观点地产网 深谙资本操作的罗康瑞旗下的瑞安房地产于11月28日发布公告，公司与China KC Principal Partner及China KC Investment Management与Green Acres订立框架协议，成立及设立项目公司作出投资。
该投资项目中，投资者的承诺总额为6亿美元(相当于约46.5亿港元)。投资策略为在大学、高新科技园区及/或研发园区高度集中的策略性位置开发、拥有及管理融合住宅及商业物业的中型综合多用途知识社区。
对知识社区发展的看重，据瑞安方面称，是为配合中国经济结构、经济模式转型。
法国巴黎银行董事总经理李伟烈指，瑞安这个策略是看重未来房地产发展与产业结合的趋势，是比较好的捆绑方式。
另有市场人士指出，联系早年投资瑞安项目的Trophy Property Development基金于今年遭部分投资者撤资，是次投资对象确定为中型社区项目，可能是“学了一课”的结果。
联合投资知识社区
据协议，China KC Investment Management获委任，以物色潜在投资机会，并在经由Green Acres和瑞安房地产组成的投资者批准后，成立及设立项目公司作出投资。
投资者的承诺总额为6亿美元(相当于约46.5亿港元)。其中，瑞安房地产实体的承诺3.75亿美元(相当于约29.06亿港元)，Green Acres的承诺额为2.25亿美元(相当于约17.44亿港元)。
瑞安房地产称，公司决定订立上述框架协议的原因是，其有意建立一个平台，可持续把握中国具有吸引力的知识社区投资机遇，此外还可以扩大瑞安与全球机构投资者及私募股权来源的接触并透过扩展瑞安的第三方投资管理业务，为集团创造额外收入来源。
资料显示，Green Acres B2014 Limited为于泽西注册成立的公司，由一个总部位在中东的公共机构最终全资拥有。
另外，框架协议的年期为八年，可在投资者一致批准后最多额外连续续期两次，每次一年。经投资者批准后，投资经理须成立及设立项目公司，以向相关投资作出投资。
合作项目投资策略为在大学、高新科技园区及/或研发园区高度集中的策略性位置开发、拥有及管理融合住宅及商业物业的中型综合多用途知识社区。
对知识社区发展的看重，据瑞安方面称，“随着中国经济结构的转型，经济模式将由低成本生产及出口导向型逐渐转变为以本土创新、生产及消费为导向。”此次瑞安投资知识社区正是为配合这样的转变，需要“大力发展有助培养创新理念的知识型社区”，同时“与网络资讯化的现代生活方式相切合”。
据瑞安方面介绍，其已成功打造“创智天地”项目，以教育、科技、研发及企业孵化为基础，形成园区、校区、社区“三区联动”。
法国巴黎银行董事总经理李伟烈评论指，瑞安这个策略是看重未来房地产发展与产业结合的趋势，同时也有可能将获得地方政府的政策扶持。“跟知识社区一起发展的话，未来可以有更多类型合作伙伴，这是比较好的捆绑方式。”
基金合作教训
此次瑞安房地产与基金合作并非首次。旗下布局于多个城市的新天地系列项目，就是瑞安房地产与Trophy Property Development基金合作结果。
另有数据显示，2012至2013年间罗康瑞旗下瑞安在国际市场发行优先票据总额高达111.53亿元，名列2013年房企海外发债前茅。
而将旗下新天地分拆出来筹备上市，也让市场对罗康瑞的资本运作能力另眼相看。
不过尽管深谙资本运作种种，罗康瑞操盘项目也并非全部顺利。今年8月就爆出投资瑞安旗下多个新天地项目的Trophy Property Development基金，有部分投资人撤资。
包括香港小型投资公司、亚洲和欧洲机构以及个人富豪在内的31名投资者，将手头所持Trophy Property Development基金12%股份出售。撤资原因是上海项目拆迁问题令工程进度延误，超出基金的存续期限。
李伟烈分析指，引入基金合作特别是私募基金，需要有稳定的回报率。“做拆迁项目时，对时间点的掌控力不够，什么时间能拆完什么时间能有回款，都有很大的不确定性”，故而才会有投资者退出。
在今年中期业绩会上，罗康瑞表示不担心投资者撤出问题，称有更多投资者正接洽试图进入。但在市场看来，多位投资者低价出售手头Trophy Property Development基金，无疑是罗操作项目不成功导致。“所以做这类有拆迁的项目，并不适合有私募基金在里面。”
这次瑞安引入Green Acres B2014 Limited这样的中东主权基金，也被市场拿来与瑞安之前的基金操作进行对比。
值得注意的是，此次投资策略为在大学、高新科技园区及/或研发园区高度集中的策略性位置开发、拥有及管理融合住宅及商业物业的中型综合多用途知识社区。
其中中型社区的概念，在市场人士看来能有效规避上述上海项目遇到的拆迁延怠问题。“中型体量社区项目，开发周期有确定性，不会无限期拉长。这样投资者把资金放进去，不会说不知道什么时间可以拿到回款。”
同时也意味着可以有稳定的回报预期，上述人士称，“这样可以说是瑞安学了一课。”
