观点地产网 自今年8月底以总价13.16亿元、溢价率24%夺下成都攀成钢地块后，时隔两个多月，中粮地产便开始为该项目开发紧锣密鼓地筹集资金。
11月11日，中粮地产公告宣布，公司拟与上海景时成攀投资中心(有限合伙)就开发成都攀成钢地块项目进行合作，双方通过股权投资和提供股东借款的方式对项目公司进行投资。
其中，上海景时成攀出资1.96亿元持有项目公司49%股权，并提供股东借款5亿元，年利率9.5%。两者相加，中粮地产获得合作方投资总额近7亿元。
中粮地产称，本次交易能够进一步拓宽公司融资渠道，有利于成都攀成钢地块项目的开发建设。
纵观中粮地产近两年的融资方式如出一辙，均以股权加债权手法，与基金合作开发旗下不同项目。此次引进基金开发成都攀成钢项目，也是其刻意强化节流降本的一个缩影。
攀成钢项目股权融资
根据合作协议，中粮地产成都公司将与上海景时成攀共同以现金方式对项目公司进行增资，其中上海景时成攀增资1.96亿元，成都公司以自有资金增资400万元。
增资后，中粮地产对项目公司共出资2.04亿元，持有项目公司51%股权；上海景时成攀出资1.96亿元，持有剩余49%股权。
同时，中粮地产成都公司和上海景时成攀将共同以股东借款形式对项目公司提供资金支持。其中，上海景时成攀提供股东借款5亿元，年利率9.5%；成都公司前期已对项目公司提供4.75亿元资金的流动性支持，同样按年利率9.5%计收利息。
此次融资涉及的项目，位于成都“天府走廊”攀成钢板块。由于攀成钢板块土地的稀缺性，也让该地块备受市场关注。
今年8月22日，锦江区攀成钢2号地块公开出让，土地面积6.43万平方米(约96.47亩)，土地用途为住宅兼容商业，建筑面积19.29万平方米，其中可兼容的商业面积不大于1.93万平方米，起始单价约5500元/平方米。
该地块共计吸引19家房企参与竞拍，包括东原、蓝润、绿地、合能、吉宝、保利、天合、中粮地产等。经过103次激烈角逐，最终中粮地产成都公司以总价13.16亿元拿下地块，楼面价6820元/平方米创下攀成钢板块最高纪录，溢价率24%。
据了解，除了中粮地产外，攀成钢目前已先后进驻仁恒置地、吉宝、乐天等外企，新鸿基、恒基兆业、九龙仓、香港置地等港企，以及绿地、合景泰富等内地企业。
对此，成都市场分析师杨明富向观点地产新媒体表示，攀成钢板块在一众实力房企的打造下，已经成了高端项目的聚集地。“中粮地产要进入攀成钢，也必须建成符合地段价值的高端项目，而这需要不小的资金投入。”
同时，目前攀成钢板块在售的项目中，价格约1.2-2.4万元/平方米不等。杨明富认为，中粮地产项目楼面价达6820元/平方米，利润空间较周边项目小了不少，未来定价或需在1.5万元/平方米以上。
不过，其也表示，中粮地产在成都的项目诸如中粮锦云、中粮祥云以及中粮凯莱帝景等，都注重在质量、服务及圈层方面的打造，这一风格很有可能在攀成钢项目延续，目的多为在房企云集的攀成钢保持一定竞争优势。
融资或为降负债率
观察中粮地产近两年的融资动作不难发现，与此次为攀成钢项目操作类似，同样是将其余项目进行股权融资。
2013年，中粮地产通过招拍挂方式共获取南京上访项目、成都崔家店项目以及北京“单价地王”孙河项目，无一例外以股权融资的方式为这些项目引入了战略投资者。
其中，去年10月29日，中粮地产与上海中城永玺投资中心(有限合伙)合作，以股权投资和股东借款的方式对成都崔家店项目进行投资，投资总额7.05亿元。
随后12月，中粮地产与中信信诚资产管理有限公司合作开发北京孙河项目，其中中信信诚增资3.92亿元持有项目公司49%。同时，中信信诚为项目公司提供9.08亿元委托贷款，年利率10%。
2014年7月2日，中粮地产宣布与上海景时深光投资中心(有限合伙)合作开发深圳创维城市更新项目。上海景时深光对项目公司增资3.92亿元获持股49%，并提供股东贷款6亿元，年利率8%。
相关分析认为，相比于银行开发贷款，基金类融资尽管成本相对高，但没有“四证齐全”的约束，在资金的取得及运用方面比较灵活，因此仍有不少房企愿意和基金合作。
戴德梁行中国投资及顾问服务部董事邱会在接受观点地产新媒体采访时表示，对于中粮地产而言，股权投资不仅可以起到切实的降低风险作用，还有利于将公司布局扩大。
“比如说100块钱本来只能做一个项目，但引入合作伙伴后，就可以做两个项目了。”
邱会续指，房企融资可以使杠杆增大，由于中粮地产在项目公司持股51%，相关数据并表后，包括负债率、净资产收益率(ROE)等部分财务数据变得“更好看”。
事实上，中粮地产在此前几次股权融资时也有提及，公司引进战略投资者，拓宽了资金来源途径，降低了资产负债率，有效地借助资本市场力量促进了项目发展。
最新数据显示，中粮地产今年三季度长期借款和一年内到期的非流动负债合计121.27亿元，较年初增长73.57%。其中，长期借款105.89亿元，较涨幅89.37%，主要由于项目开发需要增加金融机构借款。截至期末，负债率约78.33%，较上半年有所下降。
不过，对于这种股权性质的合作，相关分析也表示，将股权让渡出去，虽能与中粮地产分担项目未来发展存在的风险，但也会稀释项目未来的收益。
