在这一年，受调控影响，开发商资金趋紧已是不争的事实，银行贷款难批，房地产信托多次传出被叫停的消息，被一些房企视为救命稻草的海外融资也在2011年8月因为国家外汇局一则“暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请”的条文而暂时封堵。
遭此困境，房企各显身手，有寻求信托或基金公司合作，也有自己主导成立地产基金的，譬如华盛莱蒙基金、万通核心成长股权投资基金等。
2011年底，盛世神州成为第一支在国家发改委备案的私募房地产投资基金，这宣告了基金的重要性。而基金对于房企，真的会是雪中送炭，还只是房企无奈下的变相融资，抑或又是曹少山所言的“对大部分开发商而言只是水中花”？
结构化基金是苏鑫目前极力倡导的，2012年，基金将怎样寻求一条与开发商共赢的道路，请听高和投资董事长苏鑫的一番建议：
关于基金
观点地产新媒体：现在苏总倡导比较多的是与开发商合作的结构化基金，具体合作方式是怎样的？这种基金运营的话现在缺什么？
苏鑫：结构化基金，就是选择一些理念、观念一致的，未来发展有潜质的开发商成立一个战略合作(关系)。目前，开发商缺的是资金，除此之外，还缺少商业地产的运营和销售能力。
不是说简单地把商铺散卖了就可以，这种传统的模式走不下去了，还必须得能够卖给一些机构投资者。当然卖给保险公司最好，但是保险公司不一定买，那就要选择卖给安全资本。
我们做的结构化基金就是可以提供这种专业服务的，除了帮助开发商融资，还能够帮助实现资产升值，从资产的变现、运营等方面提供帮助。
结构化基金符合未来产业的发展，规模可以做得更大。买卖基金肯定也有很大的机会，尤其是市场波动时候，但是买卖基金对钱的偏好是不一样的，比方说投买卖基金的这些钱希望是高回报的、承担高风险的，那么投结构化基金的这些钱可能是本利润回报。
观点地产新媒体：结构化基金中，基金与开发商的合作方式是怎么样的？这种基金跟开发商自己成立的基金有什么不一样？
苏鑫：各种方式都有。有可能是股权的形式，有可能是债权的形式，更接近于加强融资。
开发商自己成立基金的目标可能不一样，更多的是自己融资。而结构基金首先是一个专业化基金，只不过需要考虑到合作商、开发商的需求，说到底就是不能赚钱赚太多了。
也就是说，如果把资产股权全部买过来，那最后的市场风险由基金自身承担，当然收益也最大。但如果跟开发商合作，共担风险，当然也只能共同分享未来资产的升值。
为什么开发商愿意跟结构化基金合作呢？因为结构化基金除了有钱以外，还能给开发商提供专业的能力。这样的话，实际上大家都赚到钱，这些钱不是从开发商兜里拿过来的，是大家共同承担风险从市场上赚回来。同时，由于专业的运作，实现了资产价值的提升，市场购买者也没亏，大家都受益。
观点地产新媒体：房企现在成立的这种基金是否就是大家说的一种变相融资？
苏鑫：更多的房企短期的一定是这种心态，这也是它的直接动力。有些房企已经开始看到未来的一些趋势。
比如说商业地产方面，有些大的开发公司已经开始组建自己独资控股的基金发展公司，整个运作都在上市公司这个监控范围之内，很透明、很阳光。这种公司是很有战略眼光的，未来可能要走比较市场化的路径。
观点地产新媒体：走了市场化道路以后就比较专业了？
苏鑫：对，这时它就不是简单的融资工具。但是开发商做基金，前期，尤其在这种现实环境下，有一个好处——开发商有项目，而且有一些品牌影响力，对投资人来说有一定的信任，这是它的优势。
观点地产新媒体：2011年有很多地产基金成立，大家都看到了基金的前景，一窝蜂去做，会不会出现一种比较混乱的局面？
苏鑫：2011年有一种说法叫房地产基金年，因为被关注得太多了。出现混乱局面太正常了，因为任何一个新兴的行业如果大家都看好，就会面临着一些风险，鱼龙混杂，各种东西都会出现。
