观点地产网 在资本市场上，各种股权交易并不罕见。福星股份11月1日发公告称，公司的子公司武汉福星惠誉置业有限公司拟收购中融信托持有的武汉福星惠誉欢乐谷有限公司50%股权，股权转让价为20.13亿元。
据公告，截止日前，福星股份的下属全资子公司湖北福星惠誉欢乐谷置业有限公司、中融信托、武汉俊嘉置业有限公司分别持有武汉欢乐谷30%、50%、20%股权。
收购完成后，武汉欢乐谷将分别由武汉惠誉置业、湖北福星惠誉欢乐谷、俊嘉置业持有50%、30%、20%股权。换言之，福星股份将间接持有武汉欢乐谷80%股权。
对于本次股权收购的目的及影响，福星股份表示，有利于武汉欢乐谷的管理结构的改善和经营效率的提高，促进其项目的顺利推进，保障公司持续、稳定发展，符合公司和股东的利益。
20亿赎回旧改股权
事实上，算上此次收购，武汉欢乐谷已经是第二次变更股权。早在2012年1月成立之初，武汉欢乐谷的股权结构为，湖北福星惠誉欢乐谷持股60%，俊嘉置业持股40%。
不久之后的2012年10月30日，为筹措项目开发资金，福星股份引入了中融信托对武汉欢乐谷进行增资，金额为15亿元扣除相关费用后的净额。其中，首期增资款项中的5亿元用于认缴武汉欢乐谷新增的注册资本金，剩余10亿计入武汉欢乐谷的资本公积金。
增资完成后，武汉欢乐谷的注册资本将原来的5亿元增加至10亿元，股权变换为中融信托持有50%股权、湖北福星惠誉欢乐谷持有30%股权、俊嘉置业持有20%股权。
借力信托增资获取资金保障后，武汉欢乐谷旗下的和平村“城中村”改造项目顺利进入开发建设阶段。
资料显示，该项目位于武汉市洪山区和平街和平村，包括了编号为P(2011)255号、P(2011)256号地块，两地块净用地面积28.57万平方米，规划建筑面积为120万平方米，由武汉欢乐谷于2012年1月30日以23.52亿元竞得。
根据福星股份透露，和平村“城中村”改造项目即为开发中的福星惠誉·东湖城，该项目规划为集高档住宅、大型国际商业中心、生活教育、医疗、休闲配套于一体的大型城市综合体。
目前，福星惠誉·东湖城部分地块所建楼盘已在售。自去年11月11日正式开盘以来，项目已经实现三次加推，总货量1128套，已成交690套。
此外，福星惠誉·东湖城中的K1地块也在今年7月17日公布了规划方案，规划用地面积134430平方米，包括5栋住宅，3栋商住楼。
基于项目已经进入销售期，武汉欢乐谷也就得到了一定的资金回笼以支撑项目的后续开发，既然当初采用股权信托融资的方式来启动旗下项目的目的已经达到，赎回股权就变得顺理成章了。
简单计算，两年时间，一进一出之间，中融信托获益5亿元。
旧改借力信托融资
值得关注的是，和平村“城中村”项目并不是福星惠誉采用股权信托融资的先例，在此之前，福星惠誉已将这种融资方式运用到多个旧改项目开发上。
资料显示，自2009年以来，福星股份共获取包括姑嫂树村、贺家墩、和平村、及红桥村等7个城中村项目。在这7个旧改项目中，通过信托注入资金的就有4个。
2010年，福星惠誉首次引入信托对项目增资，也就此拉开股权信托融资的大幕。当年5月11日，福星惠誉与中融信托合作设立三角路B地块项目股权投资单一资金信托，获得10亿新增资本注入。
时隔一月之后，吉林信托接受委托人民生银行的委托，将民生银行拟募集的资金10亿元，同样以单一资金信托的方式对福星惠誉子公司汉阳地产增资，从而为福星惠誉“汉阳旧城风貌区改造(危改)项目”筹措开发资金。
两次频密借力信托增资启动项目开发之后，福星惠誉继续在获取旧改项目同时，持续制定信托计划。
同年7月2日，刚以9.77亿元摘牌武汉江汉区贺家墩村城中村项目后，福星惠誉就紧锣密鼓地开始寻求信托融资。两个月后，福星惠誉拉来渤海信托，渤海信托决定将其拟发行的不低于8亿元，不高于10亿元的全部信托资金，用于向福星惠誉全资子公司汉口置业增资，由此取得汉口置业50%股权。
不过，尽管多次选择信托产品，但股权信托融资仍然只是福星惠誉的权益之计。目前，在福星惠誉的土地储备中，旧改项目占所开发项目总规模的6-7成。市场人士称，福星惠誉获取旧改项目虽然可以享受低地价，但同时也面临着拆迁带来的融资难题。
据悉，所有的旧改项目都是需要项目拆迁工作完成以后，才能够得到土地证。若土地证未到手，项目则不具备银行信贷融资的条件。
故而，采用股权信托的方式就成为福星惠誉旧改初始为数不多的可供选择的融资手段。饶是如此，受困于融资成本高，股权信托并不是福星惠誉融资的长久之计。
“银行贷款的融资成本肯定要比信托要低一些，待拆迁完成，如果条件具备，福星惠誉是一定会采用银行贷款这种融资手段的。”有接近福星惠誉人士早前在接受观点地产新媒体采访时曾如是强调。
