观点地产网 6月18日，金茂（中国）投资控股有限公司在香港召开新闻发布会，主席何操携行政总裁张辉、副总经理丁建军、财务总监张润红及非执行董事江南等管理层均到会。
该公司宣布，全球发售价定于介乎5.35至5.65港元，集资额最多约33.9亿港元，6月19日至24日公开发售股票，并预计于7月2日挂牌。
这也意味着方兴地产中国有限公司分拆酒店上市进入最后阶段。
据介绍，金茂投资为一项在香港的固定单一投资信托，其收入主要来自酒店经营及商业区域租赁。
公司管理层介绍道，金茂投资这个上市平台的初始资产包将包含已竣工物业金茂大厦和上海金茂君悦大酒店；及金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店和崇明金茂凯悦酒店，还有2014年3月开业的开发中酒店北京金茂万丽酒店和丽江金茂君悦酒店。
此外，金茂投资还拥有方兴地产丽江、长沙和南京三个酒店的优先认购权。
张辉表示：“后续，金茂投资有优先从方兴收购的权力，但是我们要等到这三家酒店建成，或投入运营之后，在适当时候再装到金茂投资的资产包里面。”
让市场疑惑的是，酒店业务只是方兴地产三大业务板块中占比较低的一个板块，为什么公司单独将就点分拆上市？
根据方兴地产2013年财报显示，去年，酒店经营业务实现收入20.61亿港币，占集团全年收入总额的10%左右。
“酒店持有这一块跟方兴做开发，在指标衡量方面的差距都比较大，所以酒店分拆既是市场的一种期望，也是方兴自身战略的安排。”何操如是回应。
据他介绍，这次分拆酒店上市是方兴一个战略性的安排，早在2009年金茂并入方兴的时候，方兴就已经形成了这样的战略计划，去年方兴启动了酒店分拆工作。
此外，有分析认为，正是有了酒店业务，才使得方兴地产的贷款获得了较好的银行授信。因此，就有提问称，分拆酒店后，是否影响方兴地自身的品牌价值？
对此，何操表示，方兴地产既有开发，又有持有，还有物业租赁，但这几块业务集中在一起，其实对公司价值并没有充分的体现。
“分拆之后品牌影响力不但不会降低，反而会扩大，因为方兴仍然是金茂投资的大股东，会坚持长期持有，酒店分拆对方兴的品牌价值影响一定是正向的。”
海通证券最新研报认为，公司股价较2014年资产净值折让超过60%，而酒店方面估值更是严重偏低，折让超过70%，故分拆上市后更能有效地释放其内在价值。
然而，即便是机会难得，在今年整个经济形势不算很好，加上楼市下行的背景，金茂酒店上市的时机是否合适？
“当前的IPO及经济形势不是特别好，但是由于公司去年已经启动了这项工作，对公司来讲，这个时候分拆酒店上市也是一个不差的选择。”
何操直言，对一个成熟企业来讲，因为个别的一些问题搁置公司计划并不是一个最好的选择。
去年下半年以来，“国八条”的出台，对包括酒店在内高端市场造成不小的冲击。
“相关政策确实对酒店行业产生了比较大的影响，但金茂的酒店收入仅有2%的下滑，公务消费占比很小。”张辉认为，去年第四季度开始，整个中国酒店业出现了触底反弹、回暖的迹象。
针对海外收购，丁建军表示，将按照市场化的原则，以及维持投资者的分派率，金茂投资会谨慎地、适时地关注一些中国游客最热门的境外旅游目的地。
以下是金茂（中国）投资控股有限公司新闻发布会的问答实录：
现场提问：管理层你们好，你们在2017年之前的收益都有一个保证，按照预算到2017年，金茂的收益率水平大概是多少？
张润红：公司在2014年将会提供年化9.6亿港币的分派保障，基于2014年这个分派活动的基础上，预计分派率的水平是8.5%到9%。
