观点地产网 “We all live in a yellow submarine，yellow submarine，yellow submarine……”，萦绕在披头士乐队著名旋律中的《黄色潜水艇》画面，奇幻，怪诞，充满未知。
如若片中的主角换身为绿城元老宋卫平，那由其掌舵的绿城物业赴港IPO之旅，无疑自带yellow submarine风格。
自去年冬至日披露物业上市招股书后，1月18日，市场再传消息称，“绿城服务估值已经高达50-100亿，融资规模达10亿，预计最快今年3月上市”。
“目前招股书还有待香港联交所最终审批，市场传的3月上市只是根据相关规则猜测的，我们公司没有公开说过。”问及上市时间表，绿城服务大股东之一寿柏年如是回应观点地产新媒体。
虽上市节点已获官方否定，但高达百亿的市值预估则成为资本市场聚焦点，特别是在股市尤为动荡的当下，“尽管目前波动较大，但我们对上市还是充满信心”。
而寿柏年口中确凿的“信心”，或将最终护驾这场IPO奇幻之旅达到理想终点，即以宋卫平为代表的绿城元老们又一“蓝城”梦。
百亿估值的物业IPO之旅
经长达五年“潜伏期”后，绿城最终选择去年“冬至日”在港交所挂出了物业单独上市的招股书。
观点地产新媒体查阅招股书发现，绿城物业上市的主体为绿城服务集团有限公司，尚未介绍此次上市发行的具体股份数、招股价及募资金额，联席保荐人为美林远东有限公司及中银国际亚洲有限公司。
筹资用途上，拟分别用于开发及推广“智慧园区”项目与园区O2O平台，收购物业管理项目组合具吸引力的物业服务公司，运营资金及一般企业用途。
具体运营指标上，公告指出，截至2015年9月30日，绿城服务的在管合同建筑面积总和达7400万平方米物业(不包括已订立前期合同但未交付的建筑面积8000万平方米)，覆盖全国23个省、直辖市及自治区的73个城市。
在上述报告期内，绿城服务实现的收入为19.79亿元，毛利3.58亿元，经营利润1.92亿元。
如若参照去年10月招商证券（香港）在中海分拆物业上市时给出的估值水平（彩生活此时的估值为4倍15年预测市净率，21倍15年的预测市盈率，并假设绿城物业的估值水平与同业相当），可粗略得出，截至去年前三季度，绿城物业的市值约为40.32亿元。
经过近期的迅速拉升后，申万宏源（香港）在2015年11月研报指出，中海物业目前的市值已接近57 亿港币，预测估值已经相当于2015 年44 倍市盈率（彩生活仅为22 倍）。
因此，照上述提及的44倍市盈率计算，绿城截至去年9月底的估值则约高达84.48亿元。
这样推测验证后，不难发现，昨日消息传出的“绿城服务估值已经高达50-100亿”基本符合当前资本市场对房企物业公司股票的评价水准。
然而，尽管绿城凭借“7400万平方米物业”支撑起的物业棋盘已够格与彩生活、中海物业站在同一阵营中抗衡，但从大环境看，现在显然不是赴港上市好时机。
1月18日，申万证券（香港）在港股日评中指出，总结全周，恒指跌932点或4.6%，国指跌609点或6.9%，连跌两周。2016年两星期以来恒指累挫2393点或10.9%，国指累挫1424点或14.7%。
面对着股市的强势下行震荡，关于绿城物业上市踩错点的质疑声不绝于耳。对此，寿柏年对观点地产新媒体指出，当前市场波动大是事实，但毕竟现在招股书是否能通过也还是个未知数，会不会有影响有待最后的挂牌时间点。
招商证券（香港）分析师苏淳德也分析指出，不同于传统地产股，物业股的着眼点更多集中在服务及O2O等一些新概念，这些仍是当前资本市场愿意继续追捧的领域，“从这个角度看，股市动荡并不能直接推断绿城物业上市将受负面影响”。
除大气场不给力外，H股的低估值则是绿城赴港上市被讨论的另一热点问题。正如在1月13日融信中国港交所敲钟现场有分析师对观点地产新媒体指出的，相较内地来说，香港资本市场表现得更为客观与理性，导致的直接结果就是地产股的估值都偏低。
