观点地产网 去年第一家公布现金非公开增发预案的房地产公司--新湖中宝迎来最终进展。
9月2日晚间，新湖中宝宣布，收到中国证监会出具的《关于核准新湖中宝股份有限公司非公开发行股票的批复》，核准公司非公开发行不超过18.27亿股。
截至目前，离最初公布定增方案已有一年之后，新湖中宝的定增方案也进行过一些修改。
在这一年之中，继新湖中宝之后陆续出台定增方案的房地产企业，不少都陆续撤销了定增计划。到新湖中宝定增方案顺利获批，市场分析指，（新湖中宝）还是借力棚改政策倾斜。
事实上，新湖中宝从发布定增方案伊始，就确定募集资金投向上海两大棚户区改造项目：普陀区的上海新湖明珠城三期3、4 标段和闸北区的上海新湖青蓝国际。
所以，当时就有分析认为，由于棚户区募投方向符合国家产业政策支持，预计最终获审批通过概率较高。
55亿定增获批
较一年前发布的定增方案，最新获批的方案在募集资金用途方面未进行更改，不过在发行规模和发行价格上却做了少许调整。
具体为，由最初发行数量不超过17.91亿股，发行股票价格不低于3.07元/股，调整为发行数量由不超过18.27亿股，发行价格由不低于3.01元/股。
不过预计募资约54.99亿元，较最初的募集资金不超过55亿元，未发生大变化。
资料显示，两大棚户区改造项目之一的上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目，总投资为58.05亿元，募集资金投入金额为30亿元。该项目地处上海市普陀区东新村地块，东、南毗邻苏州河，北抵轻轨明珠线，西至东新支路及合德里地块边缘。
同时该项目也是上海市内环线以内最大的“365”旧城改造项目之一，也是普陀区“365”旧城棚户区改造的重点项目。项目规划占地面积4.78万平方米，总建筑面积19.99万平方米（含地下面积）。
是上海365 旧城改造的重点项目，也是内环以内的两块较大的成片改造地块，建筑面积分别达到19.99万和32.28 万平米。
目前项目已开工，其中三标段建设期为2005年下半年至2014年下半年；四标段建设期为2014年上半年至2019年下半年。据预计，该项目总销售收入79.93亿元，净利润为11.58亿元。
另一大棚户旧改项目上海新湖·青蓝国际项目总投资为67.78亿元，募集资金投入金额为25亿元。该项目位于上海闸北区内环线内，与虹口区接邻；东依东宝兴路、南临芷江中路、西达宝昌路，北至青云路。
该项目是上海市新一轮“365”旧城改造的重点项目之一，是闸北区旧城棚户区改造的民生工程项目，同时也是闸北区内环线以内较大的成片改造地块。项目规划占地面积6.49万平方米，总建筑面积32.28万平方米（含地下面积）。
目前项目已开工，建设期为2012年下半年至2018年下半年。据预计，该项目总销售收入92.55亿元，净利润为12.49亿元。
对于此次定增方案的获批的，市场分析指，新湖中宝试水房地产融资用于棚户区改造，获批后将推升业绩同时带来债务结构改善。
借力棚改政策
在不少房地产企业都陆续撤销定增方案的大背景下，作为2013年第一家发布定增方案的企业，新湖中宝方案获批并不是太让人意外。
早在方案发布指出，就有分析称，由于棚户区募投方向符合国家产业政策支持，预计最终获审批通过概率较高。
虽然新湖中宝的定增方案进行过调整，但都是在发行价格和发行规模上进行的调整，募集资金用途并未改动，都是用于上海的两大棚户区改造项目。
而今年以来国家对棚户区改造的支持进一步加大。此前国务院办公厅颁发了《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，要求各地区、各有关部门进一步加大棚户区改造工作力度，力争超额完成2014年目标任务，并提前谋划2015-2017年棚户区改造工作。
“政府的住房政策已从过去以住房市场调控为主，转变为以棚户区改造、住房保障和住房供应体系建设为重点。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受采访时如是说到。
历史资料显示，2013年新一届中央政府提出，从2013年到2017年“再改造1000万户以上各类棚户区”的建设任务，同时提出在以人为核心的新型城镇化推进过程中，“要改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”，由此新一轮棚改的序幕拉开。
而2011年至2013年底，全国棚户区改造累计开工1084万户，基本建成668万户。今年我国还将改造各类棚户区470万户以上，改造任务比去年增加近47%；基本建成480万套，同比增加约1.2倍。
另值得注意的是，新湖中宝定增方案获批，其自身业务状况及规模不大或成为加分项。
据银河证券首席分析师赵强介绍，当年房地产调控的时候出了一个文件，地产公司若要融资，必须要经过国土资源部对公司土地的审核。
“公司要保证旗下每一块土地都是合法的，不存在历史遗留或其他瑕疵问题。而且这种审查采用积分制，也就是项目越多就越容易被扣分。”
赵强总结，换言之，公司的规模不大，拥有的项目数量越少通过审查的可能也就越高。
而据新湖中宝公布半年报数据，上半年公司实现营业收入28.66亿元，其中实现地产业务收入15.96亿元(不含合作项目)，实现房地产销售收入34.90亿元。
故而有分析认为，新湖中宝当前相对于万科、招商这种大企业而言较小的规模，也就成为定增方案获批的加分项。
