观点地产网 8月26日下午，在雅居乐地产控股有限公司2015中期业绩会上，“降负债”成了该公司管理层口中的高频词。
据雅居乐最新披露，2015年上半年，公司成功发行于2020年到期5亿美元的9.0%优先票据以作现有负债再融资。截至6月30日，公司的净负债比率为72.4%，较2014年底下降2.8个百分点。
同时截至期末，雅居乐总借款为人民币425.66亿元，较年上升0.58%；净借贷为人民币300.97亿元，与年初基本持平；公司现金及银行存款总额为人民币124.69亿元，较年初上升9.09%。
雅居乐主席兼总裁陈卓林表示，目前公司的重点工作是“减债”，冀年底进一步降低负债比率。为了实现改善财务状况，公司继续实行加强回款、审慎购地的策略，同时控制开发量级支出，希望通过产品标准化降低5%-10%的成本，并将销售和行政成本下降至7%以内。
因此，上半年雅居乐仅在长沙新增建筑面积近15万平方米的土地储备。对此拿地方向，陈卓林表示，公司倾向于已有布局且表现较好的广州、中山、郑州以及其他一线城市拓展，同时要保证有不错的经营回报率前提下才考虑拿地。
此外，上半年雅居乐录得酒店营运收入为3.28亿元，同比上升25.4%。但雅居乐强调，公司自2014年便决定放缓现有酒店的建设进度，这方面基本没有新增投资。
陈卓林更是表示，如果价格合适，公司会出售一些经营回报较慢的非核心资产，以此灵活调配资金投放在有价值的业务上及用于偿还债务。
融资方面，据首席财务官张森现场透露，雅居乐正考虑在年底前发行一笔境内公司债，目前尚处于国内评级的阶段，还未进行相关申请。
在房地产销售方面，上半年雅居乐实现累积预售金额208.1亿元，完成全年目标450亿元的46.24%，期内仅推出长沙雅居乐依云小镇一个全新项目。
在业绩会上，运营中心总经理李雪君坦承，上半年公司重点以库存为主，期内推货量有一半是2014年以前的存货。不过，下半年公司将推出535万平方米货量，包含8个全新项目共88万平方米，全年计划实现62%的去化目标。
对于近期重启的香港南丫岛项目，陈卓林表示，鉴于公司在海南清水湾的经验，对南丫岛项目有信心。
“未来3年雅居乐希望能保持12%-15%的增长，利润率保持在12%左右。”陈卓林如是展望。
陈卓林表示，雅居乐会探索产业多元化业务的可能性，但不会转型，重点做好内地的核心业务。
据其透露，雅居乐未来有意将旗下物业分拆，目前正做相关研究。“公司经过近23年发展，有近3000万平方米的物业资源，每年物业管理营业额超10亿元，所以会考虑分拆。”
以下为雅居乐地产控股有限公司2015年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：公司外币债务比较多，人民币贬值对于公司的经营有多大影响？对海外业务拓展会有什么影响？
张森：总的债务大概是426亿左右，美元占比是34.5%，大概35%左右，港元10%到11%左右，加起来总共是45%，马来西亚的马币大概20亿左右，所以美元和港元总共外币债务总数应该是190多亿。
至于影响，要看人民币到年底的时候贬值多少。比如说上个星期大概贬值了3%左右，第二天、第三天到了4%，今天好像是好一点，所以很难说，要看年底的情况。如果年底的贬值和上星期相比是3%，就把外币总的贷款乘3%，这个就是损益表的亏损。
海外业务方面，目前为止是有两个项目在马来西亚。海外投资占资产比例很少，马来西亚两个项目总投资大概是6到7亿人民币，不会很多，虽然马来西亚马币贬值了一点，对于我们影响非常小。而且马来西亚其中有一个项目是上个月才刚刚完成收购的，所以过去半年的贬值对我们影响很小。
陈卓林：现在海外方面除了马来西亚两个项目目前没有更大计划，我们还是稳健一点，主要还是希望在内地的市场，特别是广州寻找一些好的项目。目前在境外没有更大投资，如果有好的机会我们不排除做，但还是以内地为主。
现场提问：今年没有派中期息，所以派息策略是怎样的？另外雅居乐有一个合营公司规划在南丫岛耗资一百亿做一个旅游项目，为什么时隔几年之后有兴趣再做这个项目？
陈卓林：中期业绩我们觉得一般般，所以暂时不派息。我们期待下半年销售或者利润有一定的增幅，希望能够下半年再派息。派息策略其实一直不变，希望在25%到30%比较合理。
南丫岛的项目，第一我觉得适合雅居乐去做，雅居乐在海南岛做了整个亚洲最大、最漂亮的旅游项目之一，我们有经验，而且实际上国内也有市场。所以南丫岛项目比较适合我们，包括酒店、旅游设施等等，我们都会做得很好。
第二，我觉得香港其实有游艇泊位、旅游、度假这些高级需求，像现在有些大的游艇在香港很难泊。除了游艇，其实南丫岛项目也规划了可以为香港提供国际帆船比赛的场所，也希望有助于提升香港作为国际大都市的影响。
另外我去南丫岛看过几次，青山绿水，但是旅游度假的配套设施发展比较可惜。现在我们整个项目规划非常环保，就是希望能在保持原生态，一间房都不拆的情况下做好旅游度假配套，可以让包括香港普通居民的人群都能过去度假或是休闲。
更重要的是，我希望通过南丫岛项目的游艇泊位、旅游设施以及酒店、商业配套等方面，可以带动香港旅游业发展。
第三，其实我个人和公司一直都很想在香港有所发展。如果那个项目要赚大钱，我也算过，可能性不大，但是有一个合理的利润，我们就会做。
