观点地产网 曹萍 面对难以冷静的房地产市场和难见下行的房价，中央政府在今年年初提出了建设1000万套保障房的目标，还要求各地须明确各自的建设任务。不仅如此，中央还让各地立下"军令状"，对于保障性住房租售管理和后期使用监管不力的地区，将对相关负责人进行约谈和问责。
但是，1000万套的保障房建设至少需要1.3万亿的资金，中央政府的下拨杯水车薪，开发商对于保障房的建设亦持观望态度。
这高额的建设资金究竟如何筹集？保障房建设的主力军应该是谁？政府在保障房建设中应该扮演怎样的角色？
对此种种疑问，观点地产新媒体特邀清华大学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士，阐述她对于保障房资金模式的观察和思考。
观点地产新媒体：目前我国保障房建设资金来源的主要渠道有哪些？
杜丽虹：保障房建设资金来源比较复杂，很难明确说由哪些组成的，因为表面上跟实际的并不一样。比如说廉租房、公租房等，是由开发商购买的地中间配套的比例这部分开发的，这个钱是开发商出的还是政府补贴的？很难说。
观点地产新媒体：目前保障房建设的资金来源里，中央政府直接下拨的补助大概是什么比例？
杜丽虹：在保障房建设资金来源中，中央政府下拨部分所占的比例并不大，现在主要还是靠地方的配套。但地方也没有那么多钱。其实，中央的下拨更多的是一种引导性的，并不是一个主体，地方的配套以及民间资本才是主体。
观点地产新媒体：现在民间资本介入还不是很多，那么地方政府出得是不是比较多一点？
杜丽虹：现在压力都在地方政府上。
观点地产新媒体：保障房建设中，要求地方政府要把土地出让净收益的10%用作保障房建设。但有数据显示，按保守的算法2010年土地净收益的10%应该有1000亿，但是实际上只有100亿左右。为什么这个10%的目标很难达到呢？
杜丽虹：最主要的问题不是建设资金的问题，而是在于土地。因为加大保障性住房开发，势必需要地方政府拿出一定面积的土地来配合开发。相比较供应商品房建设用地获取的土地出让金，供应保障房建设用地，则不可能有那么大的收益。所以，在总体上，地方政府土地出让金就会减少。
其实，对于地方政府来说，在保障房建设上出的钱不是很多，但是土地出让金的减少对于地方财政影响很大，有的地方，财政收入甚至可能会减少一半。
观点地产新媒体：除此之外，现在很多地方政府提到要试点住房公积金增值收益净收入用于保障房建设，这部分资金用于保障房建设有什么影响？
杜丽虹：用公积金建设保障房现在还存在争议。很多交公积金的人不一定愿意，因为这个钱名义上说是购买商品房和经济适用房的人都需要交的，购买商品房的人不一定愿意自己交的钱用于保障性住房的建设。
观点地产新媒体：政府主导的保障性住房有什么不足或弊端？
杜丽虹：政府主导的保障性住房容易出现供应不足、效率低的问题。供应不足现在已经是明摆着的，政府主导的保障性住房跟规划需要建设的总是有缺口的；效率低一方面是现在开发建设的进程跟不上，另一方面在保障性住房的分配方面，现在已经出现了很多的不公平的问题。
观点地产新媒体：有没有一些好的解决方案？
杜丽虹：保障房领域，如果政府涉足得过多，就会面临刚才说到的问题。所以，需要把这个机制扭转过来，用一种市场化的方式。要吸引民间资本进来，就要给其一个市场化的回报。政府肯定要投入补贴的，但是投入的资金要高效地使用。
观点地产新媒体：保障房建设的第二主体民间资本，要怎么有效地引入？
杜丽虹：有效引入的关键是政府投资方式的转变，可能需要从一种全部投资或者是大包大揽的模式转变成一种补贴的方式。无论是采取收益补贴还是税收补贴的方式，使民间资本在投资保障性住房的时候可以获得相对合理的回报率，民间资本才会进来。
观点地产新媒体：什么样的水平才叫合理？
杜丽虹：这个是有差异的，要分是公租房还是经济适用房。公租房如果要做成国际上REITs或者类似这类的产品的话，至少要给到7%左右的回报，最低也不能低于5%，但是现在是做不到这个水平的。
观点地产新媒体：目前还没有这方面的政策规定吧？
杜丽虹：没有。如果是税收优惠的话，要从财政部那里立法解决的，这不是一两天的问题，也不是每个地方政府可以自己决定的。用补贴的方式的话，现在还没有哪个地方政府明确采取一种补贴的方式，来提高民间资金投资保障性住房的回报，但就是承诺一个比较低的回报。
观点地产新媒体：民间资本投资保障房建设现在都有哪些形式？政府和民间资本怎样的比例才算合理？
