陈聪 全国主要城市房地产市场价增量稳。有数据显示，2015年12月全国百城房价环比上涨0.74%，同比上涨4.16%。房价同比涨幅为最近几个月的新高。30个大中城市商品房销售面积同比增长了28.7%，市场热度高于去年平均水平。各地积极落实化解房地产库存的政策，不少高供应城市广义库存有所下降。
但我们认为，地产股股价并非和销售同比增速同步，而是和市场对销售变化预期相关。市场供应十分充足，房屋销售能否继续超预期，关键在需求。2015年提振需求的核心因素是居民加杠杆。目前看，居民加杠杆空间仍然存在。但是，首套房按揭贷款最低首付比例为25%，各类“首付贷”产品盛行，未来继续下调实际首付比例空间并不大。
人民币近期有所贬值，也可能会降低短期内降息的预期。影响居民购房需求的还有居民的财富积累预期。2015年12月，CPI同比上涨1.6%，PPI同比下降5.9%。居民的消费开支还没有受到太大的冲击，但实体经济则面临一些压力。可是，如果经济增速确实有所下降，居民的财富积累预期最终也会受到影响。总体来说，我们认为未来楼市表现大幅超预期可能性不大。
目前，蓝筹地产龙头公司估值接近合理水平，但不少中小地产企业估值并不低。在一篇周报里头我们无意一一分析所有中小地产企业估值是否合理，而想通过另一个角度来谈谈高估值的中小地产企业投资价值。
2015年，一些地产企业完成非公开发行。我们预计，2016年成功获批的房地产企业非公开发行可能更多。非公开发行股份的认购方和几年前相比已经不同。一些风险偏好低的资金热衷此道。这些资金往往关注两大因素：大盘运行波幅（即大盘大幅波动可能性）；发行日股价和公司发行底价价差。大盘因素并非上市公司能左右，发行人为成功发行，往往倾向于锁低增发底价，并期望见到一个较大的发行价差（即发行日股价和增发底价之差）。
这个市场的资金并不少，但资金的风险偏好却并不高。随着指数大起大落，潜在定向增发认购人越来越注意到短期市值管理行为可能造成增发公告日股价较高，也越来越期望索取更高的发行价差作为参与增发的安全垫。然而潜在认购人的这种心态，反过来迫使发行人越来越期望通过开展业务转型，新方向探索等，推动股价短期向上（因为上市公司基本面很难在短期发生重大变化）。而且，由于非公开发行的企业数量较多，彼此之间存在一定的替代性，这样的转型探索越来越“短平快”，一些地产公司转型十分生硬。
我们并非不看好地产公司开展非公开发行股权融资，真正优秀的公司通过股权融资助力，将为上市公司存量股东创造更大价值。我们只是建议，参与定向增发的潜在投资人不应该“唯价差论”，而应该仔细分析上市公司的真实价值，考量一年后上市公司成长的可能性。我们也建议，一般的二级市场投资者不应在短平快的转型探索面前感到眼花缭乱，地产企业资产的安全边际和销售的确定性，在现阶段可能更加值得关注。
本文来源：中信证券：《绝怜高处多风雨，莫到琼楼最上层》
