4月24日，据外媒援引业内人士消息，中国首单房地产投资信托基金产品(REITs)--中信启航专项资产管理计划已于近期完成募集发行，并将于4月25日成立。其优先级的投资者预期收益率为每年7%，主要由保险资金认购。
相关推介材料显示，该产品优先级份额存续期间获得基础收益，退出时获得资本增值的10%作为其浮动收益部分。而次级份额存续期间获得满足优先级基础收益后的剩余收益，并在退出时获得资本增值的90%。
同时，该产品发行期限不超过5年，首选以REITs方式退出。如以REITs上市方式退出，优先级投资者将在IPO时点以全现金方式全部退出，相应次级投资者获得部分现金分配及REITs份额。除REITs方式退出外，基金还可以市场价格出售给第三方实现退出。
而如果以REITs上市方式退出，优先级派息收益率4.0%的情况下，优先级内部报酬率为8.23%，次级内部报酬率将达到22.83%。如以第三方收购方式退出，中性情况下优先级内部报酬率为8.02%，次级内部报酬率为17.81%。
据悉，该项资管计划总规模为人民币52.1亿元，按7:3的比例划分为优先级和次级，中信证券为优先级投资人提供内部增信，优先级部分外部评级达到AAA，优先级、次级份额皆可在深交所综合协议交易平台交易。
由于商业物业租赁类的资产证券化业务在国内仍属空白阶段，中信证券拟以私募REITs的形式推动国内不动产金融的实践操作，并希望借此建立国内首个REITs业务平台获得此类业务的先发优势和经验。
此外，莱坊与中房驰昊4月21日报告认为，虽然房托市场前景机遇无限，但仍存在许多风险及障碍，如中国仍然缺乏优质成熟的商用物业；许多一线城市及重要的二线城市未来或将面临商业物业供应过剩的风险；商用物业的整体回报率缺乏吸引力等。
