观点地产网讯：9月5日，穆迪投资者服务公司已将绿城中国的公司家族评级从Caa1上调至B3，其高级无抵押评级从Caa2上调至Caa1，而这次评级行动结束了2012年6月12日展开的评级复评。
穆迪分析师邹吉明表示：“这次评级上调反映了穆迪认为，九龙仓集团有限公司对绿城的投资已经稳定了后者疲弱的财务状况。”
九龙仓已经通过购买新股和可转债的方式，向绿城注入大约人民币42亿元的现金。这笔现金流入将有助于绿城应付债务偿还。
因此，九龙仓目前持有绿城24.6%，是绿城的第二大股东，有两名代表出任绿城的非执行董事。
更重要的是，九龙仓现在可审阅绿城的新项目和财务管理，因而确保公司坚持以有纪律的方式运作。
根据绿城与九龙仓的投资协议，绿城的净负债比率必须维持在100%上限以下，九龙仓的目标是恢复绿城的财务灵活性。
目前，绿城计划通过资产出售来降低债务杠杆，并向其与融创中国和九龙仓等投资者建立的合资企业出售项目。通过向其与融创建立的合资企业出售项目，绿城预计会在2012年下半年获得24亿元现金。
2012年上半年，由于出售资产，加上九龙仓完成认购首批绿城股份，绿城的总债务已经减少了50亿元右，达到270亿元。由于资产已经出售，穆迪预计2012年下半年绿城债务会进一步下降。
邹吉明表示：“绿城在2012年改善了销售执行情况亦会对其B3评级具有正面的信用影响，其良好的销售情况反映了其强劲的品牌、优质的产品、以及在长江三角州良好的竞争地位，这些因素均可支持其B3评级。”
在2012年前7个月，绿城获得签约销售额260亿元(包括合资企业项目)，占其2012年全年400亿元目标的65%。
2012年上半年，绿城在24个城市有93个项目，2012年上半年的预售平均售价为每平方米18，744元，同比下跌11.4%。
穆迪预计绿城2012年下半年会增加房地产的交付，由于销售情况改善，公司的EBITDA/利息覆盖率很可能会从2011年的1.7倍增强至2.5倍左右。
邹吉明表示：“另一方面，绿城仍然需要展示出其减少库存和改善债务到期日状况的能力，这些因素会对其评级造成压力。”
截至2012年6月30日，绿城已完成和发展中的库存金额为659亿元，高于其全资拥有或拥有多数股权的项目的每年签约销售额。
穆迪认为，上述减少库存的目标意味着绿城必须调整其产品战略，以满足大众市场产品的强劲需求。
同时，绿城2012年6月份的短期债务为185亿元，也高于其73亿元左右的现金状况。
穆迪表示，负面的展望反映了在不确定的房地产市场减少其库存的挑战，同时反映了在其财务状况依然疲弱的情况下，绿城通过获得长期融资来稳定资金基础的必要性，此举可能具有挑战性。
穆迪称，假如绿城发生以下情况，其评级可能转回稳定：(i)实现签约销售额和已确认收入的目标；(ii)减少库存；(iii)将短期债务减少至更可控水平；及(iv)通过出售资产来进一步减债，以致调整后债务/资本值降至60%以下，EBITDA/利息比率维持在2.5倍左右。
据穆迪方面透露，假如绿城因为销售放缓、银行信贷收紧、或债务融资的土地付款增加，导致其资产负债表的流动性大幅下滑，则其评级可能会被下调。