所以综合这三个原因可以知道推动这个项目不是一朝一夕的事，也有一定的难度，但是我依然希望能够做多好就要做多好，我对于项目有信心，希望能够一步一步做出来。
现场提问：上半年雅居乐去化率是多少？现在内地三四线库存比较大，管理层怎么看下半年情况会？未来会不会加大在一二线城市买地？另外，毛利率有所下跌，接下来有没有改善举措？
李雪君：上半年综合去化率是47%，全年目标是62%。另外，上半年存货货量占了我们整个销售货量的50%，整个去化率也在我们的控制之内，下半年会继续加大力度去化。
关于购买土地的问题，当然一二三线都会去关注，但是今年的整体买地我们还是秉承一个审慎的态度，主要考虑的项目第一是在我们已有团队的区域，第二符合快速兑现的经营指标。
张森：今年上半年的毛利率是29.6%，去年全年的毛利率是32.4%。我在上次的记者会也提到预计今年的毛利率会是28%－30%，所以今年上半年29.6%的毛利率是在我们预期范围内的。
毛利率下跌的原因一是买地价格，第二是成本，现在每一家公司在控制成本，我们也希望今年通过成本下降50%左右来维持毛利率，目标是全年的毛利率在28%到30%左右。
相对来说，雅居乐这个毛利率在行业里面算是前列位置了，我也看到有很多同行公布的毛利率都有一些压力。
现场提问：央行推出降息和降准，对于雅居乐未来的定价会不会有影响？下半年买地方面是不是会回去三四线？
张森：降准最主要是存款准备金比率降低，银行有多一点的空间和资金可以做借贷，这个对于整个行业或者是经济都有帮助的。帮助就是银行在审批按揭贷款的时候可以多一些放款，还有对于银行股的分派都会提高，这对于整个行业都是正面的信心。
陈卓林：买地方面，我们现在有三个考量因素。第一，我们一定会在现有团队做得好的城市，比如广州、中山、郑州等这些地方继续买地。第二，一线城市或者去化率表现好的城市拿项目。第三，也不排除二三线城市拿项目，但是必须是在做好市场分析和项目的经营指标测算的前提下才会有行动。
现场提问：雅居乐意向出售的资产是怎么选择的？会不会主要都是一些新资产？出售是不是因为公司的资金需求比较大，套现资金有什么用法？
张森：资产方面，现在集团里面有很多非核心资产，包括一些酒店的投资。如果价格合适的话我们都会出售，最主要是希望资金可以灵活调配投放在比较好的资产里面，优化资产结构，将一些回报慢的资产变现，转投新的、有潜质的项目。
现场提问：现在有没有资金投入的理想的项目或者是具体计划？
陈卓林：首先资金回来之后可以调整一下债务，还部分债，同时降低成本。其次，希望能够巩固地产运营到三年之余，还有物业分拆那部分也在策划中，也不排除其他的多元化发展。
更重要的也如刚才所说，通过调整更多地找一些好的城市，好的项目，未来几年业绩能够多增加一些。
现场提问：减债方向，接下来会采取哪些举措？目标是希望可以调整到什么水平？买地会比较审慎一点，但是并购方面有没有兴趣？还有你们有没有和其他公司合作？
张森：减债方面，第一从今年年初开始，我们已经做了一部分的调整债务结构动作，比如5月份发美元债还了今年一笔短期的债务。另外，现在雅居乐在香港的银团贷款比例已经降低了很多，现在也在洽谈一些新的银团贷款，拿来之后会用来还美元债，降低利息成本。第二，我们也在研究国内发债，希望在年底之内可以完成发行第一个国内公司债。暂时还没有申请审批，现在是第一步，在国内先做评级。
陈卓林：至于收购和合并，不排除。第一，要看有没有这样的机遇，第二是必须要经过测算的。我相信未来有这方面的可能性，不排除并购一些中小项目，但是一定会非常审慎。
至于产业方向，现在是关注地产以及物业管理，其他新产业我也在多方面地去看，但是讲真的，现在不是一个成熟的时期，如果今明两年有眉目，适当机会可以向大家公布。
现场提问：上半年对比去年底存货的水平下降了多少？现在手上还有多少库存？今年调整了新开工的面积，下调幅度较大，会不会影响到未来两年的供货节奏？
李雪君：截至2015年上半年的竣工待售货值是150亿，去年底这个数字是160亿，上半年消耗了40亿，同时又新增了新货30亿。所以我们的目标，就是针对遗留的120亿存货再去化比今年上半年更多的幅度，希望在明年年底能把它全部消化掉，
整个开发量确实有压缩，现在有一些根据销售的节奏去加开，有一些也做了放缓，初步整个加减水平就是在现有水平傻姑娘，不会在未来供货方面出现问题。
现场提问：陈生说内地的地产已经进入了调整时期，你认为调整时期是多久？刚才提到会依赖降低成本去维持毛利率，拿均价会持平还是会下跌？
陈卓林：过去几年事实上有很多不同行业的公司进入了地产的，第一是加大了供求的问题，第二是抢高了地价。
现在同行和政府都更理性了，我估计未来一到两年是可以继续发展起来的。现在有很多的企业都会发现原来地产不是那么好赚的，或者不是每个人都可以做的，又或者还有可能其他东西会比地产更加好做。
我相信一两年的调整后，整个行业会有很多优胜劣汰，会更加理性和正常。经过这次地产的波动，也可以看到政府对于房地产的政策也更加理性了，这也利于行业平稳。所以我相信一到两年时间内是可以调整好的。
我也认为房地产行业有10到12%的利润是比较合理的。至于均价，我们的均价从1万多元调整到9千多元，海南和广州项目价格由很明显的上升，但有部分项目就需要降价策略促进，所以去到9000多一点。我相信未来均价在9千多元到一万元左右的是可以的。
