观点地产网 近期贺岁影片《澳门风云3》热播，再现赌神在澳门这个博彩娱乐业天堂上发生的恩怨情仇。不过，即便是发哥刻画的经典故事和人物形象，也无法掩盖澳门博彩业的下行现状。
数据显示，2014年澳门博彩业收益同比大幅下跌34.3%，支柱产业的黯淡也波及到房地产市场，年内澳门一般性住宅跌幅20%-25%，部分豪宅跌幅达40%。
在过去相当长的一段时间内，珠海横琴依靠“澳门博彩娱乐业、旅游双轮驱动”的资源优势，成为连接澳门与大陆之间的重要枢纽，加上房价远低于澳门以及自贸区的政策红利，横琴一度吸引众多澳门投资客前来置业。
有市场人士向观点地产新媒体表示，如果澳门博彩业难见起色，房价继续下跌，这也将会对珠海横琴楼市产生连锁影响。
此消彼长之际，来自内地的国字号房企华润置地却选择动用金融工具，以保证进入这座城市的首发之作顺利推进。
华润置地近日宣布，公司与澳门新建业集团有限公司相关人士就成立基金签订了合作协议，初始募集人民币47.98亿元，用以开发体量达460万平方米的“横琴万象世界”项目。
横琴最大商业综合体
据观点地产新媒体了解，“横琴万象世界”项目是珠海横琴自贸区内规划的体量最大商业综合体，项目由澳门新建业与华润置地合作开发，总投资额约460亿港元（约合人民币380亿元），占地1000亩（66.67万平方米），建筑面积将达到460万平方米。
澳门新建业董事长吴骥年曾在2015年10月下旬的项目发布会上宣称，“横琴万象世界”将是以线上线下、展销展览、批发零售、厂家直销、总部经济和交易会为理念的“新型城市商业综合体”。
按照华润置地最新披露的公告，华润置地、华润信托、吴骥年、吴霏兰、新丰乐及新丰宏拟透过成立基金募集47.98亿元。其中新丰乐由华润置地、吴骥年、吴霏兰共同持股，新丰宏则为吴骥年、吴霏兰持股公司。
具体而言，此次设立基金，新丰乐在横琴成立的子公司SPV作为普通合伙人（GP），出资1万元，而有限合伙人（LP）份额的初始募集总规模预计为47.98亿元。
其中，上述基金的LP份额分为三类，第一类是机构投资者，将出资40亿元认购A类LP份额；其次是华润深圳将出资1.73亿元、华润信托出资1.15亿元，共同认购B类LP份额；吴骥年、吴霏兰将共同出资5.1亿元，分别认购C1类LP份额2.88亿元和C2类LP份额2.22亿元。
同时，基金募集净额将用来发展“横琴万象世界”项目，这也是华润置地首次公开为珠海项目融资。华润置地表示，透过合作协议，公司能发展及扩大在中国房地产的发展规模。
截至发稿时止，观点地产新媒体未能联系上华润置地相关人士，以了解与澳门新建业合作的相关情况。
珠海红馆房地产珠海区域发展中心销售经理孙建华在接受观点地产新媒体采访时认为，商业地产无论从开发、营销等层面都对专业性提出了更高要求，一开始便需要有成熟开发经验的开发商介入。从这角度看，新建业引入开发过深圳万象城且资金实力较佳的华润置地，也就不难理解。
实际上，此前澳门新建业也曾与中冶集团、星河湾等房企签署过合作协议。其中，新建业与中冶集团合作将涉及横琴新区万象城、珠海凤凰山养老养生园、澳门文化产业中心等项目；与星河湾则合作开发了住宅项目澳门星河湾·名门世家。
不过，另有市场人士则从横琴自贸区发展现状的角度表达了自己的担忧：“横琴属于开发的起始阶段，很多商用物业、配套设施都远未达到成熟的地步。目前区域仅靠珠海长隆维持吸附力，未来何时能改变现状，还需进一步观察。”
澳门博彩业波澜
自2015年4月自贸区揭牌，珠海横琴受系列开放政策利好及毗邻澳门等因素影响，使得华润置地等开发商选择进驻于此。不过，随着澳门的经济形势发生变化，如今包括华润置地开发的项目在内，也或多或少受到影响。
孙建华表示，若干年前“粤澳两地车牌”条例的推出，将投资客在珠海买房推到了疯狂的地步。按照规定，外国公民、香港、澳门或台湾居民在珠海购买1套100万元以上的商品房，准许办理1辆澳门私人小汽车入出内地行使牌证。
尽管此后“粤澳两地车牌”被叫停，横琴的房价仍在澳门客推动下连续攀升。以该区域内的华融琴海湾项目为例，2013年开盘住宅均价2.5万元/平方米，至2015年初已涨至4.3万元/平方米，涨幅逾70%。
2015年初，有媒体报道甚至指出，在横琴当时的商业地产项目中，澳门客购买比例高达60%以上。
数据显示，随着2015澳门博彩收益同比大幅下跌34.3%，该城市的房地产市场同样受到牵连，豪宅最高跌幅达40%。受此影响，横琴的房价自2015年3月份达到4.11万元/平方米的峰值后，随着澳门楼市下降而持续走低，最终全年录得3.48万元/平方米。
珠海中原地产研究中心主任谢敏仪在接受观点地产新媒体采访时表示，自2015年下半年以来，受到澳门本地的房地产市场不景气影响，此前活跃于横琴的澳门客也开始出现转移。“考虑到不少澳门客在横琴购买了住宅、商业地产，未来区域的入住率也将受到影响。”
他续称，若澳门博彩业难以扭转颓势，将导致澳门的房价继续存在下跌风险，这也将波及横琴。在此情况下，华润置地等开发商的住宅、商业项目均将受到一定影响。
谢敏仪转而表示，尽管澳门客出现观望情绪，但随着来自珠三角及全国其它地区的购房者的到来，横琴已经变成内地客户居多的区域。“这说明其它的买房、投资群体已经注意到横琴的价值了。”
在这背后是珠海整体楼市的发展迅速。据广东省房协统计，2015年，深圳、广州、珠海住宅销售价格分别以3.37万元/平方米、1.41万元/平方米和1.40万元/平方米位列全省前三，其中，深圳、珠海房价同比涨幅分别为40%和20%，分列第一、第二。
不过，上述市场人士均认为，考虑到自贸区的政策利好，横琴的房地产发展在未来相当长仍将呈现健康发展的局面。在此情况下，华润置地和新建业开发的“横琴万象世界”依旧拥有不小的市场空间。
谢敏仪指出，华润置地合作开发的“横琴万象世界”涉及写字楼、商业等物业，这需要和经济、产业甚至人口的增长挂钩，这并非一蹴而就，需要数年时间实现。
除此以外，珠海近年来和澳门保持密切合作关系，包括在横琴规划粤澳合作区，用以扶持澳门博彩业以外的金融、医疗等领域的发展，预计有更多企业入驻横琴。“随着横琴的成熟及更多产业落地，‘横琴万象世界’未来入市或许可以享受到自贸区带来的红利。”
