政策尚未显现端倪 上海楼市仍在淡季低谷中穿行

      2月份的春节长假对于上海房地产市场的影响显而易见，无论是新房、二手房、写字楼还是商铺，成交量全面下降。但是，虽然楼市交易进入低谷，市场价格却反而有小幅上扬。究其原因，不外乎是市场买卖双方继续博弈的结果。随着传统楼市旺季在望，业主们再次对市场发展寄予希望。因此，虽然成交量走低，业主们依旧不大肯轻易调价，从而产生了“量跌价升”的奇怪局面。  
 
      从新房市场看，开发商乘着春节假期大打节日促销牌，但春节消费需求对于住宅的购买需求有所分流，导致市场反应平平。受此影响，开发商的推盘速度也有所放慢。原本2月份有8个项目拟开盘，但最后至少有3个项目表示延迟，新盘供应的短缺对于2月份的成交量也有一定影响。由2月份的住宅个盘销售排名来看，低价位、小面积的住宅成为市场宠儿，大盘、老盘的销售情况同样乐观。这说明，价格与配套仍然是市场购房需求的主要着重点。  

      从二手房市场看，上海的二手楼市虽然一直处于调控状态，但是整体市场还算表现平稳。受到春节长假的影响，买卖活跃程度较差，成交量下滑明显。然而，二手房的市场价格同样呈现小幅上涨的局面。就自住型买家来说，实际的购房能力有限，在房屋的选择上更为慎重。因此虽然看房数量开始增加，但买房周期却有明显拉长的趋势。但对于卖家来说，去年一系列宏观调控政策的效应已有所减淡，加上对于市场后期发展的信心有所增加，因此在价格上依旧表现强硬。这使得上海的二手房市场显现出博弈气氛，“有价无市”局面较为明显。  

      从写字楼市场看，2月份的写字楼市场明显表现出供大于求的态势。受到春节长假影响，写字楼的销售量较之上月减幅明显，但市场供求面积双双下降的局面，并未影响到写字楼市场价格的向上走势。对于上海写字楼的持续看好，使得不少原先的住宅投资者转战至写字楼市场。受到创业风潮影响，上海中小户型写字楼凭借着总价低、灵活性强的特点，受到市场追捧。在这种市场趋势的影响下，写字楼市场成交价格的不断走高也在情理之中了。  

      从商铺市场看，2月份的淡季因素，造成了商铺市场新增供应持续下降的局势，远郊地区的社区商铺依旧看好。从成交量居前的几个区域来看，郊区的商铺成交量明显占据全市成交量的较大比重。同时，郊区商铺市场被看好的另一个特征表现为，虽然地处偏远，但成交均价有所上升，10000元/平方米以上的价格段成为市场主力。  

      我们认为，经历了春节长假的调整之后，上海楼市预计将会在3月份有所回复。从目前的市场情况来分析，由于几项影响力较大的政策尚未显现端倪，买家仍有等待观察的心态，而卖家则有市场看好的信心，因此买卖双方的博弈状况仍然会持续。