观点地产网 继以主题产业园区开发的光谷联合成功在港交所上市后，深圳华强集团旗下主打主题公园的华强文化科技也拟在A股寻求上市。
根据近日证监会最新IPO预披露名单得知，深圳华强文化科技集团股份有限公司拟在深交所上市，上市后将发行不超过4500万股股份，发行后总股本不超过44500万股。
据了解，华强文化科技为深圳华强集团子公司，主打文化科技产业，旗下涵盖创意设计、文化旅游、媒体网络、影视娱乐、文化消费品等五大领域。
与华侨城的主题公园加地产模式打造的产品类似，目前华强文化科技主打产品为融入文化概念的主题公园。根据相关资料显示，从2008年开建芜湖方特欢乐世界第一个主题公园产品至今，华强文化科技已形成以方特欢乐世界、方特梦幻王国两个主题公园品牌，已投入运营的主题公园达11个。
根据华强文化科技的招股书上披露，未来三年，华强旗下天津方特主题公园将建成开业，而株洲、郑州、厦门等地的文化科技产业基地的二期项目也将基本建成并开园，并且加大文化科技主题公园的海外输出。
高复制模式
提到主题公园，华强文化旗下方特欢乐世界、方特梦幻王国品牌的知名度，或不及华侨城旗下锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷。
但若论数量，华强文化打造的主题公园或更胜一筹。据了解，除已投入运营的11个主题公园外，根据华强文化科技未来的计划，预计至2016年华强集团运营的文化科技主题公园将达到16-19个。
而一直被华强文化视作国内最强竞争对手的华侨城，旗下欢乐谷项目从1998年建成至今，全国也仅有6座欢乐谷。
对于华强文化的高复制模式，相关分析认为，这或是华强文化较其标榜对象“迪士尼”的弱势所在。
分析指，华强文化旗下方特的产品缺少内容，原创元素较少，因此发展模式仅是将内容单一复制的横向发展，而非迪士尼主题乐园纵向发展文化且不停发展衍生产品。
对于华强文化高复制模式，相关熟知主题园区操作模式的知情人士表示，文化主题公园需要有一二十年的沉淀基础，所以简单追求规模并不代表成功。
该知情人士分析指，主题公园需要粉丝群的追随，若文化主题公园内包括动漫等衍生品缺乏追随者，无法辐射老年、中年父母、小孩等各层次人，是形成不了这种文化追随感的，而这种模式注定只是个噱头。
不过，该业内也指出，之所以简单复制这或也与项目间的相互担保有关系，“地产商成立多个公司，然后把营业额进行相互担保，这会使得在做银行贷款上有优势”。
另有分析还指出，在高复制模式下，旅游地产前期需要投资沉淀大量资金也是企业需考虑的问题之一，而其主营业务电子产业已经面临亏损的华强，资金是否能支撑其未来扩张意图值得考虑。
二三线布局
除高复制模式外，华强文化方特主题园区主要布局在二三线城市。而这也与国内主题公园开发先驱华侨城欢乐谷产品的布局有所区分，欢乐谷主要布局在一线城市和经济实力较强的二线城市。
据了解，自2008年芜湖方特欢乐世界开建以来，华强文化随后在泰安、青岛、株洲、沈阳、郑州等地有布局。
虽然这种二三线城市布局，在华强文化看来是有意避开竞争对手。但分析认为，区域中一定人口集中度是保证主题公园有效运转的前提，而相对一线城市和经济实力较强的二线城市，华强文化在布局上也存在劣势。
分析指，若在项目经营不理想情况下，未来二三线城市的主题项目，或仅能依仗城市经济的发展带来的土地升值谋取利润。
“在城市的中心，即使项目其他运营收入不理想，十年之后地段升值了，你也能成功；如果你是旅游地产，再优秀的项目，在一个三四线城市的城郊，城市化进程不触及的话，项目也难以取得成功”。
分析续指，因为传统产业的利润是非常薄，仅有7到8个点的利润，或银行贷款的利息就超过项目利润，所以如果项目盈利不理想，土地又无法不升值，项目风险就会非常大。
另值得一提是，一直以来华强文化运营主题公园的模式为主题公园加房地产模式，而这种模式在调控背景下，相关分析认为也存在一定风险。
“正常情况下，主题公园的收入完全是依赖门票收入和衍生品的销售，如果现在没有这两块收入而纯靠房地产，在遇上调控风险比较大背景下，或会出现不足以弥补前期投入的情况”。
华侨城路径
即便存在各种不确定性因素，目前来看华强文化也算跻身发展主题公园企业之列。
而就国内主题公园发展来看，华侨城算是在国内运营比较成熟的一家。甚至虽贵为竞争对手，华强文化也曾表示华侨城是其学习的对象。
但哪怕是学习榜样，华侨城运营至今，为适应市场的发展要求，其也先后经历几代产品的更替，甚至也有为发展急切筹资的时候。
据悉，1989年9月，华侨城第一个主题公园锦绣中华开业；两年之后，中华民俗村开门迎客；1994年，世界之窗开业，三个项目运作情况非常不错。
借着主题公园概念，华侨城一方面是低价拿到土地，另一方面通过创造地段和需求为自身房地产业务铺路。
据华侨城的2009年年报，华侨城的旅游及综合业务收入已经占华侨城集团业务收入约64%的比例，酒店及地产业务板块才占20%多。
但随着中国国门打开，出国旅游变得方便后，人们对类似微缩景观的主题公园热情渐渐丧失。
因此为应对突变的市场，华侨城自身也进行了产品的更新换代，先是推出欢乐谷模式，
在目前已有深圳、北京、上海、天津、武汉及成都6个项目外，最新的一个项目就是福州项目。
另外，以深圳东部华侨城这种生态旅游项目为案例进行拓展，目前已完成布局的有云南华侨城和泰州华侨城。
而最重要的扩张方式还是依据欢乐海岸这种“都市综合体+地产”模式进行拓展。作为华侨城突破扩张瓶颈而打造的欢乐海岸，自在深圳营业以来已取得初步成功。
按照华侨城的规划，今后其所拥有和运营的主题公园数量要扩大至20个，同时一方面要进行产品系的复制，另一方面也要着手进行第五代产品研发。
通过对比华侨城发展路劲，相关研究报告指出，就华强文化未来在主题园区的整体发展，相关分析认为，“地产+旅游”模式优势在减弱，可续性不乐观。
同时，主题园区早前的高毛利率主要得益于早年拿的低价地块，但高折价拿地和地价大幅飙升的时代渐走渐远。
此外，土地和旅游都是资金依赖型产业，“地产+旅游”比纯地产开发对资金的依赖更明显。因此，资金亦是制约此类发展路径的重要紧箍咒之一。
