租售活跃 广州裙楼改写字楼投资收益可达160%

去年在股市狠赚了一笔的蔡先生，春节后眼看股市动荡起伏厉害，决意将资金抽出，买些看得见摸得着的房产做投资。可究竟投资哪类物业回报更高，前景更好呢？蔡先生为此大伤脑筋。

　　经过一番考察了解后，蔡先生发现原来天河北等商务区里许多空置多年的裙楼再改成写字楼后，竟然也是个淘金的好去处。更让蔡先生感觉可心的是，裙楼写字楼投资可大可小，随着政府“住宅禁商”政策的推行和广州中小企业的繁荣发展，租务活跃，投资回报要比住宅和高端写字楼高得多。 

　　近期租售活跃 

　　记者从中立地产、中原地产和合富辉煌等广州写字楼主要代理商处了解到，去年以来，在天河区和海珠区一些邻近成熟商务圈地带，许多发展商和投资客看准商机，将长期空置并被视为“鸡肋”的裙楼商场二层以上部分，重新包装成小面积写字楼出租或出售，形成新一轮裙楼写字楼热潮。 

　　中立地产资产会客户主任周强表示，广州市从2005年5月1日正式开始执行的“住宅禁商”政策令大量中小型公司要搬到专业写字楼去，中小型企业搬进写字楼的热潮加上整体经济环境的向好，令广州写字楼市场整体升温。根据广州市房管局公布统计数字，2006年广州写字楼成交总量达61万平方米，成交均价达9502元/平方米，比2005年成交量上升了50%，价格上升了15.16%。 

　　广州写字楼日益高昂的租金和管理费，令相当部分中小型公司望而却步。许多未搬离住宅楼的中小企业和每月新增加的约2000家新公司，大多需要的是价格便宜、管理费优惠的写字楼，这无疑给中低端写字楼市场带来巨大商机。裙楼写字楼因为基本是现楼，间隔小价格实惠，使用成本与住宅差不多，如众多企业争取进驻的天河北商务区，目前传统写字楼普遍租金在90-160元/平方米，而裙楼写字楼租金却往往只有65-85元/平方米，因此大受中小企业欢迎，近期租售市场极为活跃。 

　　投资组合灵活 

　　中原地产写字楼部负责人指出，对中小企业和投资者来说，裙楼写字楼租金回报稳定，投资前景很可观。值得一提的是裙楼写字楼面积多为60-100平方米/套，可随买家需要自由间隔，投资组合可大可小；价格和使用成本也都相对较低，售价多在7500-8500元/平方米，管理费多在3-8元/平方米。 

　　专家表示，实力充足的投资客购买商业裙楼，将其改造成写字楼，无论是出租还是转卖，回报率都不低。如目前天河区、海珠区一带的商业裙楼，二楼以上物业售价在8000-10000元/平方米，将其间隔成40-100平方米的小套间出租，租价约60元/平方米左右，以面积40平方米，售价9000元/平方米计算，投入36万元，年租金收入就有2.88万元，20年收入达57.6万元，收益率达160%，这还没有计算日后租金的升值部分。根据目前市场状况，该收益率是很多商铺和高档写字楼都达不到的。 

　　投资tips 

　　合富辉煌写字楼部负责人建议，许多选择裙楼写字楼的中小企业除了看中其灵活间隔和相对实惠的租售外，能否做企业工商登记也是很重要的考虑因素。因此，在选择裙楼写字楼时，一定要注意以下几点： 

　　1.最好选择一些周边商务服务配套相对较为完善、周边项目进驻率高的项目，还要留意项目本身是否配套有会议室，是否能提供各种商务、秘书及代办服务等。 

　　2.裙楼写字楼通常是由商铺用途改过来的，而商铺的使用年限只有40年，写字楼性质却有50年。因此，在选择物业时，一定要留意该物业的报建用途是什么性质，以确定其能使用年限，计算好投资回报。 

　　3.对业态太复杂的物业要慎重对待。有些裙楼里既有菜市场、又有K厅、网吧、酒楼、健身场等，如同一个大杂烩，很难统一管理，可能直接影响写字楼的形象和后期租赁。 

　　4.购买前一定要发展商提供有关的预售证、测绘证、消防验收证及综合验收证等相关证件，看清房屋结构及公用面积分摊情况。一手写字楼项目要在合同上注明交楼时应通过消防等各类相关验收，不然就算是用地性质是商业也办不了工商登记，使用出租价值都将大打折扣。 

　　5.很多裙楼写字楼的楼层较高，可以根据需要自由间隔成两层使用。但搭建阁楼属二次装修，购买前需问清项目的结构设计是否预留有足够的承重，是否能自行改建。

投资推荐 

　　一手： 

　　中海名都 

　　地址：广州市海珠区江湾路江湾桥南 

　　推荐单元号：B5单元 

　　建筑面积：275.4998平方米 

　　实用面积：247平方米(约九成实用率) 

