2016年初，我去拜访了一位非常尊重的大师级老者。他判断2015年是人类历史上重要的转折点。主要有三个观点：第一、中国进入了全球权力与财富再分配的游戏中且不可逆；第二、中国内部进入了财富再分配的历史时期；第三、中国国运尚在，但风险在加剧，从全球角度和视野配置资产成为必然。简言之，就是投资要有全球视野及极强的风险意识。
开始时我还觉得有点危言耸听。但2016年过去短短十多天，我们经历了熔断机制、千股跌停，以及汇率的忽高忽低等。究竟是什么原因引发经济出现如此大的变动呢？细细想来，病因还是在于资本对中国经济普遍性的悲观预期。从政府的角度而言，短期之内只能通过货币放水缓解这种阵痛，甚至从更长经济周期来看，泡沫化生存可能成为常态。
从资本的角度而言，避险是第一要务。具体的路径有两种：第一、资本成规模的选择出海投资，追逐海外的优质资产，典型的案例就是去年安邦收购华尔道夫酒店。资本出海的规模如果太大，便会引发汇率的波动；第二、撤离浮动收益的股市转向低风险的债市，或者收购核心资产。典型的事件就是2015年上市房企公司债的大规模发行。据高通智库的统计，仅去年前10个月近50家房企共发行了1400亿元公司债。地方型开发商评级AA＋，3＋2年的公司债发行成本为4.5-5%；万科这类评级更高的房企5年期50亿元的公司债发行成本只有3.5%，与5年期国债3.13%的发行成本相差无几。
面对这样的资本环境，汇市股市波动对房地产有什么影响呢？
2015年房地产行业出现了巨变。就像互联网行业从PC时代转向移动互联时代，在转型的过程中即蕴藏着巨大的风险，也蕴含着巨大的机会。以前的房地产是高负债、高周转和高利润的行业，更像是百米冲刺，不需要关注用户体验，现金流风险也不是特别明显。但转型之后的房地产行业更像是马拉松赛道，单项目的毛利润在下降，用户体验的圈层口碑价值凸显。房地产无疑从制造业已经转向了服务业，而且它的实业属性越来越转变为金融属性。2015年的“万宝事件”已经充分证明了这一点。
在这种趋势转变的背景下，资本的避险心态非常明显。正是因为大量的资本从二三线城市回归一线城市，才使得丰台的楼面地价超过7.5万/平米。数据统计，2015年北京共成交了108宗地块，同比减少了33宗；用地面积为697万平米，同比下降25.6%；但土地出让金1，983.5亿元，反而上涨了3.48%。无独有偶，2015年上海成交的楼面地价为1.75万/平米，同比上涨了36%。
面对这样的市场环境，2016年我们该如何投资房地产呢？
没有人能做精准的预测。不妨我们换个角度思考，哪些地产投资是明显错误的？
第一大错误：投资一线城市边缘地区的商业地产。
因为经济低迷大量资本回归一线城市，同时又因为限购不能购买住宅。所以非核心区域低价的不限购的商业地产可能成为投资人的选择。类似于通州、丰台等板块，本身有区域规划等热点概念。到底这些区域是我们投资的首选吗？不妨我们做个类比，在股票投资中理性投资者的选择不是低价股，而是绩优股。
判断商业地产投资价值的指标很多，但最实用的指标是租金回报率。从北京整体而言，商办物业合理的租金回报率是5%左右。即便通州写字楼的资产价格更低，但同时租金也更低。价格不是我们投资选择的标准，更应该关注租金回报率。投资非核心区域的商业地产，除了价格可能被高估之外，最大的风险是资产的流动性差。这些区域周边有大量的商业地产同时供应，政府同时推地，同时完工，集中供应使得租金长期低迷。
第二大错误：投资一线城市边缘地区的期房豪宅。
期房豪宅有三个显而易见的风险：其一、豪宅房价过高，近期市场中的地王以非核心板块为主，地王级的楼面地价必然后倒推高房价；其二、购买之后再转让时，市区内低价的二手房会加大再变现风险；其三、期房的交房时间较长，如果中间出现经济波动，投资潜在风险加大。
第三大错误：投资中小房企的高收益债性产品。
中小房企一定是这一轮调整的最大受害者。如果收益率较高，说明其资金风险在加剧。建议还是投资大品牌机构的金融产品，或者基础资产是核心城市的优质资产，基础资产的质量才是根本。
综上所述，在地产投资风险加剧的大背景下，我们认为2016年值得投资的方向主要有两个：第一、核心城市核心位置的优质资产，如城市更新类项目，这更多指实物资产投资；第二、属于未来趋势可能快速增长的资产，尤其是特定高增长的轻资产运营公司股权，如青年公寓、养老社区、蓝领公寓、创新办公等。
2016注定是高风险的一年，预祝大家投资平稳。
苏鑫 高和资本董事长
