观点地产网 作为上海地标之一的新天地，是瑞安房地产第一个大型城市核心重建项目。随后，“新天地模式”在重庆、武汉、大连、佛山等地的快速复制和发展，将瑞房的版图从区域拓宽至全国。
然而，以新天地为代表的“旧城改造”在成就瑞房的同时，因为拆迁难度也为其带来了巨大的压力。
据路透社9月24日消息，瑞安房地产有限公司正在寻求2.5亿美元两年期贷款，借款人为Globaland Ltd，贷款资金将用于瑞安房地产在上海黄埔太平桥项目的拆迁费用。
在此前8月28日香港中期业绩会上，瑞安房地产主席罗康瑞就明确指出，“(拆迁)这样拖延，对资金运作有很大的压力，以后不会直接去做动拆迁。”但对于现在正在参与动迁的太平桥以及瑞虹新城项目仍将继续完成。
再寻海外贷款
该笔分期偿还款由渣打银行牵头，利率为较伦敦银行间拆放款利率加码418个基点，平均期限为1.375年。
同时，承贷5000万美元或以上的银行将获得综合收益500个基点，前端费181.5个基点；承贷2500-4900万美元的银行获得综合收益520个基点，费用140.25个基点。
查询9月28日实时汇率，100美元可兑换约612.7元人民币，照此计算，瑞房2.5亿美元的贷款相当于人民币15.32亿元。
关于此次贷款，瑞安房地产相关负责人对观点地产新媒体表示，“有关新的银团主要是我们正在为其他可以在未来起动拆迁的地块做准备。”
据瑞房2014中报，截至2014年6月30日，太平桥项目总规划建筑面积达49.6万平方米的第118、119、120、122、123、124及132号地块的拆迁计划仍未确定。
对于8月刚完成拆迁的太平桥第116号地块(翠湖天地4期)，瑞房方面则表示，“未付的2亿(拆迁费用)由公司自有资金支付。”
对此，上海业内人士严跃进在接受观点地产新媒体采访时表示，“从这样一个融资规模看，2.5亿美元贷款的最直接目的是围绕该地块的开发进行的，而部分闲余资金应该会用于后期项目具体开发的运营资金。”
此外，根据相关历史资料，是次融资并非瑞房第一次寻求海外贷款。早前2012年即有消息传出，瑞安房地产正在寻求最多4.1亿美元三年期贷款，用作偿还现有负债和企业扩张。
该项贷款由最多2.52亿美元离岸定期贷款、最多9,600万美元离岸定期贷款和6,200万美元境内定期贷款组成，其中部分贷款将用于偿还2008年完成的25.43亿港元三年期定期贷款。
但是，上述贷款终因市况低迷而不了了之。
对于是次重启贷款，瑞安房地产方面称，“由于新拆迁方法已经有一套完整程序，而位于上海市中心的住宅需求仍然殷切，(因此)公司亦得到了银行界的热烈支持。”
业内人士严跃进也认为瑞房此次“贷款成功的几率很大”。他分析指出，“太平桥项目的拆迁能实现连片开发的效果，且因靠近即将出让的董家渡地块，从这个角度看，该项目未来开发潜力会增大，因此各出资方势必看好。”
拆迁路依旧曲折
自1996年受邀参与上海太平桥重建，瑞安房地产对该项目的拆迁工作已持续十八年。
按照规划，太平桥项目将改造成集五星级酒店、高端住宅、甲级办公楼及时尚购物中心等多种业态为一体的国际化商圈。截至今年6月底，太平桥项目已落成物业达36.1万平方米，发展中物业25.3万平方米，日后待发展物业54万平方米。
从具体项目来看，瑞安广场、上海新天地、新天地时尚、新天地朗廷酒店及企业天地2期的拆迁工作均已完成；而规划建筑面积达53.4万平方米的住宅项目——翠湖天地的1期、2期、3期也分别于2003年、2006年及2009年竣工，该项目的4期(第116号地块)则于今年8月刚完成拆迁。
据瑞房介绍，在过去2个多月中，瑞虹新城2号及9号地块、太平桥116号地块3块住宅用地共计28万平方米的建筑面积顺利完成拆迁，预计能在2015-2016年回笼超220亿元的资金。
虽然不可小觑上述项目对瑞房未来业绩的贡献潜力，但太平桥项目的拆迁路一直以来可谓一波三折。
此前2006年有消息传出，瑞房拟出售上海太平桥改造项目116号地块部分股权以缓解资金压力，而后又因故暂搁。相关分析指出，由于该地块拆迁工作进展缓慢，致使投资者对其何时开工心存疑虑。
即便瑞房在2011年实行了阳光拆迁政策——“相比旧的方法(用6-7年拆迁一地块)，新拆迁方法已大大缩短至2-3年时间”，但拆迁工作进展缓慢，依旧是瑞安“旧城改造”过程中无法避开的难题之一。
对此，上海业内人士宋会雍表示，“拆迁进展缓慢并不是公司本身的问题，而是受制于政府。”在拆迁前期，政府会给予公司各种政策支持，但当一个拆迁已完成95%后，政府对于剩余部分的热情不高。“对公司来说，剩余的5%比前面的95%更为麻烦。”
在2014中期业绩会上，罗康瑞也指出，“现在政府希望的是和谐，大多数时候都是最初90%很快动迁完成，但最后几户会拖很长时间。这样拖延，对资金运作有很大的压力。”
而在政策、资金压力外，太平桥项目所处位置的特殊也一度推高其自身的拆迁成本。
“太平桥板块本身所处的黄浦区核心地段，淮海路本身的商业价值的凸显”，亦推高了该项目的拆迁成本。严跃进还指出，太平桥项目周边有石库门历史建筑，拆迁过程中是一个对古迹修复的过程，这也会加大拆迁的成本。