杜丽虹：现在基本上是在开发环节，承包项目做开发，政府补贴这是一个主要的方式。如果制度设计得合理的话，全部都是民间资本的话也没有关系的。
观点地产新媒体：今年在民间资本谈得比较多的是房地产基金，这个为什么会这么受关注？
杜丽虹：真正民间资本的房地产基金进入保障性住房的估计也很少。天津有一个，但那个是信托，还不是真正的房地产基金。事实上，在任何一个地产的环节，地产基金今年都很热，并不是说针对保障性住房很热。
观点地产新媒体：现在除了政府行为以外，民间资本要介入，除了房地产基金之外，还有其他哪些形式的，比如说保险资金、债券，有这种的吗？
杜丽虹：没有。
观点地产新媒体：最近广州市政府正在研究房地产投资信托资金(REITs)用作保障房建设，您觉得这个有没有可操作性？
杜丽虹：天津也有。天津是最早提出保障性住房做REITs的，但这里面还是要回到最初的问题，就是回报率太低，如果政府补贴没补贴到一个合理的回报，REITs发出来也没有用，收益率不高于银行利率是不可能的。
观点地产新媒体：也就是说它的回报率必须高于银行利率？
杜丽虹：对，不仅是要高于，至少要比无风险利率高2-4个百分点才可以，至少要高2个百分点。现在银行一年提存款利率已经提升到2点多快3了，所以，REITs发出来的产品至少要有5%左右的收益率才是合理的。很多的地方政府都想做这样的保障性住房的REITs，但是不管是哪里的地方政府，面临的一个共同问题就是怎样提供一个合理的回报。
观点地产新媒体：有没有必要成立一个公司平台来做这个？
杜丽虹：成不成立公司平台没有用，关键是这个饼就这么大，如果没有政府补贴，没有外部的收益补贴，谁做也拿不到相对合理的回报。
观点地产新媒体：所以说政府要做这个REITs，比较关键的问题就是要考虑回报率的问题？
杜丽虹：是的，以北京为例，做一个简单的测算。从一环到六环全算上，北京的平均房价是2.5万元/平方米，一个60平米的房子就是150万，要有5%的回报率的话，每年总的收益估计要达到7.5万。如果没有政府补贴的话，完全用市场化的方式做，不算物业等的费用，只是单租金每年至少要7.5万，也就是每个月的租金6千多块钱。别说公租房，就算是商业的租房，也达不到6千多的租金，除非是很高档的公寓。
现在要求公租房的租金要比市场化低20%。北京现在的租金平均在三千左右，三千左右低于20%的话，就算是两千。两千的话，一年的租金只有2.4万，如果是5%的回报，就意味着房子总的建造成本不能超过50万，也就是说每平米不能超过1万。
每平米不能超过1万的话，首先土地肯定是要政府出的，因为如果让开发商从市场上拿地建公租房的话，地的成本就不止1万了。如果政府出地，开发商有可能做到每平米的建造成本在1万以下的，这样做公租房才有意义。如果是完全从市场上去拿地的话，政府必须要给其他的补贴。
观点地产新媒体：重庆的保障房建设免去了土地出让金，北京采取的是配建方式，在重庆模式和北京模式里，是不是说像重庆这种免出让金的可能好一点？
杜丽虹：也不是这样说，只是说谁来出这笔钱。
重庆是政府直接免土地出让金，等于是政府出了这笔钱，但是这个模式有一个问题。因为现在全国各地方政府土地财政收益都是很高的，如果让地方政府拿出大块的土地，不在这些土地赚钱的话，可能会出现财政资金的缺口。
尤其是一些经济不是很发达的地区，本身的所得税、增值税各方面的税都很少，只靠土地赚钱，如果拿出大量的土地不收钱，政府财政就可能出问题。
重庆模式的好处是，房市还很火爆的情况下，会扩张得很快。因为在政府没钱的情况下，再怎么要求建保障性住房他也建不起来，这种方式解决了保障性住房资金来源的问题，所以，它可能会拓展。就是保障性住房能够比较快地建起来，但它的弊端也是很明显的，会进一步推高商品房的价格。
北京的配建方式，实际上是买商品房的人支付了成本。虽然说做保障性住房，但其实政府没有出钱，把成本转嫁给了购房人。这可能比较容易受到诟病，政府说了半天保障性住房，其实资金的成本还是由购买商品房的人来出。
观点地产新媒体：那是不是可以这样说，如果某些城市它的经济发展得比较好的话，它就可以多一点发展重庆的模式，也就是说政府直接免掉土地成本？
杜丽虹：是的。
观点地产新媒体：某些城市的经济不怎么好，就可以多一些发展配建的方式，政府出少一点？
杜丽虹：可以这么说吧，如果这个城市的房价允许的话。因为现在，三线城市的房价也是处于被调控状态。
