金银之间的摩天轮
雄踞于北京市中心，坐落于东长安街1号之绝佳位置，造价20亿美元的东方广场是目前亚洲最大的商业建筑群之一。而东方新天地正是这座北京“城中之城”最亮丽的风景，如织的顾客漫步在这条大型室内步行街中，享受着现代而轻松的购物乐趣。
天价租金 顶级商品
西边是号称“金街”的王府井商业街,东边是被誉为“银街”的东单北大街，东方新天地横亘在这两条商业街中间，其价值可想而知。
据了解，目前东方新天地部分店铺每平方米的月租金已经接近300美元，即便这样，要求租赁店铺的商家还是络绎不绝，甚至要求租赁中庭场地的商家也要排队。记者在东方新天地办公室采访时，租赁电话一直响个不停，负责接线的工作人员忙得不亦乐乎。
高昂的租金必然是与高端商品相对应的。东方新天地上下两层的200多个店铺中，高端商品所占的比例越来越大，尤其是在庭苑新天地、寰宇新天地这两个区域，汇聚着世界各地的顶级品牌，如E.Zegna、Dunhill、Kenzo、 Paul Smith、Pal Zileri、Givenchy、 Burberry、S.T. Dupont、Valentino、Ferre、Missoni和St. John等，是追求精致高尚生活品位的人们不二选择。
针对年轻人的活力，新天地里也体现着高端，这种高端并不是奢华，而是一种时尚的高端。无论是nike golf，还是宝马生活方式专卖店等等，提供给顾客的不仅仅是新款的产品，更是一种时尚的生活方式。
尽管店面的月租金已经非常高，但东方新天地的租金还会全面上涨。“今年的租金将上涨20％，个别店面的涨幅更将高达50％。”东方新天地相关负责人称，东方新天地已经成为数十家中国乃至亚洲首家旗舰店以及一线品牌的聚集地，即使租金上涨也会引来淘金者。
目前，“东方新天地”拥有租户逾200家，其中经营面积在1000平方米以上的主力店铺超过12家。
80%顾客是本地消费者
记者在东方新天地的4个入口分别统计了顾客流量，统计的结果表明，虽然进出每个入口的顾客人数不一，但年轻顾客和中年顾客比例基本持平，其中相当一部分顾客是穿着制服的高档写字楼职员，他们正是东方新天地的消费中坚。
据介绍，在开业第一年，东方新天地的本地消费者和游客的比例是50∶50，第二年已改变为75∶25，第三年就成了80∶20。“目前，这个比例目前已经稳定下来。”东方新天地的工作人员告诉记者。
在东方新天地，你随时都可以看到一些背着旅行包的老外，或者是西装革履的商务人士。“王府井周边有十几家星级酒店，加上高档写字楼，所以东方新天地是这些外国游客和外国商务人士消费的好去处。”一位店员告诉记者，每天下午和晚上是外国顾客消费的黄金时间。
“一站式”购物
东方新天地的价值还体现在“Shopping Mall”上，意为大型购物中心， “Mall” 在英文中的原意指的是购物林荫道，它提供给顾客闲庭信步、而又不用经受雨雪风霜之苦的购物乐趣。
东方新天地就是这样一个场所，地下地上两层室内步行街，包括顶层的天空大道，包罗万象。“在这里逛街购物就像坐摩天轮，从地下到天空大道，上上下下，舒适而惬意，真是一种享受。”正在挑选帽子的李小姐对记者说。
许多顾客都喜欢这种“一站式”的购物环境，进入东方新天地这样一个环境，足不出“户”，你就可以获得购物、餐饮、休闲、娱乐所有的要素。做IT行业的傅先生正在东方新天地里购物，他对记者描述了自己的行程：上午陪女朋友买衣服，然后在天空大道吃日本料理，下午给自己买一块心仪已久的“Swatch”手表，晚上在新天地影院看一场电影，出来后在“屈臣氏”买一些日用品，然后开车走人。提到这些傅先生一脸的兴奋。
专家问诊
前瞻的规划造就成功
东方新天地从开业时的冷清到现在的成功直接原因是定位的调整、招商的成功，而根本原因则是规划的成功。
东方广场在1993年启动时，其设计规划是超前的，曾受到过很多的质疑，但实践证明，随着我国经济的高速增长，市民消费力的快速提升，日益壮大的中产阶级与追逐时尚的年轻白领，支撑了东方新天地的繁荣。
笔者近年从事商业规划，切实体会到，规划必须前瞻10年，甚至是20年后的消费模式和特点，不能陷入眼前的统计数据当中，否则就会导致建成之时就是过时之日。
需要指出的是，前瞻的规划必须以创新为核心，即根据未来生活方式、消费模式预测基础上的科学设计，仅仅把现有模式给一个美丽的概念进行包装，或是照搬国外的某些模式是不行的，必须真正抓住目标消费者生活方式的本质特征，创新盈利模式，针对性地提供最符合其消费规律的、最人性化的解决方案。
