观点地产网 武瑾莹 虽然“母基金”的概念已经不是什么新鲜的事情了，但出现在地产界却是首次。对于当前急需多途径融资的房地产企业来说，地产基金的投融资模式似乎也出现了更多的发展与变化。
4月中旬，诺亚财富宣布将携手易居中国，联合业界TOP 50开发商，共同发起TOP 50地产母基金，希望通过这一全球创新的金融产品，推动地产融资模式由信贷支持为主向地产基金支持为主。
诺亚的大计
资料显示，TOP 50地产母基金于2012年3月21日正式开始启动，未来将吸引国内房企将作为基石投资人投资TOP 50地产母基金，而诺亚财富的FOF运营子公司歌斐将会管理这支母基金。
诺亚财富方面表示，如恒大、富力、华远等，均对TOP 50地产母基金表达了浓厚的投资兴趣。
据此前诺亚财富公布的募资总规模为100亿，而易居中国董事局主席兼总裁周忻称最大规模将达到180亿。
对于首次出现在地产行业的全新融资形式，诺亚财富CEO汪静波认为，房地产行业过于依赖信贷的发展模式将会改变。
“信贷支持在任何一个行业过于集中，都是整个金融系统的潜在风险。在这种情况下，地产基金支持的开发商将有机会在未来胜出。”汪静波分析，房地产基金期限长、资金来源稳定、发行相对自由，有利于解决房地产行业因信贷紧缩带来的资金短缺问题。同时，在政府持续调控下，房价将趋于稳定，租金回报率增加，REITs等证券化产品将推出，这些因素都有利于地产基金发展。
另一方面，虽然近期银行信贷的发放出现了明显的放松，但诺亚财富方面认为这并不影响房地产基金的发展前景，其一再表示“房地产行业正在经历一次转型和变革，融资模式将从传统的以银行信贷为主转向以地产基金为主”。
此外，针对诺亚财富提及的几家有兴趣房企，观点地产新媒体也进行了一定的了解，华远地产相关负责人表示，和诺亚方面有讨论过基金方面的事情，但并没有一个明确的结果出来。
而富力地产董事长助理陈志濠则称，诺亚财富和富力相识已久，其也的确向富力提出过这样的概念。陈志濠表示，如果诺亚继续和富力就此事讨论下去，富力会考虑是否做该基金的基石投资者。
地产母基金
其实，所谓“地产母基金”，称为房地产私募基金母基金(英文首字母缩写PE RE FOF)，是一个在全球业界都属于非常创新的金融产品。它是投资地产基金的基金，一般的地产基金就是它所投的子基金。
河山资本创始人曹少山称，也就是这种母基金的投资对象不似过去一般的地产基金，直接投资项目，而是投资地产基金，在通过投资的地产基金的收益而获得回报。
曹少山表示，母基金对房地产基金的选择并没有一定的限制，既可以由自己公司再设立投资项目的地产基金，也可以投资已经在运作的其他公司的地产基金项目。
据悉，地产母基金在全球是一个新兴金融产品市场。2004年，全球PE RE FOF的融资额度仅为7亿美元，2007年已经达到47亿美元，占整个房地产基金市场融资额的3%-5%。
2011年4月，随着美国房地产市场的复苏，市场上有26支房地产母基金，总募集金额为54亿美元。其中关注亚洲和其它市场投资的即有8支基金，募集额度为18亿美元。
而中国本土金融及房地产市场诞生的地产母基金，如果顺利诺亚财富发动的会是首支。
曹少山称，对一般投资者最为关注的收益问题，地产母基金的收益也是根据其投资的地产基金的回报高低而出现变化的。
高通智库地产金融分析师司建伟则预计，目前一般房地产基金的回报在20%-30%左右，有可能地产母基金的回报要求会比这个数字稍低一点点。
如果回报会比此前的地产基金来的低，那么将如何吸引投资者加入这样的地产母基金呢？
司建伟认为，这可能还是得益于地产母基金和一般地产基金的不同。其称，至少有两个明显的不同，一是现在直接以项目做基金的募资难度比较大，因为调控之下，风险会放大；二是由专业的资产管理公司牵头，信用程度会比较高。
利益仍牵扯
然而，对于地产基金一直以来被人诟病的“利益自我输送”问题，地产母基金还是无法规避。
一个明显的疑问是，如果富力、恒大真的成为地产母基金的基石投资者，这些全国排名前列的房企拥有的项目其实也是地产基金主要投资对象。
也就是说，资金的来源和最终的流向极有可能是同一家公司，那么如何保证这些企业拿出来的项目都是前景好的项目，而不是缺钱的项目呢？
司建伟表示，这样的情况的确可能出现，现在也没有明确的法律法规来针对此种情况进行控制管理，因此主要还是看基金管理方的选择。
上述人士表示，对于房企而言，或许也不是什么坏事。因为这样一来房企的资金杠杆会变高，企业投资的金额毕竟是有限，而获得投资后项目还可以拿去做银行贷款等等，可以撬动更多资金的使用。
对于这样的疑问，诺亚财富方面的回复是：“诺亚推荐给投资者的所有产品，都经过严格的筛选和风控流程，如果我们把缺钱但是前景不好的项目推荐给客户，将来产生风险，客户就会”用脚投票“。 建立信誉要很多年，而毁掉它只要几分钟，因此，我们爱护自己的信誉就像爱护自己的眼睛一样，不会把不达标的产品推荐给客户。”
事实上，对于这一点，金融界知名人士、安泰盘实基金总裁蓬钢或许给出了一个不错的答案。其在此前接受观点地产新媒体采访时曾这样表述他理解的基金与房企之间的关系：“基金管理唯一的服务对象就应该是投资人，而不应该为任何企业服务。基金只是提供资金，不管在任何的时候基金都要维护投资人利益，在这个过程中，基金也会和开发商或者说资金合作伙伴有一个博弈的过程。”
基金与开发商之间的博弈将如何平衡？诺亚财富将用何种方式来避免“利益自我输送”？或许也会成为这个地产母基金能否得到投资者认同、能够持续发展的关键因素。
