观点地产网 见习编辑 张媛娜 9月26日上午，越秀地产和越秀房托双双停牌，事因广州IFC项目交易，已在资本市场“悄悄”地进入配售环节。
配售30亿
9月26日消息，越秀房产信托基金正在市场配发新信托单位集资，最低价格每单位3.3港元，对比其停牌前价格3.61港元，折让最多约8.6%；公司初步拟配售9.045亿个单位，集资目标约29.85亿港元。
此外，越秀房托也会配发3000万美元基金单位与内地投资者或递延基金单位与越秀地产。此外，公司将来或有条件下配售5000万美元的基金单位，换言之，有可能加码集资约8000万美元或6.24亿港元；令总集资额约36.09亿港元。但尚待监管部门批准。
据悉，越秀房托将向独立第三方机构或其他专业投资者进行配售，并由中银国际、星展、高盛、摩根大通、摩根士丹利、渣打六大投行作为基金单位配售硬包销商。
关于配售最终结果，越秀方面透露，正在等待证监批复，是否完成目前不能有最终定论，关于细节暂时还不太方便透露，一旦有结果将发布公告。
值得注意的是，关于配售情况，启动时的融资结构与通函中的约定，有较大差异。根据之前通函中的约定，交易时基金新的银行贷款不低于15亿港元、发行对价基金单位和配售基金单位不多于54亿港元。
但在最终的融资方案中，却增加了银行贷款金额，减少了基金单位数量。有分析人士认为，这反映出基金或许并不如越秀地产预期那样受到市场的欢迎。
对此，越秀地产方面表示，这与通函披露的融资方案并不冲突，是综合考虑市场环境、对原股东的影响等因素后的结果。
事实上，早在9月20日时就有香港媒体报道，越秀房托原定以最低配售价3.56港元配股，集资约40亿港元，但由于市况好转，公司期望可以较高配售价格，预期该交易最快于一周内落实。
不过，据接近越秀地产人士透露，该交易原定于广州IFC项目开业这天完成，但时间来不及，可能改在10月中旬落实。
广州IFC
销售文件指，公司集资所得，部分将用于向越秀地产收购广州IFC的权益。
越秀地产方面表示，交易一旦完成后，随着广州IFC的注入，越秀房托物业估值将增加至约220亿元，约为之前的3倍多。届时，基金的资产配置将转变为甲级写字楼、高端商场、高档酒店及公寓的多元化构成模式，将有望进一步获得资本市场及投资者青睐。
就在越秀地产和越秀房托进行配售集资的同天，广州第一高楼——广州IFC全面开业。据了解，广州IFC于2005年底动工建设，2010年开始试运营，项目总投资约81亿元。
资料显示，广州IFC共103层，集超五星级酒店、超甲级写字楼、高档商场、国际会议中心、服务式公寓等功能于一体，是广州珠江新城首座超高层商业综合体，包括四季酒店、广州友谊等众多国内外一流企业品牌已相继进驻。
其中，写字楼位于主楼的4-65层，已于2011年7月投入使用。越秀方面透露，目前整体运营情况较理想，进驻机构中金融和服务业占比已接近63%，目前月租金最高达到320元/平方米。
商场已于2010年5月投入使用，主要出租给友谊商店，有近5万平方米。而四季酒店位于主楼的68-100层，有344套云端客房。雅诗阁服务公寓设有314间套间式服务公寓，预计今年下半年将提前完成经营计划。
越秀方面称，目前IFC招商面积已超过85%，截至8月底出租率为65%，预计到年底可实现70%。
越秀系管理层透露，IFC的主要收入增长点将会是办公室租务，因根据仲量联行的预测，广州珠江新城区办公室租金未来五年将会有每年10%的按年增幅，而广州IFC内的酒店及住宅式公 寓业务受性质所限，起步需时。
也正因如此，越秀地产与四季酒店等签订协定，首五年，若酒店及公寓经营毛利每年未能达2.86亿元，越秀地产将在五年内最多补贴6亿元。
不过，管理层亦透露，现时四季酒店已开幕六至七星期，只是早前坊间尚未传开，但入住率已达 50%以上，而餐厅生意情况亦十分理想，预计酒店及公寓扭亏为盈五年内即可实现。