在未来3年之内，公司对收入具有最大不确定性的三家新酒店提供了分派的支持，其余的成熟物业，包括金茂大厦的写字楼及其余的酒店物业，都会在2015年到2017年表现出一个非常稳健的增长水平，所以我们预计2015年到2017年分派率也会维持在这个水平。
现场提问：过去4年酒店的租金收入一直在下滑，势头不是很理想，是不是跟内地政府“国八条”有关系？酒店跟政府公务的业务相关的比例是多少？
张辉：过去几年酒店收益和收入的数据变化情况，这里面有一些市场因素。另外，我们内部在做金茂君悦酒店的改造，在2011年的下半年开始，每年会拿出120间房间（占所有房间数量的1/5左右）做内部的更新改造，香港的君悦也在做一些改造，公司是边经营、边改造，这也是单体酒店收入下降的原因。
毫不讳言，2012年三季度、四季度开始，中央反贪腐、杜绝非正常的公务消费这个政策出台之后，确实对酒店行业产生了比较大的影响，2013年相比2012年，我们的酒店收入也有了2%的下滑，但这个下滑应该说是比行业的平均水平都低，也比其它竞争对手下滑的幅度小。
为什么呢？第一，酒店受到了这些政策的影响，但反过来说，我们认为这个政策是好的，它会为后面的经济增长和行业的健康发展奠定一个非常好的基础。因此，这样的政策长期是利好的。
短期是有些影响，但是为什么对我们的影响会小呢？因为，在金茂酒店里的收入组成中，这些不正当的公务消费占比非常小。2013年政策出台之后，我们彻底就没有了这种消费，也有不指望这种收入来源了，所以收入有所下降。
但是从2013年第四季度开始，整个行业由于非公务消费的增长，经济的持续提升，人均GDP的持续增长，使得个人消费能力、家庭消费能力和一些企业的正当商务活动的消费能力都在提升。因此，去年第四季度开始，整个中国酒店业出现了触底反弹、回暖的迹象。
现场提问：方兴未来给予金茂三家酒店的优先认购权，但是，为什么不一次性的放入上市平台？有没有一个时间表，未来大概是什么时候会放进来？
张辉：现在方兴还有三家已经营和在建的酒店，这次没有把这些酒店放进来，不过，在这次的资产包里面，我们又放入了三家正在经营或将开业的新酒店。
其中一家是母公司方兴去年刚刚收购的已开业的丽江君悦酒店，但是这个被收购方案还有一个一年期的协议还没有到期，另外，筹建中的南京圣瑞吉酒店预计在2017年开业，长沙喜达屋酒店预计会在2016年投入运营。
后续，金茂投资有优先从方兴收购的权力，但是我们要等到这三家酒店建成，或投入运营之后，在适当时候再装到金茂投资的资产包里面。
现场提问：这里想请问何主席，毕竟现在地产行业不算很好，酒店分拆之后对方兴本身有没有影响？有没有影响方到兴自身的品牌价值？方兴自身还有其它的业务，为什么选择酒店分拆？
何操：这次分拆上市是方兴一个战略性的安排，早在2009年金茂并入方兴的时候，我们就已经形成了这样的战略计划，去年，公司启动了酒店分拆的工作。
关于品牌的问题，因为方兴地产是一个综合的地产开发商，我们的特点是既有开发，又有持有，也就是所谓“双轮驱动”的战略，同时我们还有物业租赁。但是，这几块业务集中在一起，其实对公司价值并没有充分的体现。
因为酒店持有这一块跟方兴做开发，在指标衡量方面的差距都比较大，所以酒店分拆既是市场的一种期望，也是方兴自身战略的安排。分拆之后品牌影响力不但不会降低，反而会扩大，因为方兴仍然是金茂投资的大股东，会坚持长期持有，所以酒店分拆对方兴的品牌价值影响一定是正向的。
现场提问：今年整个经济形势并不算很好，地产业务也并不算特别理想，为什么选择在这个时机上市？这个时机是否合适？另外，酒店分拆上市的目的是什么？