　　折后总价：2661124元 

　　折后单价：9659元/平方米 

　　交楼时间：现楼 

　　管理费：6元/平方米 

　　投资回报分析：目前该写字楼租金约70-80元/平方米，投资回报率约8%-9%。 

　　项目简介：该盘为滨江名盘，邻近内环路出口，交通便利。目前在售裙楼写字楼总货量约15间，均价9000元/平方米，主要客户群多为自用型的中小公司和投资客。 

　　帝景商业中心 

　　地址：天河北路与龙口西交界处 

　　推荐单元号：413 

　　建筑面积：138.5993平方米 

　　实用面积：94.7356平方米 

　　折后总价：1382723元 

　　折后单价：9976元/平方米 

　　交楼时间：2001年 

　　管理费：25元/平方米 

　　投资回报分析：目前该写字楼租金约60-80元/平方米，投资回报率在8%左右。 

　　项目简介：帝景园区目前已进驻了工商银行、中国网通广州分公司等大型企业，余下的写字楼物业面积大多为100多平方米，均价约9000元/平方米，不到同地段甲级写字楼价格的一半，但租金水平可观，投资回报看好。 

　　逸景翠园 

　　地址：海珠区广州大道南天雄布市内进300米 

　　推荐单元号：碧桃居A座-215铺 

　　建筑面积：163.7514平方米 

　　实用面积：106.7142平方米 

　　折后总价：2003335元 

　　折后单价：12234元/平方米 

　　交楼时间：现楼 

　　管理费：3.5元/平方米 

　　投资回报分析：预计租金水平约150-180元/平方米/月，后期投资回报率可达8%-9%。 

　　项目简介：该小区常住户数已近5000户，人口近2万人，包括宏城超市、7-11、OK便利店、海王星辰、中原地产、养和药业、自然美生活馆、工商银行、农业银行等多家知名品牌已率先进驻，小区商业氛围浓厚。其周边已形成的轻纺经贸圈年营业额高达200亿人民币。 

　　合生·智业创富园华景园区 

　　地址：广州中山大道华景新城六期 

　　推荐单元号：312号建筑面积：77.9199平方米 

　　实用面积：53.2061平方米(约七成实用率) 

　　折后总价：576773元 

　　折后单价：7402元/平方米 

　　交楼时间：现楼 

　　管理费：5元/平方米/月 

　　投资回报分析：该单位带3年租约出售，月租金3662元，第三年递增5%，平均回报率8.3%。目前该写字楼平均租金约40-50元/平方米，回报率约7%-8%。 

　　项目简介：该裙楼写字楼单位总货量57套，每套面积约50-300平方米,单价7800元/平方米起，三四十万元就能投资。目前该裙楼写字楼已有多家大中型企业入驻，包括喜事多便利连锁店总部、珠江工程总承包公司、沿江高速公路总公司等。该盘又地处华景新城中心地段，小区居住人口超过五万，市场潜力、消费力大。 

　　二手 

　　伟腾·天逸名都 

　　地址：天河区龙口东路 

　　推荐单元：三楼 

　　建筑面积：2160平方米 

　　实用面积：1887平方米 

　　总价：25926386元 

　　单价：12000元/平方米 

　　投资回报分析：目前该写字楼租金约70元/平方米/月，投资回报在7%左右。 

　　项目简介：该裙楼写字楼共有6层，租户主要是一些政府事业机构，如街道办、治安大队等。项目位于龙口东路，邻近天河北，周边有万佳超市等，邻近地铁口，交通方便，生活配套成熟，商务氛围浓郁。其写字楼面积较大，周边居民密集消费实力高，除作企业办公楼外，还适合经营健身、美容、瑜伽中心等健康行业。目前业主整层放盘出售，可视买家需要隔成各种面积单卖。 

　　福金莲花园 

　　地址：黄埔大道员村山顶站 

　　推荐单元：四楼 

　　建筑面积：1851平方米 

　　实用面积：1579平方米 

　　总价：13517535元 

　　单价：7300元/平方米 

　　投资回报分析：该写字楼目前已有不少各类型企业租用，月租金约65元/平方米，投资回报在7%-8%左右。 

　　楼盘简介：该盘位于黄埔大道员村家乐福旁边，周边住宅小区多，适合经营一些生活消费类的行业，如旅业、健身中心、食肆、酒楼等。楼下有多路公交线路途经，未来有地铁五号线，交通比较方便。目前业主放盘的是该盘四楼全层，实力充足的话，可考虑一次性买入，自行隔成小间再分租或出售。