编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。
观点地产网 博鳌特稿 李宁 近段时间以来，境外机构关于中国经济“硬着陆”的问题，一直引发学界的热议。
房地产泡沫与地方债的风险恰恰是起到了支撑“硬着陆”的核心论据，对此，兴业银行首席经济学家、市场研究总监鲁政委称，房地产泡沫是没有办法预测到的，但可以从“泡沫”生成的机制上去着手。与其去判断房价是不是高，还不如从控制它生成的机理、从控制负债率入手，可以先把负债率平缓地降下来，然后再看价格有什么样的反应。
对于当前持续的房地产调控，鲁政委表示，现在要做的是降低开发商的负债率，降低购房者的负债率，而不是限购，这方面可以参考德国的成功案例。
关于地方债的风险，鲁政委认为，地方债整体的风险不大，但最近一段时间主要是海外的机构在找一些理由来做空中国。目前政府已经高度重视了这个问题，并着手在解决它，因而最终形成风险的可能性就不会很大。
以下为观点地产新媒体对鲁政委先生的采访实录：
观点地产新媒体：近期国际货币基金组织发了报告称，比较担心中国出现房地产泡沫的风险，包括一些外资机构也在表达这方面的担忧。就目前持续的房地产调控，您是怎么看待房地产泡沫的？
鲁政委：首先，我不知道怎么界定“泡沫”，没有办法能够事先准确判定“泡沫”的存在。从历史上看，“泡沫”总是在事后才被发现的，没有人准确的预言到。这里面即使是以研究经济，或者研究泡沫久负盛名的学者，比如最典型的一个笑柄就是这个“欧文·费雪”，美国的经济学家在1929年大崩溃之前觉得这个股票没问题，不高，但是他说完几个月后就崩溃了。
再比如说现在研究泡沫著名的“金德尔伯格”和“罗伯特·希勒”，他们也承认没有办法事先预言这个泡沫什么时候会出现。就是说你虽然可能预言到什么有可能成为未来的泡沫，但是不知道具体到哪一个时点会出问题。
我们没有办法预测到“泡沫”，这隐含地意味着我们无法对资产价格的合理性做出准确的判断，或者对资产价格的未来走势进行准确判断，因而我们没有能力去判断这个价格是不是合理的，但我们却就可以从“泡沫”生成的机制上去着手。
我们为什么害怕泡沫？为什么担心泡沫？就是一旦它下跌之后会对经济方方面面造成巨大的影响，而这个方方面面造成巨大影响难道仅仅是因为它叫“资产”吗，它姓“资”吗，不是的，而是因为资产里面往往隐含着一种高杠杆运作的方式。
所以，“泡沫”就是以蓬齐融资的方式把价格推高到不可持续的高度。所谓蓬齐融资就是必须借新钱还旧债才能持续的游戏，一旦新钱借不进来就立刻崩盘的赌局。
在明白了“泡沫”的生成机制之后，我们与其去判断房价是不是高，还不如从控制它生成的机理、从控制负债率入手，我们可以先把负债率平缓地降下来，然后再看价格有什么样的反应。
这方面一个非常著名的例子，就是德国自70年代以来人均收入涨了3倍，但是其房价只涨了6成，它有一个非常有名的政策，就是你买第一套房首付要达到50%，这个负债率就很低了。德国就有效的控制住了过度的杠杆化，避免了把资产价格推高到过高的可能性。
所以，我们现在要做的是这方面，而不是限购，而不是去判断这个价格是不是合理。对于我们来说，就是要降低开发商的负债率，降低购房者的负债率。
观点地产新媒体：地方债现在讨论得也很厉害，一部分观点比较担心这一块，您的看法呢？
鲁政委：我们首先承认目前10万亿的地方债数字是很大的。但是，有几个问题没有搞清楚。比如说10万亿，即便是我们认为它都是坏帐，可是这些东西不是在今年一年都要还清。
按审计署的统计，在今年要还的金额是2.3万亿。这样一个量对于今年是有点大，但是如果我们能够通过允许地方政府发债等方面，让这些债务的偿还期限重新分布，那么，10万亿的还款额就并不是特别大。
10万亿大概相当于中国一年的财政收入（还不包括财政之外的税费收入），相当于我国目前100万亿银行资产的1/10，相当于银行50万亿贷款的20%。
但是，10万亿中并非所有最终都会成为坏帐，并非所有的抵押品都不足。如果按照审计署提供的信息，目前大概有16%左右的出现逾期（姑且不讨论逾期的是否最后就会成为坏账），那也只有1.6万亿。对应着今年需要偿还的金额2.3万亿，按16%来算才多少，大概就是3700亿左右。
在10万亿中，纯属融资平台的只有5万亿左右，如果按16%水平来计算，可能出现坏账的就是8000亿，相当于50万亿银行贷款的1.6%左右。
观点地产新媒体：所以，整体上对违约率的影响并不是很大，还是在可控范围？
鲁政委：实际上整体的风险是不大的，但是现在的问题在哪里呢？就是最近一段时间出现的一个风潮，海外在找一些理由来做空中国，包括先唱中国经济要“硬着陆”，最后发现第二季度数据很好，“硬着陆”观点不行了，穆迪就上来瞎轰一轰，其关于中国地方债的估计方法明显有失严谨，这招不行了，它又在香港“插红旗”，反正总是在想办法。
