京三大商圈持续走红 东二环交通商务区异军突起

      商铺的财气在于客流量，写字楼的财气在于周边的经济活力。区域价值的提升，给写字楼带来了更多的商机。在三大商圈持续走红之际，东二环商务带异军突起，形成四大商圈争霸之势。

      三大商圈持续走红

      经过20多年的发展，北京市已形成了CBD、金融街、中关村三大传统商务区。作为北京市经济和商务最为活跃的三大版块，西城、朝阳和海淀无疑是写字楼市场的热点。而新兴的商务区域如东二环、燕莎、亚奥、上地等地带，也在城市政策的规划和市场的驱动中显示出巨大的商机和经济潜力。

      如同国贸之于CBD，地标型商务建筑对区域的重要性和带动作用显而易见。当年正是国贸将大批国际大型企业机构吸引到大北窑，加上区域原有的使馆区和商务氛围，国家才将区域定位为CBD，拉开了中央商务区的建设序幕。而今，作为北京商务区的重要标志，国贸还在号令群雄，其租赁状况依旧是北京写字楼市场的晴雨表。 

      据《楼市》市场研究部统计数据显示，2006年北京写字楼销量前五位中，位于CBD区域的写字楼占据了四席。华贸中心和北京国际中心分别以26亿元、20亿元的销量位于前两位。

      通过对CBD写字楼2005年10月份到2006年10月份加权租金水平变化的分析可以看出，CBD写字楼租金在24.79美元/月·平方米与29.35美元/月·平方米之间浮动，整体浮动4.56美元/月·平方米。

      作为其他两个传统商务区中关村和金融街地区，由于供应有限，处于存量消化阶段，未来市场供应压力相对较小，再加上新增项目品质较高，并以高于区域市场平均租金水平进行市场推广，从而带动上述两个区域写字楼平均租金上升。

      在区域和产业经济划分越来越明显的状况下，北京写字楼市场反应是最为敏感的。随着各个商圈的凸现，表现出明显的区域和产业特征。

      北京写字楼的竞争是三大商务板块的竞争。这也符合北京作为国际化大都市多元化格局发展的需要。从自功能定位和目标客户定位上看，传统的三大商务区在发展背景、产业支持以及政府相关支持政策等方面各具特色，因此各区域写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面也有很大差别。

      CBD商务区是北京外资机构最集中的地区，被定位为重点吸引跨国公司总部和地区总部，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头的产业区域。从行业分布来看，主要集中于IT通信、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业。未来外资机构在CBD的写字楼需求一直呈上升趋势。

      而金融街商务区是国内大型金融机构聚集的最活跃区域。截至目前，金融街已经汇集了中国三大金融监管机构、九大商业银行总部。金融保险和投资企业约占金融街写字楼客户的一半，并且随着近两年国际金融机构的不断进驻，出现了逐步国际化的趋势，反映了金融街地区以金融业为核心行业的特点。 

      中关村地区则呈现以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。据抽样调查，这一地区IT、通信和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60%以上，其他行业的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱。

      东二环异军突起

      随着不断增长的市场需求，传统的三大商圈已经不再能够满足北京市作为国际化都市的多元化需要。东二环的异军突起，为京城写字楼市场增添了新的活力。

      在东直门的一家写字楼办公的孙先生是一家外贸企业的老板，21层就是他的公司总部。他的办公室宽大而明亮，休息时可以透过巨大的落地窗俯瞰东直门繁华的景象。

       “之所以把办公地点选择在这里，主要是看中该区域的发展前景以及写字楼的升值潜力。从区位上看，东二环经济带贯穿朝阳门，连接长安街与CBD商圈相邻，距离十分接近。未来将与CBD、金融街、中关村传统的三大商圈相并称的京城‘第四商圈’。”孙先生说，而国内巨型企业的频频入驻，更使得东二环逐步形成一个具有明显国家支柱产业特征的“巨头经济带”，这些都预示着该区域写字楼具有很大的升值潜力。

      据统计，东二环区域主要现有公建项目总建筑面积约954484平方米，其中写字楼面积约355079平方米。而且东二环区域的写字楼定位不尽相同，既有如第五广场、新保利大厦的顶级项目，亦有南新仓国际大厦、东方银座等中小型项目。

      据专家预测，随着东二环商务带的大规模集中建设，预计到2008年，东二环区域内办公物业商业面积总供应量将达到40万平方米以上，甲级写字楼的面积预计可达到15～16万平方米，其中包括：第五广场、新保利大厦以及凯恒中心等。

      据《楼市》市场研究部数据显示，新保利大厦以6.7亿元的销量跻身2006北京写字楼销量前十名。

      但专家同时表示，从目前的状况来看，在东二环沿线的甲级写字楼项目当中，能够满足高端企业使用需求的顶级写字楼存量还是比较有限，在高端市场的强烈需求驱动下，东二环甲级写字楼仍将奇货可居。

      除了东二环商圈之外，新兴的二线商圈如燕莎商圈、亚奥商圈、南部商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印，如BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2008奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势，北京多中心商务格局的出现已无悬念。这些区域的写字楼未来值得期待。