东莞商业网点规划：“住宅禁商”转变为“住宅限商”

商业网点规划在制定实施细则时发生改变：从“住宅禁商”到“住宅限商”

　　东莞商业网点规划实施细则目前正在制定当中，对该规划中原来的“住宅禁商”的提法改为“住宅限商”。日前，记者从全市经贸工作会议上获悉，对那些在住宅楼设商务办公场所的商家要禁止，住宅楼就要保持原有的用途，不能改变成办公室。同时，还要控制住宅区商铺的经营范围，如洗车、机械修理等影响居民生活的要控制。住宅限商的重要目的就是要杜绝资源分散，给商家提供一个公平的市场环境。对此，一些业内人士表示，“住宅限商”较以往的“住宅禁商”更加理性，避免了一刀切，希望具体实施的细则能尽快出台。

　　转变：从“禁商”到“限商”

　　记者了解到，按照以前出台的《东莞市2005—2015年城市商业网点规划》（以下简称《规划》），规定“住宅禁商”，属居住性质的房产不得擅自改变用途。而“住宅禁商”在《规划》实施细则制定过程中提出改为“住宅限商”，政府部门是基于怎样的考虑？

　　市经贸局贸易流通科科长刘锦棠在接受记者采访时表示，将“禁”改成“限”，一个最关键的考虑就是东莞本身的经济发展模式，东莞是由农业经济发展成工业经济，随着商贸经济的发展，一些市民将自己有商业价值的自建房改造成铺面。在这些铺面当中，有些发展得很好甚至还形成了家喻户晓的小商业街。对于这种特殊情况，政府部门绝对不能一刀切，而是要通过评估后尊重和保留那些已经形成的临街社区商铺甚至商业街，主要是要剔除窝藏在这些商铺里的无牌无证商户。

　　政策：商铺规划量过大要听证

　　禁止房地产项目与大型商业项目捆绑立项，新建房地产项目与大型商业用地项目要分别单独立项；新建居民区必须按总建筑面积的相应比例和社区网点设置原则，预留配套的商业网点建设面积；新增和调整的商业用地，属经营性用地必须纳入土地有形市场进行招标拍卖。刘锦棠表示，“住宅限商”实施后，肯定要对社区商铺的体量进行客观的评估，然后根据实际情况判断是否真的需要商铺以及真正需要的商铺数量。

　　据悉，目前市工商局连同经贸局正在抓紧制定有关住宅限商的具体规定，住宅限商的规定出台后将与已出台的《加强大型商业设施项目选址管理意见》和未出台的“听证管理办法”形成“商业网点规划”的三大可操作性的细则。目前，政府部门表示社区商铺在立项审批过程中，规划部门将征求经贸局的意见，一旦商铺体量达到大型商业设施项目(商业面积5000平方米及以上的零售商业设施，包括商场、超市和步行街)的水准，将要举行听证。

　　现状：小区商铺经营多不理想

　　记者了解到，东莞目前住宅商业形态主要有两种情况，一种是住宅底楼用作商铺，诸如东莞大社区中信东泰花园，另外一种情况是商住分离的商业形态，比如盈彩美地、蔚蓝新湖等。

　　高田地产高级策划师程伟以广州为例提出东莞“住宅限商”非常必要，“早期广州天河在发展的时候，出现了在繁华区域的一些高档住宅小区，比如天誉花园，因为地理位置优越，品质也很高，当时很多投资客买下了那里的住宅，那时政策并没有限制住宅不能用作商业或者写字楼的，所以不少贸易公司或其他类型的公司都选择天誉花园里面的住宅作为办公地点。再后来这种形式的房子越来越多，选择同地段的住宅比选择同地段的正规写字楼，无论是租金还是物业管理费，都要便宜很多，也就是说成本很低。这种情况大量出现后，很大程度上影响了居民的正常生活，因为在住宅区域办公，形形色色的人群来来往往，很大程度上影响了管理。据悉后来出现了多宗重大事故，这个问题引起政府部门重视，大概在2003年广州政府明文规定，禁止住宅楼用作办公。”

　　东莞写字楼用作办公的情况也存在，但属于很小部分，首先政府较早就提出了住宅小区禁作办公，其次东莞目前写字楼的租赁情况并不是太好，因此相对来说租金也走得不高，所以大小公司一般还是会考虑租赁写字楼用作办公用途。

　　搜房网编辑杨大伟也提出东莞住宅商业确实存在一部门规划过量或者失当的情况，现在东莞大多商业项目都会把社区底层的商铺作为一个销售亮点，但是这样的结果会导致很多社区商铺卖出去了，生意却非常冷清。记者也了解到，即使一些非常成熟的商业社区，比如中信东泰社区，也存在部门铺面的经营情况都不甚理想，总是不断在易主，租金都提升不起来。中信华南集团策划师陈剑勇同时指出，由于东莞市民的消费习惯，市民消费很少集中在小区内，大多习惯“往外走”，因此小区商铺租赁情况并不特别好，一般只有便利店情况会好一点，据粗略统计大概只有40%的住宅商铺经营情况比较固定，其他60%的商铺总是在调整之中。

　　业内观点：政府应作规划指引

　　住宅商业“禁”“限”之变，还是得到了很多业内人士的认可。诸多地产行业专家都认为，这表明政府在看待这一问题倾向更加科学和理性而不是一刀切。搜房网杨大伟就提出住宅小区本身主要就是用于居住，居住的舒适度是非常重要的。如果没有这个限制，一些地产商就会擅自将底层的住宅改为商铺，各种混杂的商业形态都可以进驻小区比如煤气公司、汽车修理等，会对居民的生活是很大的干扰。

　　杨大伟同时指出，政府可以在规划审批上做好指引工作，比如一个片区内有多个住宅项目，而且项目之间距离非常接近，政府就没有必要每个住宅项目都审批大量的商业配套，而可以在这些商业配套的中心位置规划建设一个较大型的超市、商场，以此来辐射周边地区，这样市民居住在小区内既可以非常舒适安静，同时生活也很便利。

　　高田地产高级策划师程伟认为要正确地看待“限”这一个深层次意义，单纯地限制数量，即限制面积的话，就很片面，一个优质的社区，应该是需要合理的商业来进行补充的，现在讲的“和谐地产”其实就是对居住质量的尊重。住宅小区本质是满足居民的居住，面积当然要限制，但应该限制的是商业经营的性质，而且主要是限制这个，不要引入过于影响居民生活的的商业形态。高田地产在做蔚蓝星湖项目的时候，就明确规定不要引进大量的饮食店铺，主要是担心影响业主的生活质量。