观点地产网 魔都，董家渡，十三年韶华。对泛海控股来说，这当然不是弹指一挥间的时光穿越。
2016的首个工作日，泛海控股一纸公告直指蛰伏许久的上海董家渡12号、14号地块，“公司全资子公司通海建设与上海黄浦区建设和管理委员会约定两地块征收费用暂定为95.77亿元”。
百亿高价拆迁费最终落定，背后记录的则是泛海董家渡十三年沉浮往事。如今，沉睡的地块或再起轰鸣声。但地块的拆迁补偿费已不是当年的3750元/平，骤增十倍至近4万元/平。
“拆迁工作进展缓慢，主要还是因为以前的资金不足。”上海中原地产咨询总监宋会雍对观点地产新媒体指出，“按照周边9-12万/平的房价计算，虽拆迁费大涨，但利润空间还是很大。”
这样看来，泛海当年囿于资金之困未能赶上华润、绿城脚步未必不是好事，而故事能最终出现转折的节点或是其近两年日渐成型的金控平台背书底气。
董家渡沉浮录
1月4日，泛海控股公告称，公司全资子公司通海建设与上海市黄浦区建设和管理委员会签署了重大合同。
双方就泛海上海董家渡项目12号、14号部分地块的房屋征收事宜进行了约定，两地块征收费用暂定为95.77亿元。
观点地产新媒体查阅公告，参照2015年周边区域房屋征收安置补偿成本测算，12号地块房屋征收费用暂定为88亿元，而14号地块的733街坊（东南块）地块房屋征收费用暂定为7.77亿元，由通海建设按征收工作进展分阶段支付。
相关资料显示，12号地块位于黄浦区中华路以东、王家码头路以南、外仓桥街（规划南仓街）以西、董家渡路以北，占地面积39850平方米（以实测为准），总建筑面积约21万平方米，规划业态为住宅、商业。
同为商住属性的14号地块面积约3.6万平方米，总建筑面积约17万平方米。而此次签订的协议二只涉及其中的黄浦区733街坊（东南块）部分，位于黄浦区东江阴街以北、西钩玉弄以南、南仓街以西、府谷街以东。
“上海董家渡项目是公司重点房地产项目之一，其中12号地块、14号地块已列入黄浦区旧城区改建项目，对地块拆迁工作的推进形成了有力支持和保障。”
泛海控股于公告中指出，本次与上海市黄浦区建设和管理委员会政府签署拆迁框架协议，有助于加快上海董家渡项目的拆迁工作，推进项目开发进度，加速释放项目价值，保障公司及股东长远利益。
其实，在12号、14号地块之前，泛海已于2015年上半年全面完成10号地块拆平目标，并于11月21日推出上海泛海国际公寓项目一期（住宅项目）。按泛海方面说法，目前已完成一期全部房源（约7000平方米）的销售工作，销售均价约8.4万元/平方米。
观点地产新媒体翻阅过往历史发现，上述三地块均于2002年5月被光彩集团收入囊中之物，该公司即泛海集团的前身。彼时，与泛海同时闯入董家渡旧区改造阵营还有华润置地、华浙集团。
不同于泛海长达十三年的旧改长征路，华润分别于2005年、2009年推出上海滩花园、外滩九里两项目，而华浙集团旗下的董家渡项目公司在2005年被绿城收购，该项目即为今日沪上顶豪绿城黄浦湾。
“拆迁工作进展缓慢，主要还是因为以前的资金不足。”问及泛海远不及华润、绿城的开发速度，宋会雍对观点地产新媒体直接指出“痛点”。
此外，宋会雍另表示，与华润这类自带“央企”标签的公司相比，只有民营身份的泛海在土地拆迁过程中也会遇到更多的阻力与困难。
面对市场给出的分析，泛海控股公共事务总监王国林则对观点地产新媒体表示，项目开发缓慢主要是拆迁问题所致，而拆迁工作则涉及到诸多客观因素，“之前也是约定在10号地拆迁结束后启动12、14号地拆迁工作”。
据泛海控股公告，12号、14号地块将力争在2018年底完成房屋征收工作或具备交地条件。
百亿拆迁账本
现在看来，对泛海控股来说，十三年沉浮确已成往事，沉睡地块或再起轰鸣声。拆迁的推进，项目的开发无疑是其当前要任之一。
然而，当泛海如此“壕”地投下近百亿拆迁费后，相应的问题也接踵而来，“在当前10万+单价的董家渡，百亿拆迁背后的利润账本几何？”
在观点地产新媒体了解泛海公告后了解，按12号地块总建筑面积以及合同金额估算，该地块拆迁成本约4.2万元/平方米（黄浦区733街坊（东南块）具体面积尚待进一步实测确定，拆迁成本暂时无法确定）。
“价格较为合理，与同等位置、品质的地块相比具有较强的竞争力。公司将严格控制拆迁成本，确保项目盈利水平。”泛海控股于公告中给出如是评价。
