观点地产网 李雯露 作为瑞银投行中国区的负责人，在看到上市房企上半年销售数据之后，赵驹着实有些意外。
“谈及房地产行业调控，感觉上可能会下降很多，但是实际上并非如此。”赵驹看着瑞银分析员整理的最新资料感慨称：“开发商的日子还是好过的。”
该份资料对25家房地产上市公司上半年业绩情况进行了整理统计，这些企业全年的预算，除了5家略有下降以外，其他20家都是上升的。经过上半年的运转，除了10家略有下降，其他15家都是上升状态。
与此同时，数据还披露，在今年上半年，大型房地产公司平均已达到52%全年合同销售目标。
这场被称“史上最严厉”的房地产调控在赵驹看来有些“名不副实”，他认为尽管房地产巿场政策紧缩持续，从目前来看这只是行业的小峰、小谷，而非大峰、大谷。
赵驹还指出，必要的调控对行业的发展和整合是有利的。
谈及近来企业赴港借壳上市热潮，赵驹表示，更多的是企业在国内A股和人民币资本市场对房地产通通关闸背景下的一种策略，到香港寻求突破。并预计该状态可能延续到明年，甚至后年。
不过，在他看来，这一热潮并不会长期延续下去。“我觉得会有一些这种情况，但是不会很多。”
赵驹进一步解释称，因为中国大多数的房地产企业都是红筹结构。与此同时，企业对香港的熟悉程度也很重要。而且从上市公司的数量来讲，香港上市的房地产公司数量也相当大。
以下为观点地产新媒体在2012 博鳌房地产论坛现场对瑞银投资银行中国区主席赵驹先生的采访实录：
观点地产新媒体：您在博鳌房地产论坛演讲时有提到，调控至今，尽管众多观点认为房地产行业入冬，开发商的日子越来越难过，但是从您的分析来看，很多开发商的日子还是好过的。
赵驹：是的，我做了很多数据的分析。因为我不是做这一行的，不过我们在香港有专门的分析员，让他们做了一些分析。根据分析数据，今年上半年是调控比较严峻的一年。
但是，在这种情况下，从25家公司上半年执行的情况来看，10家下降，15家上升，整体还是上升。特别是几个大开发商，比如万科是微跌。
谈及房地产行业调控，感觉上可能会下降很多，但是最后的结果并非如此。
另外，房地产公司更多的也在不同区域发展，除了北京、上海、广州、深圳这些调控比较严厉的城市以外，开发商在中小城市发展良好，说明中小城市的潜力非常大。
其实和我们投行比好多了，投行整体下降了，我们在香港市场和国内市场也下降得很多。所以相对于他们来讲，我们的日子会难过一些。
观点地产新媒体：这段时间企业在融资方面下的功夫会比较多一点，尤其是最近不少企业去收购香港上市企业的股本，从而曲线完成房地产业务在香港的上市，您怎么看？
赵驹：不能说曲线，像万科、招商地产在香港的收购，我感觉这是他们的一种策略。一方面是从融资角度来考虑，2010年以来，国内A股和人民币资本市场对房地产都通通关闭。虽然去年中国水电上市，其中有一小部分房地产，但是那些都不是特别主要的，多数已经关闭了。而且，我估计今年也不会放开，原本大家预计这种情况不会持续很长时间，但是现在看来很有可能延续至明年，甚至后年。
所以在这种环境下，大家在香港市场寻求突破。特别是万达、招商地产、包括保利，他们本身都是在深圳，离香港很近，对香港市场也非常熟悉。有一些也曾经考虑到香港发H股，但是由于各种各样的原因，从目前来看他们都纷纷在香港市场上有所行动，比如万科、招商地产在香港收购上市公司。
另外，金地最近在香港发行了一笔美元债，也是非担保形式的，由金地集团提供支持。尽管票息比较高，印象中是9%到10%，但是也是一种尝试，说明境外投资人对金地的这种非担保债还是有一些需求。
