在2000年的报告中，普华永道统计，美国全境有140个大型的跨区购物中心(Regional mall)已经“死亡”，另有250余个正面临着这一残酷的趋势。据美国的专业房地产机构ULI(Urban Land Institute)估计，在全美近2200多家封闭式的Mall中，约有15-20%将在近期倒闭。
自“mall”这个概念于上世纪50年代第一次在美国出现，已逝去近半个世纪的时光。上世纪1950年代的美国留给我们许多关键词：战后繁荣、婴儿潮、郊区化、汽车普及，等等……如今，诞生于1950年代的美国“婴儿潮世代”已经开始步入老年，美国社会也开始了缓慢的变革；同样的，美国的shopping mall也随之开始了转型。本文所介绍的“Dead Mall”现象，就是在这一转型过程中的副产品。
Dead Mall较多的几个州
纽约州34
马萨诸塞10
宾夕法尼亚14
南卡罗来纳11
伊诺伊19
俄亥俄19
弗吉尼亚12
德克萨斯11
所谓“Dead Mall”，指的是那些吸引力与客流量下降、租户纷纷迁出、出租率下降，从而陷入衰退中的Shopping Mall，也被称为“Ghost Mall”。
普华永道(PWC)以及新城市主义协会(CNU)曾于2000年联合发布了一个关于Dead mall的报告，其中给了Dead mall一个较精确的定义：每平方英尺的年营业额低于150美元，或者营业额不足行业平均值的1/3。在2000年的这份报告中，普华永道统计，美国全境有140个大型的跨区购物中心(Regional mall)已经“死亡”，另有250余个正面临着这一残酷的趋势。据美国的专业房地产机构ULI(Urban Land Institute)估计，在全美近2200多家封闭式的Mall中，约有15-20%将在近期倒闭。
Dead mall现象的原因简析
Dead mall现象产生的原因较为复杂，可以总结为以下几个方面：
宏观经济环境层面，新经济的兴起以及经济重心的转移。
产业转型使Mall所在地区经济走向衰退。20世纪70年代以后，美国由工业社会向后工业社会发展，汽车、钢铁、建筑等传统工业在国民经济中的比重下降，新型工业、信息产业、服务业比重上升。伴随着这一转型，美国的东北部、中部等传统工业基地走向衰落，西部、南部走向繁荣。
消费人口层面，Dead mall所在地区居民消费力不足Dead Mall所在地区往往存在人口迁出以及人口老化的情况：随着经济结构调整，东北部和中部各州的人们前往西部和东南部寻找更好的工作机会；年龄结构因素，如加利福尼亚、内华达等州居民的平均年龄更年轻，消费力也更高；移民因素，某些Mall所在地变成了新移民的聚居区，其消费能力有所降低。
产业层面，美国传统零售业的破产、收购与兼并大潮沃尔玛、Target等“价格杀手”携全球化带来的低价产品大行其道，挤占了传统零售企业，如Sears、Kroger等的市场份额。2005年的美国零售企业排名中，沃尔玛一家的销售额几乎等于后9家的总和。激烈的市场竞争使得零售业发生了大量的收购兼并活动，许多中小型、地方性的零售企业破产或被收购。
这一变化产生了两个后果：首先，大型零售连锁企业并不一定愿意屈尊进入Shopping mall，他们往往愿意按照自己的需求建设店址；其次，很多Shopping mall在选择主力店(Anchor)的时候，其选择范围大大缩小；有的Shopping mall甚至因为零售企业破产而失去了他们的主力店。当相邻的两个Shopping mall拥有着相似的主力店时，将发生的是一种同质化的惨烈竞争。
新兴的零售业态加剧了传统零售业的衰落，像Ebay、Amazon这样的电子商务企业挤占了传统零售企业的空间。据2005年的数据，Ebay和Amazon都能在美国零售业50强中占上一席之地，它们的利润率更是大大超过传统的零售企业。2005年，Ebay的营业额为45.52亿美元，净利润为10.82亿美元；而Sears的营业额为491.24亿美元，净利润仅有9.48亿美元。
消费行为层面，消费者对购物场所偏好的改变
首先，美国普通消费者对价格变得更加敏感。据统计，美国80%的居民每年至少逛一次沃尔玛，1/3的美国居民(超过1亿人)每周至少逛一次沃尔玛；而这些人选择沃尔玛的第一条理由就是价格因素。传统的百货店以及日杂店难以在价格上同沃尔玛叫板。