专家点睛
成功源于供求契合
判断大规模商业地产运作的是否成功，最直观的方法就是看是否有相应的客流。客流数据很容易获得，无非是选定一个周期，在特定时间段内进行计数即可。但事物总是这样，往往在简单的表象之后有着深刻的背景。大型购物中心的客流数据所反映的是供给与需求的均衡，是购物中心所提供的消费体验与目标顾客所产生消费需求的契合。这种契合是否能实现，取决于供方。也就是购物中心的开发、运作和经营的主动权掌握在开发商和经营方手中，而顾客的主动权就是认可或不认可。
京城的商业地产早在几年前就是商业专家和地产专家们热议的话题，为商业地产特别是大型购物中心的开发经营模式、国际品牌招商等都提出了独特的见解和有益的建议，笔者想要强调的是大型购物中心成功的关键因素之一是对顾客体验需求的开发和满足。从现阶段的社会文化和消费水平来看，顾客的体验需求表现为对休闲娱乐的需求，这就是顾客对大型购物中心是否认可的判断标准之一。
坐落于明尼苏达州布卢明顿的“美国摩尔”（The Mall of America）是美国最大的购物中心。这个投资高达6亿美元的庞然大物年客流量达到5000万人次，如织的客流带来的是近9亿美元的年营业额。“美国摩尔”的成功就源自于顾客对休闲娱乐等体验需求的充分实现。40万平方米的面积中有一半是各式各样的休闲娱乐场所。最为著名的有Camp Snoopy史努比主题公园、Lego Imagination Center乐高（玩具）游乐中心等。
除此之外，北美最大的购物中心是加拿大的“西埃德蒙顿摩尔”（West Edmonton Mall）。50万平方米的面积中包含了有室内湖、圣玛丽亚号帆船的同比例复制品、室内游乐场、室内游泳池和室内溜冰场、迷你高尔夫球场，以及26个电影院、110个餐饮店和一家拥有360个床位的宾馆。这些设施每年吸引了2500万人次的客流。
由此可见，世界著名购物中心的成功同顾客的体验需求得到极大满足是分不开的。回头再看东方新天地，休闲娱乐所占比例十分突出，而“索尼探梦”更成为京城外地游客的一大旅游景点。这样看来，东方新天地的成功不是偶然的，因为它在一定程度上实现了购物中心所提供的消费体验与目标顾客所产生消费需求的契合。
商家故事
用“明星”招揽顾客
3月17日上午，一身休闲打扮的张信哲如期出现在东方新天地FAB的歌迷见面会上，并为他的电影处女作《不完全恋人》和《弦歌有你》演唱会DVD做现场签售。现场气氛一度高涨，歌迷们一见到张信哲就团团围住。顷刻，张信哲就抱满了歌迷们送给他的鲜花和礼物。现场气氛很是活跃……
“FAB”这个名字对于任何一个北京超级歌迷来说都是非常熟悉的。张佑赫、梁静茹、蔡依林、王力宏、何炅、赵薇等明星都曾现身FAB。这里给了无数歌迷与明星亲密零距离接触的机会，平均每周一场的明星见面会，令其在北京各大音像店里声名显赫。
“我们做这种活动是对FAB的宣传，也是与对唱片公司艺人的宣传。他们带来艺人，我们提供场地和策划。现在FAB的影响力大了，不仅仅是我们找唱片公司请明星来做签售，很多公司也会主动找我们来做类似的活动。” 北京精彩无限音像有限公司店长肖伟说，明星效应给FAB带来空前人气，逐渐牢固了其在北京唱片销售市场的地位。各大电台、时尚音乐杂志的音乐排行榜都会将FAB的唱片销量作为一个标准来衡量，甚至一些电视台把节目录制现场搬到这里。
然而，唱片市场上出现的盗版、网络非法下载使正版市场受到很大影响。肖伟对此并不悲观，他告诉记者，很多忠实歌迷并不会因为盗版和非法网络下载影响他们购买喜欢的歌手专辑。而且明星亲临现场会更加刺激歌迷们的购买欲，大大增加唱片的销量。毕竟购买正版CD才是真正支持自己喜爱歌手的方式。
目前FAB的会员数已达20多万人，低价位会员可享受9折优惠，高价位会员除享受优惠外还有积分活动等。网络销售、接受预订和网上直接订购的业务正成为FAB新的服务项目。
事实上，光靠销售唱片还无法实现较大盈利，FAB正尝试着多元化经营：地下一层开辟了进口书专区，将目标瞄准为本地时尚青年和白领阶层；一层设立手机专区。
谈及FAB的未来时，肖伟踌躇满志地说，我们将来会请来更多的明星，将普通歌迷与自己喜爱歌手的亲密接触继续下去。
道路交通调查表
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