随着国内经济结构转型升级步伐加快，金融改革的方向也逐步走向国际范。盈石集团研究中心将首先为您总结归纳2015年国内金融市场发生的几件大事，包括人民币“入篮”、房地产证券化进程，其次为您解读金融改革下商业地产发展的机遇和挑战，最后将带您顺着投资界巨头罗杰斯的目光看中国商业地产的投资价值。
人民币“入篮”，中国金融市场体系向国际化标准靠拢
2015年12月1日，IMF主席拉加德宣布，人民币被纳入国际货币基金组织（IMF）特别提款权（Special Drawing Right，SDR）篮子货币将于2016年10月1日正式生效。人民币作为首个“入篮”的新兴经济体货币，显示国际社会对中国经济发展取得成就以及人民币国际化进程一种肯定。对人民币的认可也等同于认可以人民币为标记的资产，中国金融市场体系将借力趋向国际化标准，推动国内金融改革的进程。而对普通消费者来说，人民币的“入篮”将大大节省换汇的流程。
盈石集团研究中心指出，近年来受益于国内监管层面的定向放宽，更多针对资本帐户的政策措施开放试行，对应可投资的类别在逐步扩大。跨境投资以及投资中国资本的活跃度将在人民币国际化基础上进一步提高。无论是各国央行还是私人机构投资者也都会增加对人民币的需求和储备，因此国内企业以及私人机构投资者进行海外投资将变得更加便捷，借贷成本以及交易汇率损失也将进一步降低。人民币被纳入SDR货币篮子，也将对开发商的海外投资及跨境交易形成利好。但是，由于中国未来资本开发将实行“有管理的可自由兑换”，国内金融体系走向国际范仍将面临许多障碍。
金融改革将加速商业地产证券化
政府在近两年出台了一系列旨在加速金融改革的政策与条例，有力地促进了金融领域的创新，特别是在房地产领域，其中重磅措施包括放宽资产证券化监管、放宽险资进入房地产。
2014年底证监会发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及配套文件，正式实施事后备案制和基础资产负面清单管理。而2015年则迎来推进资产证券化相关配套政策的密集出台，包括《信贷资产支持证券发行管理有关事宜》、《资产支持计划业务管理暂行办法》等。这意味着企业资产证券化的业务行政审批被取消，同时也为房地产证券化产品的多样化扫清了障碍。保监会在2015年9月出台《关于提高保险资金投资蓝筹股票监管比例有关事项的通知》明确提出保险资金可以设立包括不动产基金在内的私募基金，并可以投资资产证券化产品。
相对于住宅产品，商业地产能够产生长期稳定的现金回报，并实现资产升值，是险资基金投资的主要标的。其中写字楼产品资产管理相对简单，租金收益稳定，将成为险资基金投资首选。而处于价值洼地的商业物业项目则对有经验的基金形成吸引力，从而可能会带动险资基金跟投。预计十三五期间政府将加大对建立保险资产交易机制的探索，我国商业地产与金融业将加速融合，形成创新发展模式。
盈石集团研究中心认为，对商业地产来说，资产证券化有利于优质商业项目实现价值最大化，同时也可以降低社会融资成本，而随着国内加快推行标准REITs的步伐，地产行业与金融行业的融合将进一步推动双方盈利模式的创新。
类REITs产品涌现，国内商业地产证券化的创新
2014年以来，多个商业地产证券化产品被批准挂牌，这前所未有的速度似乎是中国政府在释放推动REITs加快发展的信号。然而，包括“中信启航”专项资产管理计划、中信华夏苏宁云创资产支持专项计划、鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金等在内，从核心理念上而言仍被覆盖上了“中国式”影子，属于类REITs产品。国外标准REITs产品标的物一般为房地产项目本身，解决了项目自身的流动性不足的问题，并且给中小型投资者带来介入大型房地产项目或者资产包的机会，最终的收益除了物业的租金，还包括物业项目资产升值的部分。
盈石集团研究中心认为，近年来国内的类REITs产品虽然在产品结构、投资门槛、投资回报、流动性等方面都与标准REITs存在不同程度的差距，但是这些创新尝试在国内商业地产证券化道路上具有重要意义。
REITs在国内推进一直面临的政策障碍，直至目前尚未得到实质性解决。这主要还是由于在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面规则不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律。随着房地产市场增长持续放缓，银行在房地产方面的资金风险有所显现。而标准REITs的发行将促进国内房地产行业和整个货币金融体系的健康发展。因此，当务之急是政府需要加快REITs专项法规的出台，为标准REITs在国内公开上市扫清首要障碍。
罗杰斯对话盈石，中国商业地产具备投资价值
2015年8月2日，“罗杰斯与盈石中国投资巅峰对话”在南昌市举行。量子基金创始人吉姆？罗杰斯（Mr. Jim Rogers）作为华尔街投资界三巨头之一，与巴菲特、索罗斯齐名。罗杰斯指出，Research（研究）应该是每个人投资前的必修课。19世纪是英国的世纪，20世纪是美国的世纪，而21世纪则是中国的世纪。所以他逐步撤离了已经涨了5年美国股市，同时撤出了日本股市和部分大宗商品市场，并定居新加坡。他认为21世纪的投资机会一定在中国，而十八届三中全会涉及到的一些领域是最具投资价值的，其中包括医药、环保、农业、铁路、金融、文化、旅游、网上零售、微型电影、能源等。当讨论聚焦到商业地产投资的时候，罗杰斯认真地说，虽然他不直接投资于商业地产项目，但他看好中国的商业地产市场，因为在他眼中，中国的商业地产和发达国家比起来才刚刚起步，未来的发展空间非常广阔，毋庸置疑是朝阳行业，具备投资价值。
盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会（RICS）中国商业地产专业委员会主席张平女士指出，随着国内金融改革开放进一步深化，对内金融改革措施和创新将有助于房地产行业融资渠道向多元化发展，降低单一融资渠道带来的市场风险，提升房地产开发效率。对商业地产来说，国内一系列资产证券化探索将有利于整个行业的资本流动、投资效率以及运营品质的提升，优质商业项目的资产价值将得到有效体现。
