信托可以说是变相的银行贷款，这是企业在一般申请不到贷款时候的一种次优选择。
比较于银行贷款分析，其利率比银行贷款高的多，其次，信托融资要求企业有很严格的抵押条款；即使如此，虽然有多企业选择此类融资，就比如万科、中华企业，但是这个渠道也面临越来越多的市场调控。
