观点地产网 不知不觉中时间渐近3月23日，去年的这一天，新加坡世界杰出华人政治家李光耀先生逝世，全球焦点再次对准新加坡。
在李光耀任职总理的三十一年间，新加坡从一穷二白的落后岛国，成为“亚洲四小龙”之一。随着人均年收入骤增，这座城市样貌也来了一个“狮城”式的360度大转弯。
1959年，新加坡还处于严峻的“屋荒”时代，大多数人只能居住在木板和铁片搭建的棚屋内，只有9%的人住在钢筋水泥房中。遑论彼时商业地产，几近为零。
直至上世纪70年代，新加坡商业地产列车在乌节路燃响出发信号，并于本世纪头十年拼凑出了现如今的“非常”版图——乌节路、滨海湾、港湾区、牛车水四大商业集中区域。
然而，无论是丰树商业城所在亚历山大区，还是凯德的Bugis+购物中心，抑或是新加坡“必游地”克拉码头，隐藏在它们身后那段历史记忆点无一例外都与“盘活”有关。
丰树“盘活”纪事
时间中午十二点十分，地点亚历山大零售中心“老街”肉骨茶门店。
看着商场内的人来人往，听着耳边响起的高跟鞋声，习惯国内购物中心工作日“冷清”状的我们，对这“热闹”景象还是有点好奇。
“你们知道吗？原先的港务大厦（零售中心主楼）并不是现在这样，这是我们改造后的结果。”陪同的丰树人员无意中提及。
然而，无心一语却大大激发在场诸位的无限好奇心。在随后的集团高层见面会上，关于项目案例的详细介绍，无疑让我们看到了丰树对“盘活”一词淋漓尽致的诠释。
据悉，亚历山大零售中心所在的主楼名为港务大厦，竣工于1985年4月，定位为办公楼、零售。2011年12月，丰树在不改变定位前提下，完成了对该大厦的改造，虽建筑面积仍为8.18万平方米，但净可出租面积却增长25%至近4.8万平方米。
当然，港务大厦的改造只是丰树整个亚历山大区“盘活”记的一个小短片。按照丰树方面资料，盘活前，亚历山大分销园仓库由3幢低收益、低利用率的仓库组成；盘活后，亚历山大区包含丰树商业城、丰树商业城二期以及港务大厦（包括亚历山大零售中心）。
除亚历山大区外，坐落于新加坡南部水滨24公顷的港湾区则是丰树“盘活”图中的另一要笔。
在新加坡的史书记载中，港湾区前身是玛力时代广场，包括了世界贸易中心及周边展览馆，老旧的仓库和办公楼。
而其现在已被丰树盘活成为世界级综合水滨中心，包括顶级办公楼、世界级邮轮设施以及整个区域中心地标的新加坡最大零售商场（怡丰城）。
值得一提的是，在这个办公楼组团中，有一幢是丰树为美银美林定制的作品，“完全是按照美银美林的要求做出来的，一楼规划成艺术品展示中心”。
一系列成功的“盘活”案例，无疑为丰树去海外特别是到中国淘金铺就了基石，而其在中国声名鹊起也是缘于三宗大型收购案。
2008年，丰树旗下的丰树印度中国基金以1.21美元收购北京原摩托罗拉大厦；2010年2月，该基金又以29亿元收购北京的佳程广场。紧接着于2011年，其以193亿港币在香港收购了又一城，成为当年度香港最大宗房地产交易。
“当时为什么会选择从太古手中收购九龙塘又一城？”“选择盘活对象的标准是什么？”以“盘活”为内核的问题被接连抛向丰树管理层。
对此，丰树给出的回答是，每一个决定背后都包含着多层面考量，涉及项目的地块开发规划、自身经济模式定位、投标时的内部固定指标等等。
“2011年收购又一城，我们看到了香港购物天堂的定位，也计划好三五年成熟后将其打包上市，现在时间也证明了我们推测是正确的。”
地产金融的轻资产
“盘活”项目标准的罗列，自然让我们的关注点从具体项目转移至丰树做商业地产的金融模式上。
在这其中，丰树扮演的是“开发商、投资公司、资本管理公司”三重角色，“并通过轻资产商业运作来达到高额且稳健的回报”。
显然，丰树的轻资产概念与国内开发商单纯的“经营管理经验或技术输出”有着本质的区别。“这样看来，丰树是用自己的信托基金来持有自己的物业，从本质上算不上轻资产吧。”
习惯了国内地产商万科、万达等不停打出的“轻资产”口号后，在异国新加坡却遇见了轻资产的另类面孔，略显知识不足的我们脑袋中必定盘旋着关于这个模式的诸多疑惑。
对此，丰树领导层却给出了足够的耐心解读：“其实基金和房地产信托我们都未持有50%以上控制权，打包上市的概念就是我们已经把它分销出去给第三方。”
丰树官方资料显示，截至目前，公司自有和托管的房地产资产超过300亿新元（约1390亿人民币），管理着四只新加坡上市房地产投资信托和五支私募基金。
在四只信托中，丰树工业信托、丰树商业信托的投资区域为新加坡，而丰树物流信托、丰树大中华信托则分别负责泛亚、大中华区投资。截至去年9月30日，四大信托的资产净值分别为23.47亿新元、26.19亿新元、25.23亿新元及32.65亿新元。
但截至2015年财年末，丰树在上述四只信托中持有的股份则分别为33%、38%、40%及33%，均未获得绝对控股权。
“在丰树印度中国基金（MIC）中，除了两三个集团的基金投资者，丰树也会持有一定的股份。在这样的模式下，可以让公司和基金投资者的利益更具有一致性。”丰树高层补充道。
然而，不同于单纯的“基金投资者”，为保证信托或基金在资本市场上的回报率，丰树需要在整个过程中担起项目运营者的角色。
“除了轻资平台，从资产角度来看，要记得你轻了之后，还是需要有专业的管理。而我们就是长期的专业管理，后期虽然选择退出某个信托或基金，可我们还是受委托好好打理项目，让其资产价值不断提升。”
话音刚落，我的脑袋中立即冒出了一个自创的词汇，丰树版“凯德模式”，即将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。
不觉中，问题随之而来，“都是新加坡企业，都是地产金融模式，丰树与凯德的不同之处何在？”
或是问题来的有点唐突，我们听到的第一句回复则是：“各有千秋，我们非常尊敬他们经营的模式，但在竞争方面，我们是各有各的长处，各有各的短处。”
凯德的长处是，做这一行的时间更长，成立的年份更久一点，“因为在房地产业务上面，很多时候是你早到就早得了”。
而丰树的长处则是，在凯德没有充分施展拳脚的物流地产及工业园区做出属于自己的全配套性的项目，“这是我们跟凯德不一样的地方”。
在丰树看来，以物流、工业为主的地块有很好的前景，并且为其长期拥有的，这也为未来的“盘活”之路积累更多与凯德不一样的资本。
除了选择不同的轻资产领域外，丰树也正在探求一些新的方式，例如酒店式公寓，而其合作对象则是Oakwood（奥克伍德）。
2014年4月，丰树收购了奥克伍德亚太区的49%股权。目前，奥克伍德在中国（包括）香港管理7座Oakwood品牌酒店式公寓。
“我们希望拓展新的领域，并借此进军美国和世界各地。”丰树方面称，不同层面的尝试将巩固其业务和业绩，“大家拭目以待，到5月份就可以看到我们2015-2016财年截止到3月份的数据表现。”