我觉得融资平台这个当然是一个问题，但是我们政府已经高度重视了这个问题，并着手在解决它，因而最终形成风险的可能性就不会很大。
但是，因为这样的一个舆论，国际投行最终会从中间赚钱，也不管你中国地方政府的融资平台最终是否会出问题。
举个例子可以清楚显示投行们赚钱的逻辑，第一季度它要说中国经济“硬着陆”肯定没多少人相信，他那时出钱买一个中国经济“硬着陆”的保护非常便宜，因为市场觉得还是极小概率的（比如市场相信只有1%的概率）；经过一再忽悠，现在可能已有20%的人觉得中国经济存在“硬着陆”的风险了，这个CDS（信贷违约掉期）就变贵了。此时，他们就可以平仓获利了。最后，中国经济没有硬着陆，但投行却已经把钱赚到了。
这就是现在媒体始终不明白的一个道理，说境外机构天天谈，但发现最后实际上它的预言没有实现，那他天天说这个事情干嘛，他从哪里赚钱呢。可是，你错了，这个唱空机构早已在这个语言要正式兑现之前就已经清仓掉了，只是击鼓传花，接到最后一棒的会倒霉。
观点地产新媒体：一部分经济学家认为随着第三次加息以后，紧缩货币政策可能会接近尾声，您对这个观点是持什么态度？
鲁政委：这个事情要分两个方面看，第一个要从“应该怎么样”来看，第二个要从“会怎么样”来看。“应该怎么样”，是你认为的一种最佳状态，你觉得这么做最好，但是现实往往并不是朝着最理想的状态发展的。所以，从应该怎么样的角度来说，我觉得现在不再加息也可以。
但是，从判断最后“会不会”来讲，我觉得再加一次的可能性还是很大的，下半年整体应该还需要加1-2次。
观点地产新媒体：统计局公布的上半年CPI是5.4%，包括六月份达到6.4%，出乎很多人意料，这么高的一个通胀，我们看将近60%都是来自猪肉的增长，您觉得准确吗？
鲁政委：其实，这个是一个误导。你仔细去看一下，中国现在除了大蒜价格在跌外，还有什么不涨。你看到在中国的CPI，过去很少见到CPI的八大项一起向上，现在就是一起向上的情况。
一些产品类别，要么权重较大（比如食品），要么波动幅度较大（比如猪肉），结果，从计算结果来看，他们的贡献就比较多，但其实目前上涨的东西还很多。
观点地产新媒体：其实主要原因还是货币超发吗？
鲁政委：货币超发是一种简单的说法，就是说你归根结底还是货币，但如果都说是货币的问题，就在某种程度上掩盖了这个问题的某些方面。
因为这一轮也有很多是由于供给方推动的因素，比如说房地产，如果你有心观察的话，应该注意到从2010年4月份中国开始调控房地产的时候，一线城市的租金全线暴涨，这就是因为调控造成地产商新房供给放缓、居民观望造成可以出租的房屋入市放缓，结果租金价格出现迅速上涨。
观点地产新媒体：您的观点是限购政策还存在改善的空间？
鲁政委：对。为什么要限购？限购表明供给不足。解决供给不足的问题，最直接有效的办法就是增加供给，特别是普通商品房的供给，目前在这方面还需要大力加强。
观点地产新媒体：如果这个二、三线城市都限购的话对房企的影响会非常大，您觉得呢？
鲁政委：那当然，你看今年领头羊房地产企业上半年销售量同比50-60%的增长，全部都来源于二、三线城市的贡献啊。
观点地产新媒体：一方面银根在收紧，房地产调控在持续，但是保障房这一块还需要资金，而地方债负担又这么重，该怎么解决？
鲁政委：政府大规模盖房子，这种方式本身就需要反思和改进。解决低收入群体的住房问题，就必须要给他盖房子吗？给他补租金可不可以呢？政府要大规模盖房子首先面临的挑战是没有钱，这就相当于要把这些人70年的租金在今天一次性付清，那肯定支出压力很大。
但是，如果是补房租，就相当于是分期付款，还是按月分期付款，这样政府的财政压力就不会有那么大了。
政府直接盖房的第二个挑战是，对买不起房子的老百姓的焦虑缓解效果不明显。你可以到马路边外面随机访问100个人，你去问他你说你买得起房子吗，他如果说买不起，你可以再问他觉得政府的保障房能覆盖到他吗？我相信，你问100个人，100个人都会一脸茫然，他觉得政府干的这事跟他没什么关系。这样宏观调控的效果就会大打折扣。
观点地产新媒体：前不久王石也说现在房地产调控已经骑虎难下，去年到现在差不多15个月的调控，您觉得政府现在的处境会怎样？
鲁政委：哪里只是15个月的调控？1998年住房商品化改革以来，我们打响对房地产调控的第一枪是在2003年，8年过去了，我们的调控结果最后是南辕北辙，愈行愈远。
观点地产新媒体：那么，中国房地产问题的症结到底在哪里？
鲁政委：归纳为两个方面。第一、就是中国房地产的问题主要是供给不足的问题，供给不足造成价格过高。
第二个问题是结构失衡，在这个市场上，总价比较低的房子太少，可是这个结构失衡的主要问题又在地方政府的失职，出让的允许盖中低价位、中小套型的土地太少。没有可以盖便宜房子的地卖出来，怎么可能盖出便宜的房子呢？而土地是地方政府卖的。
