商业房地产开发的几种新融资方式

    由于商业地产开发的平均利润率比住宅开发高5-10%，对资本的吸引力十分可观。自2004年起，我国商业地产开发进入一个高速发展期。据国家统计局统计，近5年，全国商业地产投资年均增长28.9%，新开工面积年均增长28.4%。同时，在2005年打击住宅市场投机的作用下，资本向商业地产领域流动更明显。

    商业房地产自身具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入，而租金收入的稳定主要取决于物业价值。目前商业竞争的不断加剧使商业经营的不确定性增大。同时，在商业房地产很长的投资回收期内，商业房地产经营的风险相当大。
    投资规模大、投资回收期长是商业房地产开发的资金需求特征。大型商业街区、MALL等建设一般都需要大量的资金。而且，商业房地产投入运营后还要经过2-3年的过渡期。因此，资金问题对商业地产项目的重要性不言而喻。除了技术资本、管理经验以及在其他房地产领域的商誉外，筹措资金的能力成为开发商进入商业房地产市场的门槛。
    中国人民银行统调司提供的数据还显示，2005年上半年，全国商业用房开发贷款同比增长46％，是同期住宅开发贷款增幅的三倍多。在房地产行业整体融资渠道有限这种客观的金融环境下，加之商业地产自身的资金需求特点，可以肯定，大体量商业地产必然会遇到发展的融资瓶颈。解决这一问题需要创新融资方式的引用。
    项目融资
    项目融资的基本运作方式
    项目融资在我国金融界的定义是，项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。
     项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方3方参与。项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购买项目债券)；资金提供方(债券投资者)主要依靠项目本身资产和未来现金流作为还款保证。原则上，对项目发起方项目以外的资产没有追索权或仅有有限追索权。
    项目融资方式的特征
    与传统的融资方式不同的是，项目融资不以开发商整体资信能力为融资授信的主要依据，而是为一个特定项目安排的融资。贷款方在最初考虑贷款时，以特定项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。当项目的经济强度不足以保障贷款安全，贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。
    其根本特征就是项目融资风险的分担。对项目融资采取周密的金融安排，不使任何一方承担项目全部风险。
    须要解决的问题
    项目融资方式目前大多应用于现金流量稳定的项目，如发电、道路等大型基建项目，在存在较高风险的房地产业尤其是商业地产项目中的应用有限。因此，将项目融资应用于商业地产项目开发，需要解决几个主要问题：
    有限追索的实现。追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险评价以及项目融资结构的设计，尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。
    项目风险的分担。投资者、贷款银行以及第3方之间的风险分担程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。
    此外，还有投资者对项目资金要求的实现、项目融资与市场安排之间的关系处理、利用项目的税务亏损降低投资和融资成本、实现投资者非公司负债型融资的要求等问题。

商业房地产的项目融资
    结合以上问题，目前商业房地产融资可以采用组建项目公司进行融资的方式进行。具体包括项目公司、项目子公司、合伙制结构3种模式。

   通过项目公司安排融资。由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。
    通过项目子公司安排融资。建立项目子公司，以该子公司的名义与其它投资者组成合资结构安排融资。此种模式的特点是：容易划清项目的债务责任；项目融资有可能被安排成为非公司负债型的融资；税务结构的灵活性可能较差。
    通过合伙制项目安排融资。
    房地产投资信托REIT
    REIT是2005年被广大房地产开发商关注的银行贷款以外的融资方式。REIT产品是一种资产运营型的共同基金，委托人(投资者)基于REIT合同，将其货币资金或房地产作为信托财产转移至受托人（REIT发起人），由受托人向委托人或其指定的受益人交付资产受益凭证，并依据REIT合同对信托财产进行管理和处分，由此产生的收益由资产受益凭证的持有者享有。
    REIT的资金来源主要有个方面：一是发行信托受益凭证或者股票，由机构投资者（如保险公司或其他基金组织等）和个人投资者认购；二是从金融市场融资，如银行借入、发行债券和商业票据等。
REIT融资方式的特征
    作为一种信托产品，REIT同样具有信托的四大特征，即所有权和受益权分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理连续性等。
    除此以外，对于商业房地产，REIT融资还具有几个优点：可采用REIT融资的物业范围更广，包括商业批发零售业、酒店、厂房等常见商业物业；融资金额巨大，一般情况下，REIT融资总额超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产净值；选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，通过多元化投资组合降低投资风险，投资收益稳定。
    商业REIT的应用
    REIT用于商业房地产项目的要求通常有：物业所在城市是重要战略城市、开放城市和部分内陆商业较发达的省会城市，具有好的前景；商业物业的体量和总体价值较大，最好是多样业态组合的商业物业；物业已经开业并且具有稳定的租金收入；物业权属明确、具备转让条件。
    REIT的操作模式大致是：首先，具有商业地产开发意向的开发公司与信托机构或投资银行等部门共同成立REIT；其次，物业原所有者将产权转移给REIT，但REIT并不向其支付现金，而是向其签发受益凭证；同时，原所有者可将受益凭证在证券市场上出售，取得相当于直接销售房地产的价款；普通投资者取得受益凭证，从而成为REIT受益人； 最后，REIT将房地产委托给专门的房地产公司进行销售或者出租，所得收益交由保管机构保管，再由保管机构根据信托合同将收益直接交给投资者(受益凭证的持有者)。
    去年底，国内首支REIT广州越秀就是通过对其商用物业投资组合进行分拆上市实现境外上市的。通过REIT进行商业物业项目融资的可行性不断加强。

商业抵押担保证券CMBS
    基本运作方式
    商业抵押担保证券是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。CMBS的价格根据评级机构的评级来确定；投资银行在参考评级以后，确定最后发行价格、向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。

    CMBS是MBS的同类产品，两者的区别在于，MBS以住宅地产作为担保，而CMBS以商业地产作为贷款抵押品。
    CMBS对资产的要求是：能产生稳定的现金流的有形不动产。运营良好的成熟物业，包括酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产最合适。
    CMBS的特点
    与其他融资方式相比，CMBS的优势在于：发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。
    具体说，对发起人来说，将相对不流动的金融资产变成流动的、可交易的金融资产，为其提供更有效的、成本更低的融资来源，使发起人的融资来源更加多元化，补充其资金来源。同时，发行者将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高各种财务比率，更有效地运用资本。对投资者来说，能够提供更高的收益；信用、期限和支付结构的灵活性可以满足不同投资需要。
    须要解决的问题
    法律障碍。尽管去年11月银监会公布了《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》，这显示，作为信贷资产证券化产品，CMBS在中国已具备了发行的初步法律框架。但是，目前实行的《贷款通则》禁止银行以外的行政部门、供销合作社及各种基金组织经营存贷款金融业务，和企业之间的借贷融资业务。而《公司法》对贷款主体的限制也阻挡了CMBS的实际运作。因此，和REIT一样，只有在房地产信托投资基金相关法律出台后，CMBS才能得到实质性发展。
    税务问题。目前房地产信托基金试点中参与的信托公司仅是资产过手工具，国家在信托层面不征税。但是在CMBS的交易结构下，信托公司要经营和管理注入资产池的成批物业，面临经营房地产物业涉及的多项税收。相对CMBS自身运作的研究，相关部门对税收问题的研<