观点地产新媒体：赴港借壳上市的这股热潮有怎样的发展前景？
赵驹：我觉得会有一些这种情况，但是不会很多。因为中国大多数的房地产企业都是红筹结构。与此同时，企业对香港的熟悉程度也很重要。万科、招商毕竟在深圳地区，他们对香港市场比较熟悉。别的地区，比如北辰，本身就是H股上市公司。
另外，从上市公司的数量来讲，香港上市的房地产公司数量相当大。
观点地产新媒体：国内融资环境非常严峻，开发商如何解决资金问题？
赵驹：从国内来讲，房地产公司如果没有境外融资渠道，同时也不是A股上市公司，主要的渠道就还是传统渠道：银行和信托；或者开发商缩战线，减少投入，加大销售；或者寻求与别人的合作，持有地块。
今年还出现一个现象：国际的大基金管理公司，像KKR，专门设立中国房地产基金，专门和一些房地产公司合作，开发房地产项目。比如KKR和远洋地产有2亿美元的基金，他们各自投了一部分，也有其他投资人也投了一部分。
各种渠道都会有，因为房地产行业并不限制外资，所以除了资本市场以外，还是有多种方式的。
观点地产新媒体：另外，企业之间股份的配发和兼并现象也比较多。
赵驹：这是应该的，因为在目前市场环境下，肯定会促进行业的整合。中国这么多的房地产公司，在世界范围内也是非常少见的。在这种状态下，大的上市企业以及品牌公司无疑会在竞争中处于优势地位，不论是筹集资金、融资渠道方面，他们一定会有更多的考量和想法。
相反，中小型企业就会有难度，他们通过各种方式拿到了土地资源，同别人的合作也就成为一种必然。其实，中国房地产行业的整合也有利于提高效率和品质，应该被视为一个比较好的行业的机会。
其实，2008年就是整合最好的时候，如果那次整合的力度能够大一些，我想后来房地产行业的发展会更规范一些，甚至行业整体的发展会更加协调。
观点地产新媒体：与2008年的行业整合相比，目前这方面的情况是否更加严峻？
赵驹：这方面我没有研究，只谈一个感觉。尽管听到多方的说法，认为现在行业在进行整合和调整。但是，我并没有非常直观的感觉。
因为，随着房地产行业在国内A股人民币市场中融资的终止，投行内部结构也出现了很大的变化。比如，我们以前在北京也有房地产团队，但这两年我们逐步地把他们都安排了其他的工作。
而且，通过资本市场的整合也越来越少，比如，以前房地产公司买壳上市，或者上市公司向他们注入资产的情况比较多，但是现在基本上处于停滞状态。
所以，只能说现在是一个很好的机会，现在整合的方式也有很多种，比如刚才提到的远洋地产和KKR的基金，很大一个目的是帮助进行整合。
观点地产新媒体：您觉得未来会不会出现行业洗牌？
赵驹：目前来看，领先的公司销售业绩还是相当不错，也比较稳健。我觉得不应该叫洗牌，整合更恰当一些。
观点地产新媒体：前段时间任志强提到中央现在抛弃房地产，用其他的方式推动房地产，这个观点引起行业较大共鸣，您对目前经济环境对房地产行业的影响怎么看？
赵驹：90年代经济发展，外资起到很大的作用。而过去10年，加入WTO、房地产的快速发展都对我们整个经济增长起到很大的作用。
中国经济从目前来看，增长的总旋律不会改变。但是，因为我们的基数越来越大，过去我们GDP几万亿，现在达到几十万亿。我觉得要推动GDP继续往上走，房地产还是会有很重要的作用。
而且，这个行业对其他关联行业的影响也很大。比如，材料业，钢铁，能源。这些基础行业对我们的金融影响很大，实际上这几年银行金融贷款也非常多。如果这个行业出现很大的问题，对国民经济的发展都是不健康的。
