房地产基金加速“破冰”之旅 幕后争夺战愈加激烈

一直为地产界所期盼，但被政策“冷藏”的内地房地产基金正在加速进行它的“破冰”之旅。

　　1月30日，《楼市》获悉，中国人民银行金融市场司已经将中信证券股份有限公司（下称中信证券）和联华国际信托投资有限公司（下称联华信托）列为房地产基金的试点单位。目前，这两家机构已经提报相关房地产基金试点方案的材料。

　　而随着内地房地产基金破冰之日的临近，房地产基金的监管权、操作者、发行渠道等层面的背后争夺也愈加激烈。

　　管家是谁？

　　争夺的第一个焦点，在于监管主导权之争。

　　“《产业投资基金试点管理办法》没有出台，谁将成为产业投资基金的监管者还是未知数，目前，包括央行、证监会、银监会、国家发改委在内的众多部门都与其相关。”中诚信托投资有限责任公司市场营销部投资顾问马称。

　　基金立法专家王连洲对此表示认同。曾任投资基金法起草工作组首任组长的王连洲表示，在众多部门都希望主导开展房地产基金的试点的情形下，央行此举显然是想成为“第一个吃螃蟹的”。

　　在央行跑步前进的同时，其他相关部门的动作也并不慢。记者获悉，一个正在由天津滨海新区管委会运作的REITs，日前也已经获得了银监会“特批”，成为内地首个合法身份的房地产信托投资基金，基金名称已经被初步命名为“领锐”。天津滨海新区管委会副主任郝受益明确表示，这是滨海新区正在进行的金融综合改革配套试点工作的一部分内容，目前，这套试点方案已经基本确定。

　　中国房地产开发集团理事长孟晓苏介绍说，与通常的REITs收购商业地产经营获益不同，领锐“资产包”的初步对象是工业厂房，“把滨海新区内既有的工业厂房打成资产包，然后募集资金来购买。” 与此同时，中国证监会也似乎有意打开证券公司从事房地产基金的闸门。日前，证监会市场监管部副主任胡冰公开表示，将鼓励证券公司未来开展类似商业物业租赁的资产证券化业务。

　　而这种资产证券化业务实际与房地产信托基金非常类似。但由于《产业投资基金试点管理办法》仍未出台，目前，证券公司从事这一业务仍存在法律障碍。因此，业内人士认为，将商业物业租赁归入企业资产证券化的基础资产，在某种意义上，是在国内操作REITs的一种变通方式。

　　尽管上述部门推进的都不是严格意义上的REITs，但可以看出，在房地产基金的监管主导权争夺上，相关部门的竞争相当激烈。

　　操作者之争

　　与监管层面的竞争相比，实际操作层面的争夺其激烈程度毫不逊色。

　　在目前的法规体系下，操作信托型封闭式房地产基金的机构最合适的是信托公司和证券公司。谁能成为央行认可的试点者，不仅涉及联华信托与中信证券两家企业的各自业务拓展，更关系到其所处的行业谁能更早地进入这一领域。

　　在联华信托总裁李晓东看来，根据目前信托业的一法两规（即《信托法》、《资金信托计划管理办法》、《信托公司管理办法》），信托公司更具优势。而经过几年的实战，联华信托不仅作为受托人，同时作为基金管理人实际操盘房地产基金也已经具有不少经验。


　
联华信托曾推出的“中国式REITs”产品——“联信·宝利”获得了巨大成功，收益模式为在预期收益以外增加浮动收益，规定投资人可以享受优先受益权基准年收益率5.3%，并随利率上浮而同步上浮，同时投资人还可享受10%的超额利润分配。与普通房地产信托不同，先发行产品，再把资金匹配到项目上，按基金的模式滚动。“联信·宝利”的设计初衷就是资金先行，并且储备了一些项目作为备选“项目池”。但该产品仍然受到单个信托产品发行份数不得超过200份的限制从而缺乏流动性。 中信证券的优势则主要在于中信集团拥有庞大的金融、实业资源。这使得中信证券可以承担基金管理人的角色，而包括受托人、托管人等角色则可以在集团内部解决。2006年 8 月，中国平安集团旗下平安信托投资有限公司就与中信深圳(集团)公司签署了总额达 30 亿元的战略合作协议，用于投资房地产。　“谁能最终成为胜利者现在还不好说。”伟业顾问董事金勇表示，从现有的相关法律法规看，在产业投资基金法未出台的情况下，信托公司的希望大些；但从综合操作经验来看，证券公司的经验可能更丰富。

　　发行渠道已定？

　　尽管谁能成为央行认可的试点操作者尚未可知，但央行推进的房地产基金的运作模式和发行渠道似乎已有定论。

　　据知情人士透露，由于中国目前在包括资产管理制度、税收制度、证券监管体制在内的相关法律制度并不完善，因此，试点不会采用在美国普遍存在的公司制 REITs ，而会参考香港和新加坡经验发展信托型封闭式房地产基金，该基金最终在银行间市场发行。

　　“银行将得以分散金融风险。”中信证券研究部经理王德勇表示，央行此举主要是出于对房地产市场波动引发金融风险的担忧，“一旦房地产产业基金实现了突破，就意味着产业基金将成为房地产资金来源的第二个主渠道。”

　　这种分析得到了上述知情人士的认可：“为改变国内房地产业可能蕴含的金融风险积聚于银行的现状，中国人民银行一直都在考虑开辟房地产基金等直接融资渠道，但受制于产业投资基金法没有出台而无法成行，相关城市房价的波动加剧了市场风险，促使央行加快去拓展直接融资渠道分散银行风险。”

　　事实上，在2006年10月30日发布的《中国金融稳定报告(2006)》中，中国人民银行就曾发出警告指出，当前房地产市场前景尚不明朗。房地产市场的调整将分别影响到投资和消费，进而对经济增长和金融稳定产生负面影响。

　　“这种模式的特点就是以受托人、投资管理人、托管人资格管理为核心，特别关注房地产基金投资行为中的风险管控。监管者希望通过试点为今后房地产基金立法提供基础。”马分析说。

　　而选择在银行间市场发行，对于央行来说更是有着天然优势。由于宏观调控的影响，房地产金融市场已经出现了资金供给不足、资金价格飙升的情况，包括地产开发企业、经纪公司、金融企业等各种不同背景的上百亿私募房地产基金出现在市场中。但这些私募基金最大的风险在于缺乏流动性，而央行恰好在这方面拥有银行间市场这个得天独厚的平台。同时，银行间市场的监管权在央行，央行对机构间交易的监管相对容易。