其次，消费者对购物环境的偏好也正在发生改变。美国Shopping mall之父——Victor Gruen于1950年代首次提出Mall的概念时，想要营造的是一种舒适的购物体验，有别于1950年代美国城市喧闹、肮脏、无序的城市印象。于是，他在1956年设计了世界上第一个全封闭的Mall，位于Minneapolis的Southdale，将购物和汽车交通隔绝开来，同时通过空调系统创造了舒适的人造环境。此后的二十年中，全封闭的Mall始终是发展的主流，同时也成为战后美国郊区化进程不可分割的一部分。但是，这些封闭式Mall单调乏味的整体风格、强烈的购物导向设计使得消费者感到厌倦；据统计，从1997-1999，消费者逛Mall的时间从1.5小时下降到了40分钟。
项目开发层面，开发一拥而上，设计千篇一律
由于Shopping mall对于地方经济以及就业都有较好的带动作用，早期美国各级地方政府对建设Shopping mall提供了较多的税收扶持。由此，在1970年代，Shopping mall的建设出现了一拥而上的情况，由此形成了大量的恶性竞争，往往两个竞争性的Mall之间只隔着一条公路。
与此同时，许多Shopping mall的设计往往千篇一律，可以形容为“飘浮在沥青停车场海洋上的丑陋大盒子”。当更大、更新的Shopping mall出现后，老的Shopping走向失败也就不足为奇了。
Dead Mall案例：Eastwood Mall
Eastwood Mall位于美国东南部密西西比河下游阿拉巴马州的伯明翰，1960年开始营业，是美国东南部第一家全封闭的Shopping Mall。下表显示了Eastwood Mall的发展过程。
1960年开业租户为典型的服装、食品及日杂商店，如J.J. Newberry’s, Kroger，Hill’s等,60年代中期至70年代中期开设了保龄球、小型高尔夫、游乐园、电影院等休闲设施，引入Parisian, Pititz, Yielding’s, Servise Merchandise等百货类的主力店,70-90年代成为美国南部最大，同时也是经营最成功的Mall之一,2004年2000后走向衰退，2004年正式倒闭。地块由沃尔玛买下，计划建设一个全新的超级中心(Super center)。
分析其逐渐走向衰落的过程，原因可归纳为以下各方面。
Mall所在的Irondale地区经济衰落
Irondale所在的阿拉巴马州在美国属于经济较不发达的地区，主要产业为原材料生产与制造；而Irondale近年来的经济增长也陷于停滞，02年的税收增长率仅为1.2%，为阿拉巴马州平均水平的1/5。
主力店Servise Merchandise于2002年倒闭
Servise Merchandise是美国的连锁百货品牌，始建于1934年，全盛时期的年销售额达到了40亿美元，是当时美国的顶级百货品牌之一。进入1980年代以后，它在首饰、玩具、家电等领域受到了沃尔玛、百思买等新兴力量的挑战，并由此走向衰败。公司于2002年宣布破产。
除去Servise Merchandise，Eastwood mall的其他几个主力店，如Parisian、Pizitz等，分别于2006年以及1986年被收购。
地区新建了大量的Shopping mall，竞争十分激烈
1975年，地区内的另一家Mall：Brookwood Village开业；1976年，Century Plaza Mall开业，与Eastwood Mall仅一路之隔。Brookwood与Century Plaza凭借着较好的硬件条件抢走了不少租户，例如1980年代早期，Pizitz就弃Eastwood mall而去。
Eastwood Mall设计陈旧，为典型的封闭式Shopping mall
由于Eastwood建设的较早，其设计较陈旧，为典型的单层大体量mall；而Brookwood和Century Plaza都是双层结构，设计较为舒适，在当时被认为是更高档次的购物场所。
1990年代后期，地区又新开了一家完全开敞的生活时尚中心(lifestylecenter)The Summit，迎合了消费者对于开敞购物空间的偏好。这进一步加剧本地区Shopping mall竞争的激烈程度。
