观点地产网 来自市场的最新消息显示，自2011年提出上市计划的星河控股集团有限公司如今有了新的分拆计划时间表。
据观点地产新媒体翻阅报道，星河控股集团有限公司广州公司副总经理单文日前表示，星河控股集团的商业地产板块2016年将在新三板上市，地产板块则将以收购方式筹备上市。
业内人士对观点地产新媒体分析称，由于实行类似于注册制的挂牌准入制度，以及备案制的融资制度，新三板自2013年扩容后吸引了大批企业入驻，包括排队等待IPO的公司。对于星河而言，其商业板块挂牌新三板的问题估计不大，同时利于拓宽融资渠道。
上述人士指，至于星河的地产板块能否在境外借壳上市，还要看壳资源规模及资本环境的影响。
观点地产新媒体就星河上市一事致电星河集团总裁姚惠琼，不过其仅表示不方便透露相关情况。
值得一提的是，就在此前11月18日，星河旗下物业管理公司——深圳星河智善生活股份有限公司在新三板悄然披露公开转让说明书，其分拆上市已然拉开序幕。
星河四年上市路
根据单文的表态，2016年，星河的房地产板块还将是主要发展方向。这家深圳房企星河成立于1989年，在过去26年间业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务等多元领域，覆盖珠三角、长三角、环渤海等区域。
单文续指，未来星河控股集团构成将分为三大产业集团，地产集团、金融集团、商业集团各自分管不同的业务领域。
实际上，据观点地产新媒体了解，星河自2011年底首度提出上市，只不过随着四年光景过去，该公司的上市计划仍一再延缓。
资料显示，早在2011年11月29日，星河总裁姚惠琼就公开表示，公司将会在2015年前完成上市。“（上市）将会有两套方案，一是集团整体上市，二是把商业地产业务分拆出来单独上市。”其称上市地点等细节目前还没最后确定。
2012年12月15日，姚惠琼继续对外界重申，集团正在调整内部业务架构和战略布局，为2015年前完成上市作准备；而后2013年11月星河商业公司总经理陶慕明在接受观点地产新媒体采访时也透露，星河在考虑商业优先上市。
至2014年6月底，姚惠琼在发布星河25周年品牌战略时再度提及上市计划称，公司维持在2015年上市的目标。其中上市有两套方案，一是集团整体上市，二是把商业地产业务分拆出来单独上市。
随着2015年正式到来，年初深圳市场便普遍预计，过去一年深圳已有伟禄集团、绿景、中洲控股、力高地产共四家房企实现上市，年内星河也有望登陆资本市场。
6月份，姚惠琼在接受访问时也表示，星河整合旗下金融模板，同时也有意分拆旗下商业、物业板块，登陆新三板。
物业板块挂牌新三板
据观点地产新媒体翻查新三板网站，此前11月18日，深圳星河智善生活股份有限公司正式公布公开转让说明书。这也意味着，物业板块成为星河首个分拆上市的部分，该公司也成为继花样年、中海、协信等之后又一家分拆物业上市的房企。
说明书显示，星河智善成立于1999年1月29日，于2015年9月14日转为股份公司。目前，星河智善控股股东为星河置业，占总股本95%；星河置业则由星河控股100%持股。
主营业务方面，星河智善主要提供物业管理服务、地产开发前期配合物业及其他服务。说明书显示，该公司为深圳龙岗cocopark、深圳福田cocopark、惠州星河丹堤等项目提供物业管理，目前共计在管35个项目，对应面积为672万平方米。
2013年、2014年全年及2015年前七个月，星河智善分别实现营收6164.99万元、9359.72万元、5898.76万元，毛利率29.64%、26.76%、28.08%，归属于申请挂牌公司股东的净利润310.32万元、384.71万元、568.02万元。
谈及物业管理行业，星河智善将万科物业、花样年物业管理（国际）有限公司作为主要竞争对手，其中前者目前接管物业项目270余个，面积逾6000万平方米；后者管理面积1400万平方米。
星河智善表示，公司是深圳市最早提供专业物业服务的物业公司之一，有资质及品牌优势、管理优势、人才优势等。
不过，在盈利模式方面，相比于竞争对手所讲述的社区O2O模式，星河智善仍维持于传统的单纯依靠物业管理盈利的模式，即包干制和酬金制，另外包括为房地产公司提供前期策划、品牌输出、物业服务等多项服务从而获取佣金。
星河智善强调，公司近两年预期“不会发生经营模式的转型”。
星河上市的资本想象
除了物业板块外，按照星河的战略计划，其未来还将推动商业板块于新三板上市，并试图购买壳资源推动地产板块上市。一旦完成，该公司将拥有三个上市融资平台。
作为深圳早期涉足商业地产的房企之一，星河在11年的发展中相继开发COCOPark、COCOCity、COCOGO、COCOStreet在内的“COCO系”，以及写字楼、酒店等产品线。同时自2015年起，随着首个iCO购物中心落地，轻资产输出成为该公司新的故事模式。
今年7月份，星河历时六年打造的深圳龙华综合体项目星河World面市。项目总建筑面积160万平方米，总投资150亿元，将成为星河在商业地产“二次布局的重要依托”。
同时地产板块方面，目前星河在深圳、广州、惠州、天津等城市相继开发项目。其中据深圳房地产信息网发布数据，2015年该公司分别实现成交额44.41亿元，在全市排名第五。
不过，据观点地产新媒体了解，此前星河曾计划把商业项目打包上市，还专门成立了上市团队，但后来碍于整个环境所变而没有下文。
当时市场分析指，随着越来越多的房企都涌进了商业地产，市场的压力也比较大，同质化的产品会过多，而星河商业部分的优势并不算非常突出。
第一太平戴维斯投资部董事吴睿对观点地产新媒体表示，目前星河商业不仅自持，同时也做轻资产管理输出，在社区体验式以及城市核心区商业比较优势。经过这些年来也积累了一定的客户资源、运营经验和品牌经营，此时选择商业在新三板上市问题不大。
“星河在深圳持有数个大型商场，此时将重资产寻求资本化上市也是个比较好的途径。”
而另一方面，星河的地产业务若想赴港借壳上市，似乎就没这么容易了。分析人士认为，单是香港上市环境及条件就障碍重重。
市场分析对观点地产新媒体指，买壳两年之后才能注入资产，而两年后的市场变化很难预测；加之香港是比较国际化的市场，投资者要求比较高，若成功上市后企业自身特色不突出，其股价也不会高。
分析续称，靠住宅来上市前景不好，而且几乎可以肯定的是，即便上市成功估值也不高。
