编者按：2015年，在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下，中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘，但在这迷惘之间，我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。
互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷，开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初，房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。
归根结底，这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市，还是库存居高不下的三四线城市，在全国范围内，“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后，面对即将到来的2016年，我们可能看到怎样的前景？
前事之不忘，观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难的一年”，回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失，深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。
观点地产网 12月30日，深圳，天气阴沉，寒风阵阵。
但这样的天气并不会影响深交所内今天出席招商蛇口挂牌敲钟仪式的所有人士的心情。因为，能赶在2015年最后两天之内挂牌敲钟，这完成了今年最大一起换股吸收合并的央企地产重组，这也是深交所首单A+B股转A股整体上市个案。
早上9点，深圳交易所准时开盘，代号为SZ001979的招商蛇口以23.9元报开，较此前确定的25.3元发行价下跌5.53%。
由于挂牌首日不设涨跌幅限制，截止9点40分，招商蛇口首日上市的股价已经大跌14.98%至21.50元，随后临时停牌1小时。截止发稿，招商蛇口已于10时41分复牌，股价回升至22.69元。
对此，此前已有分析人士对观点地产新媒体预期，招商蛇口挂牌首日，股价可能出现下降，“因此此前给的换股价就比较高，出现一点下跌也是正常现象”。
本次发行后，招商蛇口人民币普通股股份总数约为74亿股，本次公开发行约19亿股，其中约18.99亿股自上市之日起可上市交易。按开盘参考价25.3元/股估算，招商蛇口的总市值将达1800亿元。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事长孙承铭早上对媒体表示，公司希望资本市场以全新的视角看待招商蛇口。本次整合后，新上市公司为一家以“产、网、融、城一体化”为运营模式的综合城市运营服务商，不再是一家单纯的房地产公司。
孙承铭称，招商蛇口意图以更新的商业模式，在打造前海蛇口自贸区标杆的基础上，进一步将经验在全国甚至海外进行复制拓展。同时，作为招商局下的资产整合平台，将结合整个招商局在金融、物流、交通和地产在内的全产业链条进行战略协同。
招商蛇口市值1800亿
据悉，本次上市之后，将把招商地产原大股东招商局蛇口整体变更为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，整合后招商蛇口土地储备总规模达到1653万平方米，未来将会围绕自贸区及园区开发、邮轮产业建设以及社区开发等三个业务核心，打造成为打造招商局集团国内核心资产整合平台。
观点地产新媒体翻查此前重组方案资料显示，招商局集团在前海拥有3.9平方公里的港口物流用地，占前海自贸区约1/4，是前海最大的“地主”；旗下蛇口工业区开发了蛇口片区11平方公里的土地，占蛇口自贸区约4/5。
项目方面，招商局集团在蛇口还拥有太子湾邮轮母港综合体项目，建筑面积170万平方米，以写字楼、商业用地为主，兼有私储、港口码头及少部分住宅；同时，在蛇口还拥有100多万平方米的旧工业厂房及员工住宅。
