观点地产网 彭飞 期望尽快打通海外融资渠道的招商地产或许好事将近。
6月20日，东力实业发布公告称，因其向控股股东招商地产收购八个国内地产项目的股权而进行的新上市申请，日前已获得香港联交所上市委员会原则上批准。
今年4月份，为尽快建立海外融资平台的招商地产在收购东力实业未满两年，就向其注入价值约49.64亿元(折合约61.77亿港元)的大规模资产。由于违反港交所反收购条例，因而需重走上市程序。
就此，东力实业于今年5月3日正式向港交所提出新上市申请，在收购完成后，东力实业将成为招商地产首个及唯一的海外上市业务平台，为招商地产今后的海外融资搭建了平台。
腾挪上市融资平台
为支付高达61.77亿港元的收购代价，东力实业表示，已决定向招商地产定向增发28.97亿股代价股份及以现金7.08亿港元偿付代价，该事项将于7月11日完成。
另外，东力实业将按每股1.888港元，配售约9.4亿股，集资17.74亿港元，并已于6月19日与高盛（亚洲）有限责任公司订立配售协议。而根据此配售协议，配售股份已由配售代理悉数包销。
根据公告，9.4亿股配售股份相当于东力实业目前已发行配售股份及股份扩大后股本的19.16%。完成后，东力实业的最低公众持股量将维持25%，而招商局地产的持股比列将由70.18%增至74.35%。
东力实业表示，预计配售所得款项净额约为16.79亿港元，其中7.08亿港元用于偿付代价的现金部分，余款9.71亿港元用作东力实业自身的营运资金及其他一般公司开支。
此次配售价1.888港元，较19日东力实业收市价2.98港元折让36.64%。对于该价格，相关分析师认为，还是体现了市场对东力实业的认可，这与目前招商地产的路演询价相当，同时也高出之前东力实业拟定的最低1.61港元近17%。
而为了尽快促成注资事宜完成，招商地产也是不遗余力。据了解，为了获得机构投资者的支持，招商地产在近期已先后在纽约、波士顿及香港等地举行多次路演。
在注资完成后，东力实业的规模将迅速扩大，其总股本将达到49亿股，如果仅以19日收市价2.98港元计算，东力实业的市值将由32亿港元升至146亿港元，这无疑为招商地产借此平台进行海外融资打下基础。
此前，招商地产已明确表示了对海外融资的迫切需求。招商地产董事长林少斌曾坦言，公司选择在收购未满两年就向壳股东力实业大笔注资，并按更为严格的重新上市程序进行，就是希望在A股融资通道关闭的情况下尽快打通海外融资渠道，为公司壮大寻找资金支持。
A股权益或有损失
招商地产在港股买了壳却按IPO上市要求重走，曾让市场人士大为意外，但如今已成功在望，但这也让外界重新审视招商地产的资产注入策略。
根据此前公告，招商地产向东力实业注入的八个项目，分布于重庆、广州、佛山和南京四个城市，而这些项目的所有权却是在招商地产全资子公司香港瑞嘉投资旗下的四家控股公司。
至于为何会选择上述资产，招商地产此前曾表示，选择标准上是按照“在境外运营满三年的资产”，遵循了1997年的“红筹指引”，根据该指引，规定境内资产出境后满三年方可上市，而对于设立时即在境外的资产却并没有特别要求。
此举意味着，招商地产此次注资东力实业的事项，将不涉及境内监管部门审批，后续仅需香港联交所及东力实业股东大会批准，因而审批难度会大幅降低，且后期融资也会更容易。
对此，相关分析师也曾表示，招商地产的注资模式相比此前万科的“B转H股”操作更简便，因为“B转H股”还需内地证监会审批，同时H股融资也需要在内地证监会放开房地产融资的情形下才能进行。
虽然招商地产此次注资巧妙避开了内地监管机构的审核，但如想继续注资，却未必能再如此顺利。
根据公告，此次注资完成后，东力实业只能拥有广州招商房地产及招商局地产(南京)51%的权益，这两间公司剩余49%权益的却还归属于招商地产本身，如招商地产想进一步注入东力实业，则需面临监管机构的审核。
东力实业在公告中就提到，招商地产将以零对价向东力实业授出选择权，如果东力实业想收购广州招商房地产及招商局地产(南京)剩余49%权益，则需要内地监管限制放宽后进行。
此处提及的内地监管限制，就是相关机构规定的如果所有权是属于内资机构的资产，则无法实现境外上市。因而广州招商房地产及招商局地产(南京)剩余49%的权益，目前看来在相当长一段时间内都无法注入东力实业。
不过，此项规定在现实层面却对东力实业的发展影响不大。相关分析师指出，由于东力实业已拥有上述两间公司的实际控股权，因而可以运用这两间公司在内地继续拓展项目。
事实也正如此，东力实业已经开始采取这种方式。今年4月16日，广州招商房地产就以13.2亿元竞得佛山一宗商住用地。
诚然招商地产通过注资注入短期内就可打通海外融资平台，但此种方式，对其A股股东的利益却可能有所损益。
分析认为，在注资完成后，招商地产通过东力这个平台可以筹集资金支持公司发展，但从利润分配角度而言，A股股东肯定会有损失，因为相比之前注入八个的项目收益会归属A股公司，但今后绝大部分会归属东力，虽然招商控股东力近75%，但利润毫无疑问会漏损。
此外，在今后的发展区域上，为了解决同业竞争问题，广州、重庆、佛山和南京这四个房地产发展较为成熟的一二线城市将完全以东力实业为主导，同时在招商地产目前未进入的新城市，东力实业也将拥有优先发展权。
此举在外界看来，一是表明招商地产对东力实业的绝对支持，但对招商地产归属A股资产的发展却存在一定限制。
相关分析师也认为，招商地产注资东力的成功，以及东力今后的快速发展，无疑会极大增强招商地产本身的实力，这对其股价和收益的提升大有益处，但从目前的注资方式和对东力的支持程度，A股股东可能难免会受到一些损失。
