观点地产网 见习编辑 赵思茵 过去，美国华尔街流传着一句名言：“如果有一个稳定的现金流，就将它证券化。”现在，这种做法正不断被中国的房企使用。
继华侨城门票融资和隧道股份合同债权融资之后，广东海印集团股份有限公司也有了资产证券化的主意。
租赁收益权
11月6日，海印股份再次发布公告称，由中信建投证券提交的海印股份信托受益权专项资产管理计划的申请材料于11月4日获证监会受理，并当日起正式进入审核阶段。
但是，海印股份表示，该专项资产管理计划尚需中国证监会核准，能否获得核准存在不确定性。
而按照证监会审核期限规定，专项资产管理计划的审核期限为2个月，即海印股份的资产证券化将在2014年1月初得到最终结果。
事实上，这并不是海印股份首次提出资产证券化的想法。今年5月20日，海印股份发布资产证券化的公告。根据公告，海印股份将以经营管理的15家综合性商业物业的经营收益权为基础，设计资产证券化方案。这也意味着，该公司将把未来五年的净租金收入作为还本付息的依据，并以此融资不超过16亿元。
方案还显示，优先级资产支持证券不超过15亿元，由符合资格的机构投资者认购，最终发行利率根据发行时市场实际利率确定，将采取按年付息、到期还本的方式；次级资产支持证券不超过1亿元，由公司代表原始权益人全额认购。
同时，海印股份还承诺，若此次专项计划基础资产未来现金流不足以偿付完毕资产支持证券的本金和预期收益，则公司将代表原始权益人进行差额补足。
而当时，该方案曾数次被业内透露可能已经遭否决。因此对于5个月后的最新一次披露，有了解海印的业内人士称：“海印资产证券化获批的可能性比较大。”
据悉，海印股份将其旗下的15处商业资产未来5年的稳定的租金收益为依据，虽然标的方式新颖，但是目前来看，海印股份主要的营收就来自于商业物业运营。
据海印股份2012年年报显示，该公司及下属子公司共有16处租赁屋，2012年共实现物业收益7.72亿元，同比增长12.21%，占全年营业收入的36.88%。净商业物业运营的主营业务收入占该公司总体主营业务收入的36.90%，净利润占公司总体净利润的52.04%。
而在商业项目租金方面，目前海印旗下共有20家对外租赁的商业物业，1家联营outlets。其中，中华广场、缤纷广场、流行前线等15家较成熟市场租金收入可观。2012年，这15家商城去除租金成本，即毛利率之后的现金流入约为3.98亿元。
缓解资金压力
“租金现金流比较稳定，这款融资产品的风险不大。”分析人士如此总结。
事实上，有多家市场分析认为此次资产证券化融资若实施，对海印股份将是很大的利好。
其中，利好之一便是在一定程度上缓解了其资金的压力。而海印股份的证券事务代表江宝莹亦不讳言其是因对资金的渴求而发起此次募资。
据了解，今年海印股份已经入手以及着手运营多个新项目。其中，肇庆“鼎湖总统御山庄”城市综合体项目、上海周浦“小上海”风情商贸区项目均处于开工建设阶段，而海印股份在茂名市的住宅项目也在今年上半年完成收地工作。
据兴业证券11月7日的研究报告统计，至2015年海印股份将有约13万平商业物业培育成熟，约10万平商业物业投入使用。
显然，这些新项目的出现就代表海印需要更多的资金投入到这些项目中去，因此海印对资金的渴求加剧也不难理解。
但是，据海印股份2013年前三季度业绩报告显示，报告期内，该公司实现营业收入15.28亿元，实现归属于母公司所有者的净利润2.57亿元。前三季度短+长期贷款同比增加11亿至21亿元，计息负债率也已达50%，流动资产则合计20.34亿元。
另一方面，海印股份为解决项目以及现金流等需要主要通过银行贷款、定向增发以及短期融资券进行融资。公司的资产负债率也从2009年时的47.04%，一步步上升至2012年的57.21%。
为了加大融资，早在2010年年初，海印股份就曾推出再融资方案。公司当时计划公开增发A股股票不超过1亿股，预计募集资金总额不超过10亿元，全部用于“海印又一城”的建设。不过，因为各种原因，融资受阻，该公司不得不在2011年主动撤回了增发方案。
而在今年8月份，海印股份又再次发起不超过1亿股的定增方案，拟募集资金8.34亿元进行发展。这些募集金额中将有5.84亿元投入广州海印国际商品展贸城有限公司，2.5亿元则为海印股份补充流动资金所用。
此项定增方案亦经过近四个月后，终于在11月8日获证监会受理，但能否获批仍未可知。
在增发方案前途不明的情况下，急需大量资金的海印只能另外开拓更多的融资渠道。
对于动辄数十亿资金的商业项目来说，20亿的流动资产和此次的募集的16亿元只能起到短暂的缓解资金压力的作用。但是，也可在一定程度上拓宽其融资渠道。
毕竟，分析人士认为，银行贷款、短期融资券、企业债券、中期票据等传统的融资规模，不能超过公司净资产的40%。在这种情况下，相比信托融资动辄12%以上的高额利息，资管计划利率具有相当大的成本优势。
“并且，由于发债和股权融资的门槛和资金成本都比较高，而商业地产前期建设只能做开发贷款，建成后又只能转为经营性物业贷款，但物业估值后银行往往会打折扣，所贷资金有限，而资产证券化地产商可以一次性获得未来几年物业的收益。”有了解资产证券化的业内人士如此表示。