我觉得不会遗忘什么，应该说这个行业在未来10年不会像过去10年那样，对GDP增长有这么大的推手作用，但是依然会扮演非常重要的角色，毕竟中国还是处于城镇化的过程中。
所以在这种大形势下，房地产行业还是有发展空间的，以后可能个性化住宅会越来越多，或者有特色的楼盘会越来越多，廉租房、低价房也会有很大的需求。
观点地产新媒体：央行分别在六、七月份连续两次降息，您觉得货币政策接下来会有什么表现？
赵驹：未来货币政策依然会是宽松的。在2000年以后，尽管有过几次宏观调控，特别是2007年到2008年的宏观调控，似乎对扩张的货币政策有所约束。但是，整体这些年投放了大量的资金，货币政策还是相对非常宽松的。
而这并不因为一次两次降息或者增加/减少存款准备金率而使得这种宽松的货币政策有逆转性或者突发性的影响。而这种宽松的货币政策环境也是使这几年的房价继续为开发商带来较大的利润空间。
总体来讲，我们的货币政策是比较宽松的，全球为了刺激经济发展，货币政策也会是比较宽松的。
观点地产新媒体：宽松货币政策环境对行业和企业的发展会有什么样的促进作用？
赵驹：房地产企业的日子过的不错跟环境是有关系的。在这种情况下，首先，还会发展。比如，万科1200亿的销售目标，我认为他全年能够完成。1200亿这么大的量，他们盈利各方面情况都会不错，资金链也不见得非常紧张。这样的环境对于万科的发展比较有利。
宽松的货币政策环境，对于有品牌、市场地位、管理能力、自身现金流周转能力的公司是非常好的机会。他完全可以进行扩张，进行并购或者兼并。但对于中小公司来说确实面临很大的压力。
所以，这种环境对行业有一定的压力，同时也带来很多新的并购、联合发展、引进基金的机会，甚至香港融资窗口的考虑等等。
观点地产新媒体：巴曙松先生曾提到，这一次是史上最长时间的一次宏观调控政策。房地产投资的增速由最初的30%下降到目前的11%左右，他更希望逐步引导房地产软着陆，对此怎么看？
赵驹：我觉得既不是软着陆，又不是硬着陆。尽管存在巨大的宏观调控，房地产行业整体还是比较平稳，大家都经营得都不错。
所谓硬着陆就是销售大幅下降，股价大幅下跌，但是现在的情况不是这样，目前股价、价格，利润的完成指标都说得过去。目前，包括香港以及A股市场，他们并未出现巨大的波动。现在是有一些调控，但仅是小幅度的波动，并没有出现很大的变化。
现在看来，这个行业很有应对宏观调控的能力。因为，他们经历了很多次了，并非没有经验。
观点地产新媒体：对于调控政策未来的走向，以及行业未来的前景，您有怎样的预期？
赵驹：陶冬先生的观点指出，未来4、5年可能会比2008年掉得更惨，我觉得不会出现这样的情况。起码未来5年，房地产行业依然是我们整个国民经济非常重要的一个板块。尽管这个板块在很多方面备受批评，备受职责，备受舆论的关注，但毕竟在整个国民经济发展中还是扮演着非常重要，某种意义上讲是不可替代的角色。
首先，还是中国城镇化发展，承认亦或否认，中国仍旧处于这一过程中。
另外，房地产对国民经济具有特殊的拉动作用。在宽松的货币环境下，消费者总要找到重大的消费，从而减少货币在宽松环境下的流动。在这种情况下，最终的大宗消费品还是难遇的，而房地产作为大宗商品，在宽松的经济环境下始终会成为投资人非常重要的选择。
所以，未来5年内，我没有那么悲观，而且经过了这么多次的宏观调控，一线房地产公司的管理层已经逐步具备了相关经历和经验，也有足够的应对方法和措施。
我觉得必要的调控对行业的发展和整合是有利的，每个行业都有波峰、波谷，而房地产行业的波峰、波谷，从目前来看只是小峰、小谷，不是大峰、大谷。而且，我觉得未来几年可能会持续这样的一种状态。