另外，据广发证券研报统计，招商局蛇口按照三项主营业务分类来计算，2014年全年实现营业收入455亿元，与2013年相比增长达到30.8%，2015年上半年公司已实现收入191亿元。
从招商蛇口各项业务收入的构成来看，未来社区开发将占据主体，原主体招商地产，收入占比达到90.3%；园区开发方面，公司主要运营项目为前期的园区规划、开发以及后期的出租、产业载体开发、园区资产管理运营等业务，2014年全年实现收入41亿元，收入增长主要依靠运营园区数量的增加和租金的提高；航运港口业务，公司当前的船运主体为迅隆船务、招港客运。主要从事深港澳地区水上旅客运输业务，2014年共实现业务收入3.1亿元。
合并之后，截止2015年6月30日，招商局蛇口合并报表总资产规模为1838亿元，其中招商地产贡献资产规模为1688亿元，净资产规模466亿元。2014年公司总收入规模455亿元，其中招商地产贡献434亿元。
从合并资产负债表的情况来看，截止到15年6月30日，招商局蛇口的总资产规模1838亿元，2012至2014年公司总资产规模增长33.8%，年均复合增速10.2%。资产结构方面，流动资产规模为1609.3亿，非流动资产规模228.9亿。流动资产中，货币现金和存货规模占比达到87.6%，占总资产比例76.7%。与招商地产比对的结果来看，主要差额在于投资性房地产、固定资产和在建工程。
据观点地产新媒体了解，截至2015年6月30日，招商地产存货账面价值为1129亿元，存货跌价准备余额为7.39亿元，公司的存货主要是由招商地产的开发成本和已建成尚未出售的开发产品构成，产生原因是由于年末集团按照目前市场价格和项目实际销售情况，对地产项目计提了较多的存货跌价准备所造成的，与近两年房价整体走势相一致。
负债方面，截止到2015年中期，招商蛇口合计负债规模1372亿元，与2012年末相比增幅为28.8%，年均复合增速为8.8%。负债水平当中增幅规模较大的是短期借款，差额增幅达到83%，应付账款与长期借款增幅也在20%左右。地产业绩确定性方面，截止到2015年中期，招商局蛇口的预收账款规模为443.8亿元，于2014年底相比上升24.6%。
从招商局蛇口的整体资产负债结构来看，截止到2015年6月底招商蛇口的资产负债率水平为74.7%，与招商地产相比上升2.7%；真实资产负债率水平为50.5%，与招商地产相比上升4.9%。公司有息净资产负债率为78.7%，与招商地产相比上升38.1%。
上升幅度较大的主要原因在于蛇口控股过去为非上市公司，主要投资来源为银行开发贷款，因此负债率水平高于高于招商地产平均水平，2013年以来招商局蛇口以及招商地产的净资产负债率水平都有所提高，这与蛇口前海开发以及地产业务投资规模增大有关。从短期债务压力的水平来看，招商局蛇口为46.3%，与招商地产相比增加6.5%，12年以来短期债务压力都有所降低。
八个月重组的关键瞬间
从宣布重组到今日深交所挂牌，重组市值高达1800亿招商蛇口整合只用了8个月时间。
今年4月3日，招商地产正式发布公告显示，公司进行无先例重组停牌；5月17日宣布，招商局集团拟推动整个集团地产板块的整合工作，同时中介机构已进场开展工作。
6月23日，招商地产直接控股股东（持股40.38%）蛇口工业区，宣布整体改制为“蛇口工业区控股公司”。随后一周，招商地产公告首度承认，招商局集团正推动其与蛇口工业区控股公司的整合工作。
当时市场主流猜测是，招商局集团正计划将旗下地产板块全部整合到一个平台上做大做强，其中一种可能是招商地产向集团收购地产板块的资源；另一种可能则是招商地产退市，地产板块全部整合到蛇口工业区控股公司，后者重新上市。
8月3日，招商地产发布公告显示，母公司招商局集团正在积极推动公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司的整合工作。拟定的方案为“招商局蛇口换股吸收合并本公司，并向深圳证券交易所申请上市”。
9月17日晚，招商地产与招商局蛇口控股换股吸收合并，并向特定对象发行A股股份募集资金方案，在停牌数月之后得以公布。
观点地产新媒体当时查阅公告文件发现，该方案分两大部分，一是以23.60元/股的价格吸收原招商地产股东股份；其次，则是向10名特定对象增发股份，募集150亿资金投向旗下多个项目。
10月9日，招商系重大重组事项迎来关键时刻。一如早前公告内容所述，当天，招商地产在深圳南山南海意库召开2015年第三次临时股东大会。
