观点地产网 陈业 李雯露 对于主打产业园区概念的武汉光谷联合集团有限公司外界或较为陌生，但若提及中海前高管、恒盛前CFO姜永进或相当熟悉。
在3月17日的光谷联合企业新股发布会上，姜永进以光谷联合CFO这一新的身份现身发布会现场，并对媒体提出的入职光谷联合缘由，及各个关于光谷联合的财务问题进行解答。
对于入职光谷联合，姜永进表示自身是经过深思熟虑的，会考虑自己事业的发展，也会考虑这个企业的成长性，而光谷联合的发展理念和其一致，并且其自身也比较看好光谷联合的商业模式。
“我相信这个企业处在快速发展阶段，所以我把自己未来十年，甚至更远的事业发展和这个企业联系在一起。虽然我来这个公司的时间不是太长，但是我相信自己的判断，也相信这个判断是正确的”，对于未来发展前景姜永进如此表示。
同时，对于姜永进的加入，光谷联合董事长黄立平则表示，非常看重姜永进在资本市场上的经历，特别是他过去在中海的经历，“中海上市以来拥有良好的表现，希望光谷联合上市以后也能够延续这样的良好表现”。
资料显示，武汉光谷联合集团有限公司主要从事各大产业园区的开发及运营，目前为中国第二大市场化产业园开发商及运营商，旗下开发运营的产业园项目包括软件园、金融港、原创中心、创意天地、节能科技园、科技城、海洋科技园等七类主题。
在当天的新股发布会上光谷联合执行总裁兼执行董事胡斌介绍称，其最大的投资亮点之一便是战略性土地储备，目前其在武汉、青岛、合肥、沈阳、鄂州、黄石六个城市共拥有718万平方米，且土地成本较低，平均每平方米土地成本仅395元，仅占平均售价的6%。
虽然土地成本低，但是光谷联合的负债率也一直在提升，对此姜永进回应称，光谷联合的债务融资规模由于业务增长比较快而增加得比较多。但相信随着成功上市以后，股本的增加及销售加快，相关财务指标会回落到合理水平。
此外，于当天发布会上，基于最近有内房股现流动性压力的消息，被问及光谷联合如何看目前资本市场股价的表现时，光谷联合董事长黄立平表示，“也注意到前段时间市场有波动，对我们上市肯定有一些影响，但我们对香港资本市场未来的发展仍然充满着信心，所以不太看重短期股市的表现，看重是长远发展的前景”。
最新消息显示，光谷联合将合共发行10亿股股份，其中10%公开发售，90%国际配售，每股招股价介乎0.83-1.09港元，集资最多10.9亿港元，每手买卖单位为4000股，入场费为4403.95港元。其中，公开发售部份将于3月18日开始，预计于本3月21日中午结束，股份预计于22日定价，3月28日挂牌。
另值得一提的是，虽然目前市场普遍认为产业地产符合未来政策、市场的大势。但相关分析还是指出，产业地产为更新的领域，因此较一般住宅地产、商业地产面临更多不确定性挑战，其中包括企业多业态运营能力的考验、多方位资源整合能力的考究等。
以下为武汉光谷联合集团有限公司新股上发布会的实录：
现场提问：你们的净负债率由2012年的80%上升到去年9月底的150%，银行贷款从2012年的10多亿，上升到去年的20多亿，为什么会这么高？
姜永进：从2012年开始，公司业务增长比较快，我们不仅在武汉，在武汉周边几个城市也做了收购，为未来的发展做了准备。现在因为资本需求在增长，我们到上海之前，我们国内的融资平台基本上是两块，一块是银行借款，一部分是我们发的一笔6亿6年期的企业债券，利率是7.35%，所以我们的债务融资规模由于业务增长比较快而增加得比较多。但随着我们成功上市以后，股本的增加，及销售加快，我相信相关财务指标会回落到合理水平。而且我们管理层有充分的意识，上市以后要把流动性指标控制在合理、健康的水平，我们会控制总的负债规模，也要控制好负债结构。
现场提问：刚才CFO提到销售会增加，想问一下是哪方面的销售会增加？你们招股说负债率会回到比较正常的水平，但是你们的现金流是净流出的？
姜永进：我们从2012年在武汉发展的基础上进入了一些城市开发了相关项目，比如说黄石、鄂州、青岛，而这些项目是最近才开始陆续进入到销售环节的，不仅有武汉的项目，其他城市的项目也会有贡献。
关于净现金流流出，我们实际上在过去几年中出现了净流出，这个与我们业务发展初期阶段有关，因为我们在发展初期，增长比较快，我们的业务开发规模也在不断增加，所以导致了我们现金流的净流出。如果你研究过住宅地产，住宅地产公司在业务快速发展过程中也会经历这样一个阶段。但是从财务角度来讲，我们还是希望多增加销售，增加现金回笼，同时控制我们的资本开支，希望我们能够在未来较快时间内实现经营现金流的净流入情况。