对此，寿柏年也对观点地产新媒体坦承，“香港的估值的确较内地较低”。但在其看来，与这相比，绿城服务更看重H股的“公开透明及高效率”，因为在A股“排队都不知道要排到什么时候”。
宋卫平的又一“蓝城”梦
在中交入主绿城中国后，寿柏年于当年6月21日晚宣布按照计划退休，辞去绿城行政总裁职务，留任执行董事职位。
宋卫平则继续担任绿城集团董事长一职。在截至1月12日的股权结构中，中交集团、九龙仓、宋卫平和寿柏年三方的持股比例分别为28.9%、25%及18.6%。
毫无疑问，中交集团的第一大股东身份从本质上决定了其将替代宋卫平成为新掌舵者，绿城而后由内到外的一系列变革也论证了上述猜想。
环境的改变，角色的更替，绿城显然已经不再是宋卫平寄托情怀的理想王国。离开故土另寻天地，转身的老宋在代建及物业领域着手搭建属于自己的上市平台，分别对应绿城管理集团及绿城服务集团。
据观点地产新媒体查阅招股书，宋卫平、寿柏年和夏一波三者持有绿城物业51%股权，为控股股东。
这也意味着，绿城物业的属性不同于彩生活、中海物业或尚未完成上市的万科物业，因为上述三者均属于从原有公司集团中分拆出来的业务板块，而绿城物业则完全独立于绿城集团之外。
“很多媒体在报道时都容易混淆这个问题，因为绿城物业完全是由以宋卫平为代表的绿城高管单独打造的平台。”苏淳德对观点地产新媒体解释称。
其实，翻阅绿城物业发展史可得知，早在2010年8月3日，宋卫平已联合两家顾问公司成立合资公司，主营业务为在国内从事物业建设管理及提供咨询服务。
数据显示，2009年，绿城的物业建设管理以及咨询服务业务的总收入371万元，仅占集团总收入82.37亿元的0.04%。占比如此之小，却让宋卫平如此大费周章，此举不禁引来市场诸多猜测。
虽然绿城方面给出的解释是，由于公司主业是资本密集型，而物业建设管理及咨询服务业务则是不需要太多资本就可获得产出的业务，因此将后者“划分单列”。
但更多的市场观点则认为，将物业建设管理以及咨询服务业务全部交给合资公司，意味着宋卫平将在物业开发之外，形成一个属于自己的投资与管理平台。
如此看来，五年前那个资本薄弱的物管咨询业务“吸金”平台已为宋卫平今日的物业大盘埋下了伏笔，只不过规模不能同日而语。
虽然绿城物业目前尚未披露未来几年明确的发展路径，但据相关报道，随着该公司平台战略的实施，未来5年市值或超过百亿，融资规模10亿左右，市盈率或达到20-40倍。
当然，对宋卫平来说，要在物业领域实现情怀大计，园区增值服务则是未来利润增长最大的板块。
实际上，几乎所有独立上市的物业服务公司均以社区O2O作为卖点，但尚未有一家能让增值服务成为主要利润来源。
上市最早的彩生活增值服务收入占公司总收入的15%左右，中海物业的占比更低至4.7%，考虑到社区O2O仅仅是增值服务中的一环，实际占比可能会更低。
在招股书中，绿城服务明确提出，园区增值服务可通过一站式平台为在管园区的业主和住户提供各式各样的服务及产品，“有助提高市场对收取较高物业服务费的接受程度”。
但截至去年9月底，绿城服务1.56亿元收入并不完全来源所谓的社区O2O平台，仍有一大部分为智慧物管服务平台和智慧硬件管理平台两项业务所涉及的软件和硬件费用。
因此，能否在既有的“蓝城”愈见成熟的代建版图外实现绿城物业百亿估值梦，则需宋卫平找到让社区O2O持续盈利的神奇妙方。
只不过这看起来并非是个简单的差事，正如相关分析强调的，面对着社区O2O日渐激烈的市场竞争，彩生活已经开始介入社区电商、社区银行等业务，“但社区做互联网金融，可行度非常低的”。
而易居智库研究总监严跃进也向观点地产新媒体指出，物业管理背后的盈利机制尚未完全建立，上市后投资者是否认同具有不确定性，“未来前景如何，要看物业管理盈利模式的创新”。
