观点地产网 见习编辑 鲁鹏 自7月6日新湖中宝发布公告称公司正在筹划重大事项，经申请于7月8日起停牌之后，新湖中宝停牌近一个月，直到8月2日公布定向增发方案并复牌。
新湖中宝宣布，第八届董事会第十六次会议审议通过了《关于公司非公开发行A股股票方案的议案》。
该议案为，新湖中宝拟以每股不低于3.07元的价格非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元。融资用于上海两个棚户区改造项目。
55亿定增与上海项目
据公告，该次定向增发采用非公开发行的方式，在中国证监会核准后六个月内选择适当时机向特定对象发行股票。非公开发行股票为人民币普通股(A股)，每股面值1.00元。
新湖中宝称，该次非公开发行股票的募集资金在扣除发行费用后，拟全部用于公司在上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目。
同时新湖中宝还指出，募集资金投向符合国家促进棚户区改造的相关政策。在上述背景下，该次非公开发行股票将使公司的棚户区改造项目的进度进一步加快，有利于提高公司的竞争能力和综合实力。
资料显示，新湖中宝拟投资的两个棚户区改造项目分别为上海新湖明珠城三期三标段、四标段和上海新湖o青蓝国际。其中前者项目投资总额58.05亿元，募集资金投入总额30亿元；后者项目投资总额67.78亿元，募集资金投入总额25亿元。
据悉，上海新湖明珠城三期三标段建设期为2005年下半年至2014年下半年；三期四标段建设期为2014年上半年至2019年下半年。总建筑面积20万平方米(含地下面积)，预计销售额为79.93亿元。
该项目是上海市内环线以内最大的“365”旧城改造项目之一，也是普陀区“365”旧城棚户区改造的重点项目。项目经济评价平均销售净利率为14.48%，整体投资收益率为19.94%。
而上海新湖o青蓝国际建设周期为一期建设期为2012年下半年至2015年下半年、二期建设期为2015年下半年至2018年下半年。总建筑面积32.28万平方米(含地下面积)，预计销售额为92.55亿元。
该项目是上海市新一轮“365”旧城改造的重点项目之一，是闸北区旧城棚户区改造的民生工程项目，同时也是闸北区内环线以内较大的成片改造地块。项目经济评价平均销售净利率为13.49%，整体投资收益率为18.42%。
公告指，在非公开发行募集资金到位之前，新湖中宝将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后按照相关法规规定的程序予以置换。
另外，该发行方案已经在新湖中宝第八届董事会议第十六次会议审议通过，尚需获得公司股东大会审议批准。在股东大会审议通过后，据相关法律、法规和规范性文件的规定，还需要向中国证监会进行申报核准。
棚户改造与融资开闸
不得不提的是，尽管此次新湖中宝再融资预案能否得到证监会放行通过还未可知，但却是自2010年底开始关闭的房地产企业上市、再融资和重大资产重组闸门得以重新启动的预兆。
事实上，自2009年9月后无A股上市房企再融资成功，此次新湖中宝率先打破僵局，或是与其“棚户改造”项目相关。
7月23日，国家发改委、住建部、国土资源部等六部委联合召开了全国棚户区改造工作电视电话会议。会议明确要求，各地在10月底前应编制完成2013~2017年棚户区改造规划。
之前，2013年6月26日，国务院常务会议决定，今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户。
6月底，国务院总理李克强在国务院常务会议上提出，要研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善的政策。会议决定，要进一步增加财政投入，引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持，鼓励和引导民间资本参与棚户区改造。
相关分析指，新湖中宝之所以能够如此快速地披露再融资预案，与其大力支持地方保障性安居工程有关。而这一轮房企再融资窗口，一个重要审核标准，正是是否用于保障性住房开发。
同策咨询研究部总监张宏伟则认为，从未来5年棚户区改造所带来的市场机会来讲，有利于A股房企借道“棚户区改造”机会再融资、进入重点城市的中心区域市场。
不过张宏伟也指出，房企借道“棚户区改造”机会再融资，再进行后续开发或许已成必然。
他补充，也要看到开发商有可能因为“棚户区改造”难度较高，借机利用“棚户区改造”的机会拖延改造进度，“再融资”后有可能利用融到的资金在土地市场圈地，最终“棚户区改造”成为在土地市场圈地“囤地”的资本工具。
不管借道棚户改造的再融资将往何处发展，目前业界已将新湖中宝的再融资预案解读为，这是A股房地产企业再融资正式开闸的信号。
瑞银证券发布研究报告称，由于新湖再融资方案仅限于旧城改造项目，并未涉及其他普通商品住宅项目，故对其他开发商融资前景的信号意义并未超出市场预期。
“我们认为监管层对开发商再融资的态度是有条件放开，而旧城改造和保障房项目符合政府稳定经济、盘活存量的政策方向，或可获得股权融资或债权融资机会。”
也有业内人士表示，若房企再融资对这类项目开闸，显然大型房企受益最大。据了解，万科、保利和金地等大型房企都在一二线城市布局了多个大体量的旧城改造项目。