黄立平：刚才姜总说的是财务原则，我们去年有两个项目会在今年上半年开始销售，这两个项目是我们准备时间最长、下功夫最大的创意天地项目。其中一个项目是我们关于产业园如何和生活、艺术、时尚联系更紧密的非常具有竞争力的项目。我们把这个项目一直压到它的建成形象更好以后再展开，所以今年会有一个非常好的表现；另外，我们还有一个和创意天地配套的住宅项目也会在今年开始销售，所以今年我们会因为这两个项目的经营，使得我们的财务结构有很大的改变。这两个项目要比我们平均价格高很多，但是目前我不便说得非常详细，应该会高于当地平均价格。虽然不方便透露具体的价格，但是这两个项目是我们的高毛利项目。
现场提问：你们去年10月到12月的平均售价从9月的7000多元下降到5000元-6500元等，是不是市场不好，还是什么原因？你们说未来会进入北京、上海、西安等各个城市，以什么样的方式进入，能不能具体的说一下？
黄立平：之所以2013年第四季度售价有降低，是因为我们有一个在鄂州的项目，该项目是一个智能制造项目，为高新技术企业实现产业化配套的厂房，所以这个项目的售价要比研发、办公楼宇价格要低，由此导致平均价格有所下降。
进入北京、上海、西安是我们今年既定的战略，我们现在产业园的开发和运营模式已经受到了很多地方高度的认同。在此之前，我们与上述的几个目标城市有过比较深入的接触，我们仍然会选择当地具有战略意义的产业发展方向来进行主题定位，可能会选择与当地具有行业领先地位的企业通过合作开发模式来进入这些城市。
现场提问：最近股市有内房股现流动性出现压力的消息传出，你们在这段时间进行招股，怎么看资本市场的表现？
黄立平：香港资本市场在全球国际化水平比较高，管理很规范。我们从去年决定赴香港上市也是从企业的长远发展战略出发，由此制定了比较详细的计划，我们现在完全按照这个计划往前走。我们也注意到前段时间市场有波动，对我们上市肯定有一些影响，但我们对香港资本市场未来的发展仍然充满着信心，不太看重短期股市的表现，看重是长远发展的前景。
现场提问：为什么会引入阳光人寿作为基石投资者，对于引入金融机构进行联合投资有没有什么想法？
姜永进：这个我想应该问他们公司的董事长，做保险业务太累了，房地产业务大家都比较关注。作为一个新的保险业务，据我了解阳光人寿在这方面比较缺少；第二，他通过大量专业性研究非常看好这个公司的治理和业务发展方向，可能比传统房地产业务板块更有发展潜力。
现场提问：姜先生今年2月份刚刚从恒盛转过来，目前工作磨合情况怎么样，在内房企业中选择这样一家没上市的企业做CFO的原因是什么？
姜永进：我在香港呆了九年，和内地朋友相处不错，我也得到了各界的鼓励，非常的感谢。应该说我这次选择光谷是经过深思熟虑的，会考虑自己事业的发展，也会考虑这个企业的成长性。我来之前和黄董谈了几次，我觉得无论在公司发展理念上，还是公司成长性方面都非常吻合。
另外，这个公司的发展理念和我一致，这个公司的商业模式区别于我过去所从事两家住宅公司的发展。我认为这个商业模式符合两个大势，一个是符合未来政策的大势，一个符合市场的大势。我相信这个企业处在快速发展阶段，所以我把自己未来十年，甚至更远的事业发展和这个企业联系在一起。虽然我来这个公司的时间不是太长，但是我相信自己的判断是正确的。
黄立平：姜先生也算在资本市场有过贡献的人物，我很看重姜总在资本市场上的经历，特别是他过去在中海的经历，可能大家还能够记得，中海上市以来拥有良好表现，我们也很希望光谷联合上市以后能够延续这样的良好表现。
现场提问：你们怎么看政府出台调控政策抑制过热房地产市场这个问题？最近你们项目的销售情况怎样？
黄立平：近几年政府一直在出台关于房地产的调控政策，我看首先调控的是房价的快速增长，抑制的是投资和投机需求。特别有一些项目，在供求关系失调的情况下过度投资可能会带来系统风险的可能。但是对产业园区的发展到目前为止多项政策都是支持的，不属于房地产调控的范围。所以，我们认为现在的政策导向水平是分极、分类、分区域，越来越清晰。在对住宅和商业地产有明显抑制投资作用的同时，我们对产业园的发展则更有希望，也更有信心。
胡斌（执行总裁）：我们的业务在武汉、青岛、合肥、沈阳、黄石、鄂州都逐步在推进，目前正在销售的项目主要是在几个城市，第一个是武汉，武汉的项目是即将面市；第二个青岛项目是前年开工的，去年下半年就已具备销售条件，现在卖的是6000多元每平。黄石和鄂州是产城一体的项目，其城市级别稍微偏低一点，产品线也不一样，所以定价定的是3000到4000元每平米，根据产品线和产品地理位置不一样来定价，但仍然能保持很好的毛利润。
现场提问：今年内地经济增速会放缓，你们认为对公司开发园区的需求会不会有影响，你们怎么看今年这个行业的发展前景？
黄立平：今年整个国民经济增速放缓，这个恐怕是大势已定。放缓的原因是因为要实现产业结构的调整，淘汰过剩落后产能。对我们从事产业园开发是一个很好的机遇，淘汰了一些过剩的落后产能必然要促进新的业务增长，转型升级的需求就会更大。所以我们认为不仅整个经济增长放缓不会影响我们的业务，甚至会促进我们的业务。
