观点地产网 梁嘉欣 房地产基金已成为目前行业里发展最为迅速的领域。随着房企对金融工具的越来越重视，不少房企也纷纷投身至基金行业当中，荣盛亦是其中之一。
2010年9月，荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司正式成立，荣盛泰发基金董事总经理章华曾表示，房企依靠基金渠道获得股权类融资，相当于净资产增加，负债率下降，而且可以增大财务杠杆规模。但是与一般房企基金相比，荣盛更致力于社会化运作。
纵观近期兴起的众多地产私募基金，由于国内成熟的有限合伙人缺乏，各支基金均面临募资难的问题，发展速度相对缓慢。在寻觅募资渠道的过程中，不少基金看上了金融平台，选择与之联姻合作，泰发基金在这方面的表现尤为突出些。
据了解，日前泰发与中投保的首单协作已完成，中投保计划5亿元投向泰发基金储藏项目池内的房地产项目，目前该笔资金已到位。除此之外，泰发与其他几个金融平台的协作也已进入合同阶段，估计范围会超越20亿元。
章华曾透露，联姻金融混业平台，不仅无需直接面对高净值的投资人，还可以省去大量沟通本钱，对基金的范围扩展作用不小。但是，需要让渡部分利益也是在所难免的事。章华日前在接受观点地产新媒体采访时对此表示，基金是通过整合社会资金去投入社会项目，整个过程就充满着分享。如果基金做不成规模，要想赚大钱获得很丰厚的回报非常困难。
以下为观点地产新媒体对章华先生的采访实录：
观点地产新媒体：目前与金融机构合作，这对扩大泰发基金规模将有很大帮助，但是既然合作就需要有一定的让利，泰发基金如何在规模发展及利益获取当中寻找平衡点？
章华：社会的资源是无限的，但是还得敢于分享、乐于分享，这个心态很关键。做基金并不是用自有资金去投入的，而是整合社会资金去投入社会项目。整个过程就充满着分享。
基金的未来是无限量的。国际上最大的基金就管理几百亿美金，这就要求有一定规模，如果做不成规模，想要拿出一个东西就赚一笔大钱，获得很丰厚的回报，这很难实现，因为国内基金仍处于发展初期，还没形成品牌效应。
观点地产新媒体：现在不少地产基金都普遍遇到募资难的问题，这是为什么？
章华：这就是难者不会，会者不难。在国内做基金真正能挑得起头来的人是少之又少，之前很多的大的金融机构和大的开发商都希望把这一块“蛋糕”做起来，但最后都没做大。
做基金，需要专业化，要懂得财务、懂投资、金融、资产管理、税收，还要有资源，并要了解国家的整体宏观形势，还需要有很好的沟通交流水平和能力，另外还需具备法律设计，框架设计等知识。整个流程下来实际上并不容易。
虽然目前处在这样一个机会无限的大好阶段，但是我不认为短时间内就一定会出来很多成功的基金公司，这是不现实的，只有那些已经准备好了的人才可能会最先走出来。
观点地产新媒体：近期房企开始注重金融工具的投资参与，但就目前而言，房企在金融投资方面的发展并没有得到太大的突破，这是什么原因导致的？
章华：那些基金目前进展不大，其一是至今规模仍未做出来，对团队的理念、合作模式、权益流程等的认知还很少。其二，目前很多房企发起的基金主要还是作为自己内部的融资渠道，并未按照基金原有的概念去做基金的事。
而我们基金则坚持市场化方向，希望用投资的标准去做项目，但并不意味着我们就排斥做自己开发商项目。关键还要看是否有一个通行的标准，并是否是按照这样的规范去实现的。否则就变成了拿了社会的资金投入自己的项目，走的是一个非市场化的方向。这种基金真的不利于创造品牌，走不出来就永远只是一个内部融资的概念。
观点地产新媒体：作为开发商发起的基金平台，你们是如何定位自己的？在发起人的项目及外界项目当中，你们是如何抉择的？
章华：我们不是作为像开发商的内设部门来体现的，尽管我们的管理团队有开发商的股份份额。
但是在初期的发起阶段，由开发商发起有一个天然优势，就在于要扶持这个品牌发展，相对而言，我们投入的其它项目就可能会少些。
