观点地产网 远洋地产董事局主席李明今年4月曾公开提及，将要占到集团盈利水平三分之一的“轻资产模式”——房地产金融，随着近日的一纸公告，逐渐显山露水。
10月26日晚，远洋地产控股有限公司及盛洋投资(控股)有限公司联合公告，远洋地产间接全资附属公司盛美管理有限公司与盛洋投资订立认购协议，据此，盛洋投资已有条件地同意发行，及盛美管理已有条件地同意认购13亿股可换股优先股。
其中，盛美管理以现金支付认购价每股可换股优先股3.0港元。可换股优先股的总认购金额为39亿港元。发行可换股优先股的估计所得款项净额(扣除就此附带的估计开支后)约为38.99亿港元，及每股可换股优先股的估计净价格约为2.999港元。
值得注意的是，公告透露目前盛洋投资正就一个投资于中国房地产项目的共同管理基金，一个主要从事管理美国房地产投资基金的基金管理集团，以及一个投资于香港房地产项目的房地产投资基金的投资进行磋商。
实为注资的可换股优先股
根据公告信息，由于盛美管理是盛洋投资的控股股东，并拥有盛洋投资3.13亿股普通股，占其总股份的70.15%。紧随悉数兑换所有可换股优先股后，盛美管理拥有的盛洋股权将由70.15%升至92.38%。
事实上，为确保上市证券有一定的流通量，香港联交所对上市公司公众持股有具体要求，任何类别的上市证券一般必须有至少25%为公众人士所持有，若发行人上市时预计市值超过100亿港元，公众人士所持有的比率可降低至15%至25%之间。
作为市值不超过10亿港元的上市平台，盛洋投资的公众持股显然应该维持在25%及以上。远洋地产投资者关系部门经理周秋实解释称，公告中有表明该可换股优先股有5年的锁定期，即5年内不会换成股权。
“5年中很可能会有其他的操作，远洋肯定会按照港交所的规定，保持盛洋投资25%以上的流通股的。”
由此可见，远洋这笔39亿港币交易的醉翁之意，应是对盛洋投资注入资金。联昌国际分析师胡继忠指出，盛洋投资这家平台公司本身没有产生什么现金流。远洋作为大股东此举无异于向其注入现金流，盛洋可以拿钱去做投资。
交银国际分析师何志忠亦称，远洋上述这种投资安排，避免了全面收购条款。“39亿港币，可以看做一个注资，对盛洋是现金流流入，远洋此举避免了股份投资；不用发股票还给远洋，对盛洋来说是有利的。丰富了现金流，未来盛洋做什么投资动作都有现金支持。”
他同时指出，此次远洋的换股价3块港币，较停牌股价有比较大的溢价，说明远洋看好盛洋的前景。
10月24日，盛洋投资停牌，该股停牌前报1.63港元涨27.34%。而远洋地产26日公告的3块港币的收购价，较其停牌价溢价约84.05%。
根据资料，盛洋投资的前身为香港奇盛集团，远洋地产于2010年将其收购。在解释缘何有此收购动作时，远洋地产当时表示，收购完成后，奇盛将更能善用远洋集团之间的关系来接触资本市场，从而为未来业务的发展筹集资金，奇盛也有可能参与更大规模的物业项目的发展。
公开资料显示，奇盛集团的地产业务并不大，目前，仅在上海有小部分住宅资产，其余在上海有两座办公物业永新大厦与瑞安广场，两处资产相加，也不过仅7万平方米的体量。因此，彼时分析人士称，远洋地产此次收购，很可能最为看中的是奇盛的上市公司身份，至于这个壳公司未来将如何发挥作用，还无法推测。
“轻资产”转型图谋
现在，在此次的公告中，远洋地产称将透过提供强大的资本基础，集团支持盛洋集团发掘多个投资机会，包括投资于基金投资及/或新投资种类、投放更多专注力于海外市场，以及参与更多远洋地产集团的非核心业务。
而公告中所提及的盛洋投资目前正在磋商的三个房地产投资基金，可以解释当年远洋地产收购盛洋投资的真实意图所在。
今年4月，董事局主席李明曾公开阐释远洋未来的轻资产转型方向：“准确的讲叫轻资产模式，利用金融手段做轻资产模式进行房地产开发，我们认为这个业务是有前景的。”
李明强调，轻资产模式将是远洋在未来几年中的重点发展方向。在战略上不低于、甚至还强于对经营型物业战略的位置。
“关于轻资产，或者叫房地产金融、房地产投资的事情，这是我们第四步发展战略非常重要的一个板块，就算未来不能占半壁江山，也至少是三足鼎立之一，这也是由远洋的特点所决定。”
据了解，相比一般的房企，远洋做轻资产投资显得底气十足。李明称，“这个是有实力房地产公司该做的事情，更何况我们还有一个股东是做金融的。”
“我们为了做这个事情不光进行了战略的调整，我们最近高管又补充了一个新的成员，掌控中国人寿2万亿资产的投资部总经理来公司出任副总裁，主管远洋的投资和房地产金融业务。”
对于轻资产模式转型后远洋的未来，李明彼时亦有一番美好的表述：“出现一个以房地产开发为主业的世界500强概率不高，因为不动产就是没办法动，但是投资可以动，投资的技术可以动，转向做轻资产还是有这种可能性”。
“规模扩张”的棋局
不过，评级机构穆迪针对远洋该笔交易于28日就发布研究报告称，认为远洋地产拟认购盛洋投资的可转换优先股，具有负面的信用影响。穆迪称，部分认购价将由远洋地产在2014年7月发行的12亿美元债券提供资金。
穆迪指出，可转换优先股的认购将减缓远洋地产降低债务水平的进展，因为债券募集所得将部分用于对盛洋的投资，而不是用来偿还债务。
不过纵观远洋的整盘棋局，是否能够继续降低债务水平已经不是远洋的当务之急。相关分析师亦指出，从事后来看，远洋地产早在7月份发债之时，或许就已经决定了其中一笔资金将用来进行对盛洋投资的该笔交易。
穆迪预计未来12-18个月远洋地产的债务杠杆率将达到53%-55%，高于穆迪先前预计的50%-53%。就远洋地产当前的个体信用状况而言，上述水平属疲弱。
但交银国际分析师何志忠表示，远洋的负债比率在同业中都不算太高，有空间增加杠杆。“远洋地产近几年的合同销售额增长、规模扩张有点太慢了。7月发债后再规模扩张，策略上会符合公司发展。”
何志忠指出，前几年或许因为股东问题，远洋扩张速度比较慢，尤其是对比同类型的公司，如富力、世茂、碧桂园等。“几年前大家都是两三百亿的合同销售，现在上述公司都是六七百亿，远洋还是三四百亿。公司现在负债比率不是太高，是很适合进行扩张或发展其他业务的时机。”
至于远洋地产瞄准的轻资产地产金融，联昌国际分析师胡继忠则认为，远洋地产做房地产投资基金不会有太多障碍，关键是看管理人投资什么样的项目。未来投资方向的选定非常重要。
交银国际分析师何志忠亦认为地产金融的确是未来的方向，“在资金越来越紧张的情况下，轻资产模式相对不需要那么多资金，因此从发展方向来说是正确的。”
但他指出，远洋在该领域尚未拿出可讨论的案例，现在谈论前景和一些操作细节等为时尚早。
