专家言论：上海“销品茂”发展存在三大致命伤

上海市商业联合会购物中心专业委员会的一项调查显示，本市目前已开业的购物中心１４家，建筑面积超过１００万平方米；在建的购物中心１３家，建筑面积将超过２００万平方米；正在规划立项的购物中心有１１家，建筑面积亦将超过１００万平方米；尚处于布局设想的购物中心达５家以上。据此预测，至２００５年本市将有２０多家购物中心投入运营。而到２０１０年，本市范围内规模大小不一的各类“购物中心”将超过４０家。据记者了解，其中称得上“销品茂”，即大型购物中心的，估计仅占三分之一。
　　
　　然而，与迅速崛起的“销品茂”极不和谐的是在“销品茂”发展过程中出现了不少“致命伤”。
　　
　　与周边环境不和谐
　　
　　由于城市规划，特别是城市商业规划的滞后，导致已建或在建的“销品茂”与周边的环境极不和谐。
　　
　　据从事“销品茂”经营管理多年的上海销品茂管理咨询公司总经理吴惠强分析，消费者到“销品茂”是来享受的，而不是来赶集的，因此，“销品茂”周围的环境应该是优雅、和谐的。而本市一些“销品茂”紧贴高架道路。例如五角场的华联又一城购物中心由于要避让中环线建设几次更改建设方案，致使工期延误。尽管如此，华联又一城与万达商业广场都离中环高架太近，影响了这两大销品茂的优雅环境。此外，还有不少购物中心的建设是开发商自己找地方，找到哪里算哪里。而不是按照城市整体规划，在规划指定建设“销品茂”的区域内建设。
　　
　　缺乏对业态的深刻理解
　　
　　在“销品茂”的开发商中不少是房产商，由于这些房产商缺乏对“销品茂”的深刻理解，在整体规划、动线设计、代理招商、经营管理上缺乏专业的团队操作，致使一些销品茂在建设过程中过早夭折。
　　
　　购物中心对管理要求极高，如何进行品牌的错位经营，如何将各种业态进行黄金分割，如何搞好整体营销等诸多难题，需要高素质的管理团队去解决。由房产开发商开发的虹桥购物乐园也存在整体规划方面的问题。
　　
　　一位业内专家对记者说，中国的“销品茂”要走本土化的策略，与中国实际商业环境、消费观念相结合，创造多元化投资商业格局。立足本土需求，了解国内外的消费习惯和经济结构的差异，了解项目对城市及对周边社区的辐射面，特别是对周边社区的消费结构、消费需求总量和人群购买力都要做详细的论证分析；在招商中走与西方不同的特色之路，满足不同层次消费者的需求，整个商场的布局和经营方式也应随着消费人群的变化进行阶段性调整。
　　
　　商业品牌支持不足
　　
　　国内的商业品牌和商品品牌太少，不足以支撑迅速崛起的“销品茂”。
　　
　　在国外，有的“销品茂”内大型超市就有两三个品牌，由于这些大型超市相互错位，使他们能在同一个“销品茂”内共生共荣。如以食品为强项兼营厨卫用品的弗兰克林、以家庭用品为主的沃尔斯、以服装纺织品为主的Ｔａｒｇｅｔ、以服装园艺用品、汽车用品为特色的凯玛特等大卖场都可以在同一个“销品茂”中。而本市的大卖场，虽然品牌不少，但各个大卖场的商品结构大致雷同。如某“销品茂”进了乐购，不可能再进好又多。
　　
　　此外，“销品茂”内的超市应该引进像百佳、屈臣氏一类的适合白领消费的生活超市，使其与目标市场大致接近。而本市在商品结构明显错位的超市品牌少之又少。
　　
　　目前上海可供商品品种只有三、四万种，而发达国家有１５０多万种，这使得商家较难找到大量相互错位的商品来填满购物中心巨大的空间（这正从反面证明了MALL在上海发展的巨大空间，因为WTO和CEPA后，势必有大量国外品牌和原来只供外销的商品进军上海）。由于商品品牌资源贫乏，致使一些“销品茂”在选择商品品牌上也伤透脑筋。徐家汇商圈内，东方商厦、汇金百货、太平洋百货占据了国内的一二线品牌，港汇广场内的专卖店又瓜分了不少热门品牌，剩给港汇广场内的富安百货的品牌就相形见绌了，这就是导致富安百货经营不起色的原因。而陆家嘴的正大广场也正是由于品牌招不足，尽管地铁等公共场所到处都是它的促销广告，但记者几次去时，都会发现这个“销品茂”仍显得空旷，尚有一批空关闲置的商铺，给人留下了品牌不丰富的感觉。
　　
　　在本市商业零售领域，早已经出现了某些过度竞争的苗头。上海人均商业面积已超过１平方米，达到世界较发达国家水平。目前，市区像大卖场这种业态正趋于饱和，竞争十分激烈。为了招揽顾客，这些大卖场不得不开通免费班车四处揽客。
　　
　　在现代经济中，规模与效益紧密相联。从理论上说，规模经营和多元化发展是企业必由之路。就商业零售领域而言，有实力的企业进军“销品茂”志在获取更多利润，也是理所当然。值得提醒的是，当大家不约而同劲往一处使之际，在商业布局上就出现了新的重复建设和更加惨烈的同业竞争。将在今后一两年内开业的“销品茂”们，其招商及经营情况能否像投资者预计的那样乐观呢？
　　
　　我国“销品茂”的建设与发展仍处于初级阶段，缺少整体、科学的规划与管理。各地区经济发展水平的差异决定了“销品茂”的建设必须因地制宜，因此，如何使“销品茂”的建设国产化、秩序化、科学化，都是当前政府、理论界和企业界需要共同关注和解决的问题。（消息来源：上海商报 记者叶松）