观点地产网 曹萍 9月25日，来自对外经贸信托的消息称，目前，万通地产与外贸信托合作一个名为“外贸信托·富祥13号投资基金集合资金信托计划”，该基金发行规模为4.158亿元，投向天津万通中心项目。
这将是万通继北京万通中心D座物业后的又一笔股权融资行为。
股权融资
据该基金产品说明书描述，该信托的资金运作方式为，外贸信托与万通地产共同发起成立一个天津万通中心项目房地产投资基金(有限合伙)，投资基金收购天津万通中心项目公司——天津和信公司48.96%的股权，万通地产持有项目公司51%的股权。
信托计划的发行时间为2012年9月28日至2012年10月18日。信托期限为3+2年，即3年项目运营期，2年处置期。信托生效满2年后，万通地产可提前行使优先回购权，从而提前终止信托计划。
该信托资金退出方式有两种：万通地产回购信托资金所持股权，实现信托计划的退出；万通地产未能回购信托资金持有的股权，外贸信托通过处置信托资金所持有天津和信的48.96%股权的方式，实现信托计划的退出。
此时，“万通地产须跟随对外处置其所持有的天津和信51%股权，并约定，处置款优先满足信托投资本金和收益分配。”该产品说明书如是称。
不过，该信托计划的投资回报率也颇为丰厚。如果万通地产按时支付行权费，那么投资者可以获得的回报为在12.5%左右；如若万通未能支付行权费，则项目进入处置期，彼时，投资者可获得的收益最低为15%。
据了解，该信托计划的投入对象为天津万通中心项目，项目地块是万通地产于2010年9月收购天津和信发展有限公司100%股权间接获得的。
天津万通中心项目为原天津信达广场二期项目，位于天津市商务中心区——和平区小白楼地区，用地性质为商业用地，占地面积为9231平方米，地上建设面积6.46万平方米，容积率为7，定位为国际5A甲级写字楼和高端商业。
不过值得注意的是，自从2010年收购该地块以来，天津万通中心并没有开工，一直在准备前期工作。据项目相关人士透露，天津万通中心将在9月28日举行开工庆典。这一天，也是该信托计划的发行之日。
优劣之辩
对于12.5%的投资回报率，业内人士直呼过高，但在听闻该信托计划期限长达五年，且属于股权投资时，则表示合理。“今年房地产基金普遍的回报率为10%，而去年这一数据则为11%—12%。”
上述人士表示，非债务型的投资型信托产品，需要按照具体的投资回报来分成，这就需要等待项目的建设及销售回笼资金，需要的时间比较久。如果项目出现其他问题，耗时更久，所以，这一类产品的回报率相较而言比较高。
具体到一只信托产品，关系到其未来投资回报率，还要看其他具体的细节，譬如在股权投入后，项目的运作决定权在哪方，基金如何退出，分红是按照固定利率还是投资收益等。
“PE产品是在退出时分红，融资性产品是每年分一次红。”资料显示，万通该信托产品在信托后需要每满一生效年分一次信托收益，且分红是按照投资收益来计，因此这款信托产品是偏向投资的，其目的还是为了融资。
“如果不是因为缺乏资金，没人会去做这样一个项目。”该人士叹称。
万通地产2012年中报显示，今年上半年，万通地产共实现房地产销售收入为5.48亿元，同比下降18.34%；物业出租收入6391.9万元，同比增长24.02%。而去年全年，万通地产的房地产销售收入46.78亿元，物业出租的营业收入1.06亿元。
截至6月30日，万通地产的货币资金为11.39亿元，应收账款仅295万元，存货为55.17亿元，而总的流动负债为56.07亿元，其中，短期借款为3.6亿元，一年内到期的非流动负债为5.02亿元。
对此，有分析师指出，虽然目前万通在不断加大用物业的开发力度，且计划2012年启动3-5个轻资产项目。但随着商业地产比例大幅提高，预期在未来两年内公司总体毛利率将进入下降通道。
融资不停
或许正是因为这些因素，万通近两年不断在寻找融资渠道。
去年9月23日，万通宣布与华润深国投信托有限公司共同发起设立万通核心成长股权投资基金的议案，基金规模为3.726亿元。其中，万通地产出资1860万元，作为有限合伙人加入基金；华润信托发行信托计划募集资金3.5亿元，作为有限合伙人加入基金。
在设立该基金不到一个月后的10月14日，万通地产以2.834亿元的交易对价将其全资子公司北京万通时尚置业有限公司的49%股权，转让给深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业，同时转让的还有万通时尚8860万元的债权。
彼时，万通时尚正在经营北京万通中心D座项目。项目为位于北京朝阳区朝外大街的甲级写字楼，占地面积1.63公顷，总建筑面积33万平方米。
万通地产认为，交易将使公司获得资金3.72亿元，这将有利于推进公司主营业务的发展，有效拓展融资渠道。
同时，今年6月7日，万通地产董事长许立称，万通地产正在准备筹建自己的基金管理公司，管理资产主要以万通现有的六个商用项目为主。
这六大商用物业分别为北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、天津泰达城、杭州万通中心、上海万通新地中心，规划建筑面积超过100万平方米。
目前，万通已经为北京万通中心D座、天津万通中心发起地产基金计划，未来也不排除对另外4个项目发起基金信托计划。
事实上，在此次万通为天津万通中心发起信托计划中，曾提及信托资金用于受让万通地产所持北京盈石正奇投资管理有限公司100%的股权并增资，其中的北京盈石正奇投资管理有限公司或许就和万通的基金管理相关。
资料显示，北京盈石正奇投资管理有限公司成立于2010年11月12日，注册资本为1亿元。
注册地为北京市怀柔区庙城镇龙山新新家园竹楼107，而这正是北京万通时尚置业有限公司的注册地，法人代表为云大俊，其正是万通地产原财务总监，现任总经理。