我们更希望坚持社会化的方向，并按照标准来做，择优选择合作项目。所谓的优质无外乎就是回报和风险。假设社会上有很多回报更高风险更低的项目，我们更倾向于做这些项目。
在这一点上，股东方与我们也有共识，他们也希望我们能做得更为社会化，而我们亦希望能通过社会化运作打造成知名的基金品牌。
其实，由于我们基金会有多个联合平台，他们拥有否决权，所以不可能我们想投谁的项目就投谁的项目，还需经过联合平台去确定项目是否符合我们的标准。而这样的联合平台机制，也确保了我们投资的独立性。
观点地产新媒体：目前泰发基金参与的项目是否以住宅项目为主？
章华：对。因为住宅项目的核心还是在于周转较快。虽然国家在调控，但我们还是希望做一些刚需产品，肯定不会去做投机性产品，我们也会紧贴国家政策的导向，进入一些刚性需求的城市，尽量避免去目前已实现限购的一些城市。
全中国有600个城市，限购的城市还是很少，仅占全国10%左右，我们还有很多的选择，当然我们还要考虑进入的线路。虽然部分城市限购，但总有一些内容值得做，限购一定是短期的，不可能维持太长时间。
其实，调控恰恰也是我们投资的机会。从目前的情况来看，之前很多土地都溢价成交，但现在基本上是底价中标。这就在于，你是否对中国经济有信心，假设有信心，就不应该排斥房地产行业。
房地产业是支柱，不会以某个人的意志而转移。在国家整个长期持续发展的过程中，可能还是离不开房地产行业。
观点地产新媒体：据了解，泰发基金也有考虑参与保障房的建设，那么将如何考虑未来资金的进入及退出的问题？跟一般地产项目的退出有何区别？
章华：从当前情况来看，国家对保障房的进和退并没有一个非常清晰的思考。但这个任务既然下达了，战略也已经确定。从眼下的趋势上来判断，未来一到三年保障房的量会很大。
其实政府现在的执政能力也越来越强了，他们一定会琢磨出一套各方共赢的方式，让政府不亏，亦能让社会大众受益，同时也让投资者有回报。
一般的项目基本上是通过产品进入销售同时退出，销售之后，款项就可以回来。这和普通PE不一样，普通PE一般都是上市为退出目标，且周期长。
地产PE的话，一般住宅的周期就短，而商业综合体的周期可长可短，保障房目前还不确定。
所以，地方政府必须自己拿出智慧，我相信每个地方的出口未来也是不一样的。比如说有的保障房建成以后，可以用土地来补，或用商业来补，或者政府来回购，路径非常多元，就看地方政府愿意采用哪种方式。
孟晓苏先生也曾公开讲过，投进去后我怎么出呢？政府给我地就好了，也许我在这里砸了两个亿，可能那个地也是两个亿，那我就用两个亿把这块地拿过来做开发，然后又进入了一个良性循环的状态。
观点地产新媒体：像信托一样，基金也有股权类产品及债权类产品，目前荣盛泰发参与的项目以哪种产品类型为主？
章华：既然叫基金，未来肯定是要做股权方向，甚至是一个纯股权的方向。但是在这过程里面，如果有一些比较合适的机会，风险也很低，收益也不错的话，我们也会做债权类产品，但这不是我们的主流方向。
对比股权，债权的操作简单很多，只要层层锁定风险就可以了，换句话说，只要债权抵押手续一落实基本上后面的事情就睡大觉了。
但是股权类产品是要做全过程的管理，需要从投资前的分析包括进驻调查、框架协议的签订、董事会的议事规则，到具体的经营管理里的重大进程的跟踪，以及退出方案的设计有基本的了解。
观点地产新媒体：目前泰发基金已在上海成立了一个分公司，那接下来是否还会有怎样的发展计划？
章华：我们成立公司的初衷就着眼于全球化，国际化标准运作。我们现在已有一些知名外资及地产基金的合作伙伴，双方正在商议如何推进下一步。
我们把总部放在北京，主要看中中国很多金融机构的总部设在北京。成立上海公司是因为上海现在已经成为全球资本进入中国的一个桥头堡。
我们在公司成立的那一天起，就一直坚持高标准，严要求，整个的风控和流程都是按照一套标准来做的。正因如此，所以像IDG、中信证券等国内外最顶尖的金融机构对我们非常认同。另外，几家国内著名的信托也聘请我们做他们的地产PE顾问，此外，央企的16家之一的房地产公司也请我们做他们的基金顾问。