而泛海在2003年给出的拆迁补偿价格是3750元/平方米，这就意味着在经过超十年的辗转后，拆迁成本已上升近10倍。
对此，宋会雍称，在拆迁完成后，净地块的容积率可能会翻一番，拆迁成本也将随之减少近半。“按照这样的拆迁成本，参照周边9-12万/平的房价计算，虽拆迁费大涨，但利润空间还是很大。”
而上海业内严跃进则对观点地产新媒体补充指出，虽然董家渡地块拆迁的压力明显大于别的区域，但升值空间较大，因此拆迁报价水涨船高。
据悉，目前在中民投去年拿下的董家渡地王附近，除泛海国际公寓外，滨江凯旋门、华润外滩九里及华府天地香园的均价则分别为15万元/平方米、12万元/平方米及7万元/平方米。
“公司在北京、武汉和上海的开发项目资源成本低廉，区位极好，货值超2000亿元，未来几年内将快速开发销售释放大量流动性及利润。”中投证券于12月31日研报中如是指出。
按照中投证券分析，从周边新房价9-11万来看，泛海于上海董家渡10号、12号及14号地块的总货值500亿元左右；而其在武汉CBD占地8万平方米的桂海园项目预计销售收入可达42亿元。
值得一提的是，为增加项目利润，泛海还于2015年6月对国际公寓项目原地块住宅部分规划做出了变动，将拟建8幢全装修高层商品住宅楼调整为7幢高档住宅楼。
“由于地块属商住用地，在不违规条件下，泛海提高项目的定位无疑将为其带来更丰厚的利润回报。”宋会雍表示。
打铁趁热，在当前上海中高端项目走红的刺激下，自称近10年来一直未通过股权融资方式募资的泛海控股于2月3日晚间公布了一笔达120亿元定增大单以加速旗下项目开发。
虽因股市动荡，此次定增金额最终腰斩为57亿元，并于12天后即获迅速获得通过。而募集资金数量和用途也随之调整。其中，35亿元用于上海泛海国际公寓项目，15亿元用于武汉泛海国际居住区桂海园项目，另外7.5亿元用于偿还金融机构借款。
金融背书底气
“公司及时启动12、14号地拆迁工作，以期尽快转换为价值，为公司贡献利润，而近期在资本市场上的多次融资也客观上支持了拆迁及开发工作。”
面对市场提出的“因钱荒导致开发进度缓慢”的说法，王国林如是回应观点地产新媒体。
确实，除上述提及的57亿定增外，泛海近期另于2015年12月22日完成第一期15亿公司债发行，票面利率为5.35%。
据公告，本期债券发行规模为人民币15亿元，为5年期固定利率债券，附第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。
此外，盘活企业资产、满足企业经营周转需要，泛海于去年12月11晚间公告称，将由信达资产以20亿元收购武汉中心大厦公司对武汉中央商务区建设公司的债权。
武汉中央商务区建设公司将作为债务人按约定向信达资产履行还款义务，贷款期限为2年。
为向此次债务重组提供担保，泛海控股以武汉泛海城市广场开发投资有限公司所拥有的泛海城市广场一期1-6层商业、7-22层写字楼作为抵押担保。
毋庸置疑，泛海在资本市场的融资操作为旗下项目开发提供一定的推动力。但在严跃进看来，泛海能为董家渡地块如此大手笔投入，与其金控平台转型成功也密切相关。
自2014年转型金融，经近两年的快速发展，目前泛海全牌照金融控股集团初成。公司旗下拥有民生证券、民生信托、民生期货、正在设立“民金所”、泛海基金和泛海担保等子公司，保险方面已有民安财险、正在发起设立再保险及寿险。
“民生证券等金融业盈利成倍增长，充沛的资金回流和高增长盈利保证有力地支持了金融控股平台的构建。”中投证券报告透露，2015年三季报公司账面货币资金251亿元，超短债156亿元。
去年年底前，泛海另宣布拟对民安财产保险有限公司、民生证券股份有限公司、民生期货有限公司三家金融子公司分别实施增资，涉及总额达到193.6亿元，增资后持有权益大幅提升至51%、87.17%和96%。
对此，中投证券分析师指出，增资各金融业以增强抗风险能力，做大业务规模，优化业务布局，加速分享大金融时代盛宴，预计2016年金融业盈利将成倍增长。
这样看来，已在保险纵深领域表露全牌照野心的泛海的目标已不是简单玩转金融圈，如何利用手中累计的流动资金去创造更多的财富才是当务之急，而曾经的“弃儿”董家渡地块无疑是最佳载体之一。