何操：当前的IPO及经济形势不是特别好，但是由于公司去年已经启动了这项工作，再加上我们对自己有信心，这次资产组合比较优质，经过跟投资人、分析师等各个方面的接触和分析，公司认为这是一个机会，对投资者来讲也是一个机会，因此，对我们自己来讲，这个时候分拆酒店上市也是一个不差的选择。
所以公司还是按照正常计划进行。我觉得，对一个成熟企业来讲，因为个别的一些问题搁置公司计划并不是一个最好的选择。
关于目的的问题，两方面是具有战略性的意义，今后要达到的目的就是：方兴地产酒店分拆以后，作为一个专业管理平台--金茂投资会得到一个更好的发展，金茂得到发展，方兴又是大股东，对方兴来讲，也可把另外的两块业务板块，即物业租赁运营开发以及销售业务等各方面的价值充分释放和实现。
现场提问：张总，既然公司将酒店单独公开上市了，未来会不会自己独立成立酒店管理相关的业务？
张辉：中短期我们还是聚焦成为一个业主公司、资产管理公司。长期考虑的话，也不排除有这样的一些准备和安排。
现场提问：你们对未来也有一个酒店收购的安排，除了三个优先收购的项目以外，你们还有什么目标？
江南：首先方兴作为金茂的母公司，目前已经给予金茂三个酒店的优先选择权。另外，方兴今后会建设越来越多的大型综合体，里面也会有酒店，也有这样的一个规则，今后只要方兴有酒店，都会给金茂第一选择权。
当然，我们认为金茂拥有一个非常强的酒店资产管理团队，拿到一个新的酒店资产以后，金茂能给这个酒店增值，因此我相信在市场上也会创造比较好的机会。所以，金茂的发展的空间还是很大的。
现场提问：这次上市所集资金大部分给了方兴，剩下的资金也不是再上市所得的资金，这些资金还够金茂自己收购项目吗？如果真的有收购计划的话，未来会不会再有融资的安排？
江南：提到这次收购的资金，实际上，金茂上市之后，用来衡量杠杆率的指标应该说比行业的平均水平还要低，还有很大空间来做这方面的收购。
现场提问：招股书显示，你们的负债水平比较高，也提到未来也会维持一定的水平，在公司看来，请问这个水平是多少才称得上是合理？
江南：方兴会非常严格、非常谨慎地保持资产负债表的强劲，谨慎地来进行负债，今后我们会保持在行业平均水平之下。具体的话，按照Reits的要求是45%，公司的负债率比较合理的话，可能也在40%左右。
现场提问：酒店的计划是不是也是会对方兴以外的酒店进行收购？
江南：会的。
现场提问：招股书显示，相比2012年，2013年金茂大厦的观光性收入，有较大幅度的下降，平均房价也有下调的趋势。中国现在游客有一个往外走的趋势，这两个下降是不是还会继续呈现？
丁建军：主要是两个因素，第一，在2013年10月份，国家出台了新的《旅游法》，对于旅行社成团旅游产生了一些负面影响，导致观光性收入的下降。不过，经过行业内部的沟通，2013年第四季度，这个影响已经渐渐消失了。
关于酒店的平均房价，上海2013年的五星级酒店的平均出租率只有50%，但是上海金茂君悦达到了60%，所以金茂的平均房价和入住率及每房的收益率，在市场中仍然是处于名列前茅的地位。
当然，因为整个行业的谷底在2013年四季度已经确立，我们相信在不远的将来，我们的出租率和房价都会得到显著提升。
现场提问：中国游客现在往外走的话，你们在海外是不是也有一些收购的目标？
丁建军：在2013年，国内旅游人次的增长，达到32.6亿人次，而出境旅游的增长也非常显著，达到9800万人次，增长的幅度都超过了13%。
根据情况去判断，按照市场化的原则，以及维持投资者的分派率，公司会谨慎地、适时地关注一些中国游客最热门的境外旅游目的地。