当日大会主要审议“招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行A股股份换股吸收合并招商局地产控股股份有限公司并向特定对象发行A股股份募集配套资金”在内的18项议案。
最终，各项议案均以超9成的赞成票通过。
在获得股东会同意之后，招商将重组方案上报证监会，而证监会也对这桩巨额重组提出了26条意见，数量之多也颇为少见。
更少见的是，证监会11月4日发出的26项意见，招商方面仅用了两天，于6日就迅速回复了。
11月11日午间，招商地产发布最新公告，就证监会11月4日对招商系整合提出的26项意见进行一一回复。而这也是继11月6日后，招商地产在一周内第二次公开回复意见。
在前后两次回复证监会意见的公告中，招商地产主要对再融资方案进行调整，其中取消了对易方达海外投资（深圳）有限公司、上海鼎晖百孚财富管理有限公司的配套募资，并将再融资规模由人民币150亿元缩减至125亿元。
12月3日，招商局地产控股股份有限公司连发两则公告，一公告称公司新加坡B股股票已截止转托管；另一公告则是股票连续停牌直至终止上市、实施换股吸收合并并募集配套资金的提示。
12月10日，深圳证券交易所发布了《关于招商局地产控股股份有限公司B股终止上市的公告》。
公告显示，根据中国证券监督管理委员会《关于核准招商局蛇口工业区控股股份有限公司吸收合并招商局地产控股股份有限公司并募集配套资金申请的批复》（证监许可[2015]2766号），招商蛇口向招商地产除招商蛇口及其子公司外的其他股东发行股份，换取该等股东所持有的招商地产股票获得核准。
本次换股吸收合并完成后，招商地产法人资格将被注销，招商蛇口作为存续公司将承继及承接招商地产的全部资产及负债。招商地产已向深圳证券交易所提交关于其B股终止上市的申请。
去地产化发展仍待起步
可以看出，和此前的招商地产相比，重组之后的招商蛇口在业务结构以及未来的发展思路上都有了明确的不同。
这也印证了之前公司管理层多次表示的“去地产化”发展思路。
招商地产董秘刘宁曾对观点地产新媒体回应称，新的招商蛇口在实现整体上市后，将以园区开发业务为主，并且逐渐实现“去地产化”。
其曾表示，招商局蛇口选择以园区开发为主以来，获得了资本市场相当高的估值，说明转型升级打开估值提升了空间。
东方证券房地产分析师竺劲亦对观点地产新媒体表示，作为企业肯定是要做大做强的，在估值方面有所考虑也是正常的。
据观点地产新媒体查询相关市场研究资料发现，目前市场对大多数住宅龙头企业动态估值均在10倍上下左右，而如外高桥、张江高科、浦东金桥等园区企业的短期动态估值，却达到了55倍上下。
不过，从目前招商蛇口的各项数据来看，传统的房地产业务依然是其收入、盈利的主要来源，园区、游轮等产业还处于起步阶段。
对此，刘宁也坦承，地产业务仍占招商地产比重50%以上，短期内仍是主要发展模式。但随着招商局蛇口的整体上市，新公司将主打园区开发，涉足社区综合服务等，未来将逐步实现去地产化。
竺劲指出，招商蛇口上市之后的前两年，肯定还是会以房地产业务的表现为主，随着时间的推移，园区等业务的经营结果将逐渐显现。
资料显示，招商蛇口目前持有园区开发项目总规划土地面积达到1605万平方米，主要集中在前海蛇口自贸区范围内。
此外，招商蛇口正在大力推进占地面积约10平方公里的重庆广阳湾，占地面积约20.36平方公里的东莞长安新城、占地面积不超过0.6平方公里首钢“中国网谷”等大型园区综合开发项目。
据董事长孙承铭介绍，对于园区开发业务，公司将全面整合和延伸自贸区园区开发价值链，通过“投资开发+服务管理+产业运营”多轮驱动，形成“一级开发+二级开发”、“物业开发+服务管理”、“园区开发+产业运营”的商业模式，招商局蛇口将以蛇口为基地和模板，向国内外不断延伸复制。
此外，在社区开发业务方面，招商蛇口的城市布局主要在沿海经济发达城市和中西部高铁沿线城市集群；发展策略为稳守一线、深耕并积极扩展二线、寻找并择机进入三四线城市。坚守北京、深圳利润中心的地位，形成东西南北中各区域均衡发展。
针对邮轮产业建设与运营，招商局蛇口将抓住邮轮产业“爆发式”增长机遇，将太子湾片区建成华南地区最大的邮轮母港，引入战略合作伙伴嘉年华邮轮集团共同开发经营邮轮产业，通过邮轮母港大力发展相关配套产业，包括邮轮停泊、补给、免税、旅游等。
