观点地产网 虽说地产圈新鲜事天天有，但当得知万达商业连夜公布的私有化消息时，大家脸上呈现的都是一片惊讶状表情。
3月30日晚间，万达商业公告指出，控股股东（万达集团）已告知公司其正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约。如经落实，将可能导致公司私有化以及于联交所除牌。
然而，仅在一周前，万达商业刚在香港举办了中期业绩会；半年前，在中国证监会官网上披露回A招股书；一年半前，其在香港证券交易所正式挂牌上市。
戏剧性的是，港交所上市当天早上，万达商业最高股价报48.2港元，这一数字与其今日公布的要约价（48港元）基本一致。
这就意味着，仅从上述账面价值看，万达这一趟H股之旅并未成为盈利赢家。一时间，关于其退市原因的各种猜测开始甚嚣尘上。
“万达主要项目在二三线城市，整体没有想象空间，不被资本市场及投资者看好，股价也很低。”有分析师对观点地产新媒体如是分析。
而另有一种观点则认为，或许还是因为万达集团首富比较缺资金，“急于用万达商业庞大资产变现的心理急迫”。
意外宣告私有化
早前3月24日，万达商业在香港如约进行了年度业绩发布会。执行董事兼总裁齐界、董事刘朝晖、执行董事兼副总裁王志彬、财务总监高晓军、董事会秘书许勇均有出席。
“我们今年的毛利率预计大于35%，至于具体是多少，希望明年业绩会在同一个地方给大家惊喜。”彼时，刘朝晖和现场媒体定下了一个“来年之约”。
在大家期待着万达商业接下来的表现时，或许没有人会将其“私有化”考虑进去，但这个出乎所有人预期的变化仅在业绩会一周后便意外呈现。
在“私有化”公告中，万达商业指出，按控股股东即万达集团的要求，如进行自愿全面收购要约并且发出正式要约，H股的要约价将不会低于每H股48港元现金（除非该要约价考虑到本公司宣派的每股H股常规性中期或周年股息（如有）的金额而减少）。
同时表示称，上述价格并不代表如其决定进行该自愿全面收购要约，其将会增加该要约价格至超于上述提述的金额。
“鉴于上述初步考虑于公告日尚在进行中，并不保证此项自愿全面收购要约、私有化以及除牌将会进行。”
此外，万达商业亦强调称，受限于相关法律法规，对于是否以及如何进行向公司内资股股东提出要约亦在考虑之中。
于上述公告日期，万达商业的已发行股本总额为652，547，600股H股以及3，874，800，000股内资股。其中，万达集团拥有其1，979，000，000股内资股（约占公司全部已发行股份43.71%）的权益。
其实，在此次发出H股“退市”宣言前，去年11月13日，随着证监会宣布完善国内资本市场新股发行制度重启IPO，这家商业地产巨头便在证监会官网上披露其招股说明书申报稿。
申报稿显示，万达商业计划发行A股不超过2.5亿股，拟募集资金或达120亿元，分别投入位于南京、济南、合肥、成都、徐州共计五个城市的万达广场项目。不过，万达并未公布登陆A股市场地点、发行价以及上市日期等内容。
彼时，在多数人的观念中，万达商业回A计划根本目的旨在搭建一家新的“A+H”双上市平台的房地产公司。
曾有相关分析人士告诉观点地产新媒体，尽管万达商业提出了轻资产模转型，但过往形成的“以售养租”做法仍然是公司发展的主导模式。
“在目前物业销售市场放缓的情况下，万达商业对于资本的需求相当迫切，其迅速发布A股招股书恰恰说明对于内地资本市场平台融资渠道拓宽的渴求。”
尽管出乎众人意料之外，但回过头再看万达商业近期一系列动作，不难看出，急于回归A股市场之举也可看作是其今日退市宣言的提前铺垫。
背后的退市迷雾
在万达商业公布“私有化”消息的第一时间，观点地产新媒体致电相关分析师，首先得到的便是与多数人一样的惊讶反应。
问及“退市”原因，对方猜测：“或许一是资本市场不看好，投资者不认同，股价也很低；二是万达主要项目在二三线城市，整体没有想象空间。”
虽能从理性上能解释私有化初衷，但上述人士亦认为，从长远来看，万达商业这这一举措确实“有点短视”，因为“之前市场好的时候，股价也曾冲到80多块钱，只是现在时机不好才跌倒40多，等一等不是没有机会的”。
时间回溯至2014年12月23日9点半，万达商业在香港证券交易所正式挂牌上市。观点地产新媒体现场观察，股份代码为3699的万达商业开盘最高报价48.2港元，随后一直在48港元上有些微浮动，股价表现较为稳定。
在随后近一年半时间内，万达商业股价在去年6月30日达到最高点78港元，并于股市最严重的今年2月29日达最低点31.1港元。总体看来，维持在首次开盘价即48港元上下。
这就意味着，尽管万达商业2015年收入已同比增加15.14%至1242.03亿元，但其在香港资本市场的估值并未随着规模增长而上升。
相较之下，A股上市的龙头房企可享有的较高估值更为诱人，这是推动万达商业回A的一大动力，如今看来或许也是其谋划H股私有化的催化剂。
除了估值过低引发对H股的灰心外，随着万达多项新业务的扩局，整个集团对资金急切需求则是被一些人士认为是万达商业选择私有化的另一触发点，而这其中的关键则是H股中多达3，874，800，000股的内资股，规模约6倍于其H股流动股。
观点地产新媒体查阅相关资料得知，据现有规定，国内企业在香港H股上市，内资股暂时无法转换为H股实现全流通，其内资股股东的股权质押融资等信用交易业务受到诸多限制，不像A股上市公司股东那样，既可享受高估值又能通过各种股权质押实现融资。
从上述解释中，不难看出，在万达商业H股股权结构中，约39亿股内资股（其中万达集团拥有约20亿股，占总股本43.71%）基本毫无融资作用。
因为其并不带来实质性融资功能，拿着近20亿股内资股的大股东万达集团没办法从资本市场上获得任何好处，一无法减持，二估值太低并且无法进行股权质押。
虽然首富王健林在谋划着一盘合算的买卖生意，但其私有化游戏最后能不能成功闯关还有待观望，因为这背后牵扯着基石投资者们如科威特投资局，平安保险等两年时间的回报诉求，以及高于48港元买入的小股东利益。
据观点地产新媒体了解，在2015年4月股灾之前，于万达商业股价48港元区间之上的成交量是8.24亿股，成交金额约495亿港元。
而2015年9月之后随着股灾一路下行，成交量也跟随着萎缩，48港元以下时万达商业的成交量是3.76亿股，成交金额161亿。
换而言之，有超过4亿股的持有者或许是在48港元以上的时候入手，而目前尚无法解套。因此，万达商业给出的48港元/股的要约收购价是否有足够的吸引力，倒是个值得观察的问题。