我看过一个报道，说在天津成立的合作制的基金有几千家，但不只是房地产，包括传统的PE，据说已经出问题的有100多家，出现了各种各样的问题。就是说，至少从政府监管来看，这100多家已经出问题了。
观点地产新媒体：但是现在还没有一个明确的法规或者制度，靠自律？
苏鑫：对，这个不是说房地产基金，而是整个基金行业。所以，无论是我们的自律宣言、基金沙龙，还是基金协会也好，目的都是希望这个行业能够平稳地、适度地、健康地发展。
关于地产
观点地产新媒体：之前看到您在一个活动上说，“2012年一季度，北京、上海等一线城市的核心区房价将有一跌，而且幅度不会小”，跌幅大概有多少，判断依据是什么？
苏鑫：没有，这是之前一次几个朋友吃饭时候他们说的，我没说什么，应该是理解错误。当时，更多的是说房地产进入下跌通道，震荡性下跌通道，这个可能确实不可避免。
观点地产新媒体：现在大家普遍持有这种看法，那具体表现出来是怎么样一个情况？
苏鑫：核心城市一定会有降的可能，但是也不会说是像那篇文章说得那么严重，好像其他地方都好，就是一线城市差，这逻辑肯定就错了。现在看，房地产调控超调的可能性很大。
像巴曙松博士讲的货币收缩，这对经济的影响超过了调控的预期，可能性就很大了，所以超调的结果一定会结构性地产生一些动荡。
不同的人肯定有不同的观点，我认为，一二三线城市肯定会有一些分化。一线城市可能还继续保持着核心区域成交量稳定，价格也不会有太大的变化，再加上，开发商如果自保的话，还是保核心区域，降价是周边的。
三线城市可能更多体现是成交量的一些变化。如果说按揭能够放开一些的话，甚至说恢复到调控的初衷，就是对刚性等需求有一定照顾的情况下，三线城市没准还不错，还是比较好的一个市场。
相对于一线城市和三线城市，二线城市的风险更大一些。因为一线城市已经调控很长时间了，供应量相对比较少，而从总体来说二线城市供应量核心区域大于一线城市，再加上二线城市核心区域开发商很多都是当地开发商，有关系不一定有钱，有能力不一定有成绩，这些它就比较微妙了。
观点地产新媒体：刚才也听到大家谈论，似乎对2012年比较悲观。您对2012年怎么看？
苏鑫：总体来看，2012年房地产有三个图象：往下走、先向下再往上走，往上也往下走。我更相信会是一个先往下行，然后某一个时间段相对会回暖一些，但是可能是相对比较平稳地上升，这是所谓的政府希望看到的持续健康发展的一个态势。
只不过这个时候往下走，是因为政策的调控力度和货币政策两个叠加，造成了超调，结构性会产生很大的变化，这是从短期来讲可能出现的行业风险。
从中长期来看，只要中国经济比较稳定，房地产肯定还是随着中国经济往上走的，只不过是比较平稳。具体来说，房价涨幅不会那么快，但房地产还是很重要的一个行业，虽然不会说是依赖于这个行业了。
观点地产新媒体：就是说房地产不再成为支柱性产业？
苏鑫：对，这可能是对整体行业、产业发展的一种判断。如果更具体来看，我觉得2012年政策环境应该是宽松的。其实现在已经限购、限贷、限外、限价，2012年的政策力度不可能比这再强了。
另一方面，中国经济短期下行基本上不可避免，唯一的不确定就是会不会出现像巴曙松讲的那种快速下行。经济也会出现超调，因为流动性问题造成一些快速向下的趋势，这种可能也存在。
经济下行的时候，地方政府可能会将调控的政策做些微调，放松一些房地产调控政策，这个宏观环境下是存在的。因为调控的目的是实现房价合理回归。
这么看，调控力度反而会变小，但是它选择变化的时候一定是房地产市场更差的时候，而不是好的时候。所以从政策上来看，它有可能会比2011年的力度要小，会有一些变化。但是结果来看，可能要比2011年差。
