观点地产网 得益于万科与深圳地铁合作的高度聚焦，切入城市地铁物业大蛋糕已成为近期房地产圈关注的热点。然而，在万科与深铁的合作因为多种因素依然尚未成功之际，身处羊城的越秀集团却抢在了万科前头，与广州地铁签署战略合作协议，喝上了房企与地铁联姻的“头啖汤”。
4月15日，广州地铁集团官网披露，“2016年4月13日，广州地铁集团与广州越秀集团正式签署企业战略合作协议，这标志着广州市两家大型国有企业集团正式建立全方位战略合作伙伴关系。”
对此，有市场分析人士告诉观点地产新媒体，这两个大型国企的合作有着广东国资改革大环境的促进因素，同时双方联姻也更多是出于优势互补共同发展的想法。
不过，对于这在业内人士看来似突然宣布的合作，“其实很早之前就已经有合作意向了。”越秀集团相关品牌负责人如是透露。
越秀与广州地铁联姻
虽然广州地铁因交通业务而被熟知，但据观点地产新媒体了解，除了遍布广州的地铁轨道交通，广州地铁集团旗下还有房地产物业开发经营、媒体广告等地铁附属资源、金融贷款、轨道交通培训、轨道交通装备制造等多项业务。
其中，主要负责地铁沿线上盖物业、地下空间、车辆段上盖物业等资源的开发经营的广州地铁房地产事业总部还是广州地铁未来的“核心业务和利润中心”，以及“地铁+物业”发展战略的具体实施平台。
而据广州地铁官网上透露的信息，广州地铁集团总经理丁建隆和广州越秀集团董事长张招兴于4月13日签署的战略合作协议中提到，未来越秀集团及广州地铁将在在资本运作、金融服务、物业开发、云计算等领域进行全方位的合作。
地产方面的合作则包括双方旗下相关上市公司及拟上市公司开展战略层面的股权合作，综合金融产品及服务，拓展商业、住宅地产的“开发+运营+金融”合作，以及大数据开发下的新型城市综合服务功能开发。
观点地产新媒体联系越秀集团及广州地铁相关负责人了解双方合作的细则，但两方均表示目前具体的合作模式和细节仍在洽淡中，尚不方便公开。
有业内人士表示，目前广州地铁在广州有不少的房地产项目，未来或许会和越秀在这些项目上开展合作。
据了解，广州地铁在广州荔湾区、海珠区、白云区以及佛山南海均有住宅和商业项目，且基本为地铁上盖物业，目前已经开发完成的项目有紫薇花园、贵贤上品、动漫星城地下空间、芳村商业街、五月花广场、佛山南海金融城、悦江上品、荔胜广场等。位于广州白云区白云新城的紫薇花园，还是广州地铁与保利地产于2008年合作开发的商住小区项目。
同时，广州地铁还计划开发燕塘、北京路、一德路等项目，还有四号线南沙停车场、六号线萝岗车辆段、八号线白云湖车辆段等7个车辆段上盖物业，计划兴建物业面积超过500万平方米。
此外，广州地铁还曾在2010年11月以86亿元总价、17276.4元/平方米的楼面价拿下广州老城区单价地王——位于广州荔湾黄沙大道的旧南站地块，并在2014年6月宣布将这一建筑面积近50万平方米的地块规划为大型高档小区。
有趣的是，当时越秀集团旗下的广州越秀城建地产也参与了旧南站地块的竞拍，而且还是广州地铁的强劲对手。
俗话说三十年河东三十年河西，虽然当时还是竞争对手，但如今已签署战略合作协议的广州地铁和越秀集团，未来或许将变成共同拿地、开发项目的“同盟军”。
而且，观点地产新媒体发现，在争夺旧南站地块之后，签署战略合作协议之前，越秀集团和广州地铁的合作其实早已开始。
在2013年6月的广州金交会上，越秀集团旗下的越秀融资租赁有限公司就和广州地铁下属的广州市地下铁道总公司签订了金融服务协议。同年8月，双方还在广州地铁总部正式签订了等值两亿美金的融资租赁合同。
所以，也正因为“曾在地铁境外融资、设备租赁等方面开展了卓有成效的合作”，此次签署的合作协议将广州地铁和越秀集团合作的范围进一步扩大到了房地产、金融、大交通等多个领域。
“未来广州地铁和越秀集团将在地产和金融领域有更深入的合作。”越秀集团品牌负责人表示。
地铁综合体利益共享
在万科与深圳地铁的合作尚遥遥无期之际，越秀已与同城盟友广州地铁顺利牵手并展开了合作。如今，随着国内万科、越秀这两大房企在短短一个月内陆续传出与城市地铁企业合作的消息，已使得地铁综合体开发运营背后的未来前景变得更受行业瞩目。
对于为何选择与地铁企业开发地铁上盖物业，万科董事会主席王石曾表示，日本及香港不少的大型企业都是因为综合和交通结合起来的综合体开发而成为了非常大、有影响力的公司。
代表着城市发展城都的地铁等轨道交通往往位于城市区域的中心地段，而地铁沿线的土地无论是位置还是资源、配套等也都较为优质，因而，在地铁上加盖物业的话，人流量基本无需担心。
对地铁企业来说，寻求房企合作不仅能减少地铁开发过程中的资金压力，也能借助房企的专业开发经验，同时上盖的商业、住宅物业亦能为其带来更多收益和人流量，实现企业持续的发展。
于房地产商而言，与地铁企业合作不仅意味着能够在地价昂贵的一线城市源源不断地获得优质土地储备，还能将地铁交通巨大的人流量转为客流量，这不仅能给住宅和商业项目租售价格带来巨大上涨刺激，也将帮助企业实现快速大规模的扩张。
而在万科与越秀之前，其实已有上实城开、京投银泰等房企分别在上海、北京抢食地铁上盖物业开发这一大蛋糕。
其中，上实城开和新鸿基地产合作的TODTOWN天荟商业、住宅、写字楼综合体项目就位于上海闵行区地铁1号线莘庄站上盖，虽然周边配套层级不算高，但地铁密集的人流已足以支撑项目发展。
而京投银泰的大股东北京基础设施投资有限公司就是负责北京地铁开发建设的国企，近水楼台先得月的京投银泰因此获得了多个地铁上盖物业，并借助该类物业的销售将原本处于亏损的业绩扭转为盈，同时实现规模的不断扩张。
据观点地产新媒体了解，由于一线城市地价昂贵，在北上广深等城市，研发建设地铁上盖物业已成为节约和高效利用土地的新模式。全国范围内，包括龙之梦系列、广州太古汇、成都来福士等综合体项目，均被认为是较为成功的轨道交通综合体项目。
“随着国内一线城市人口数量持续增长，地铁上盖物业模式已成为一种普遍认可的趋势。”有分析指出，利用地铁车辆段或地铁站的交通便利性，在其上方加盖商业建筑，不仅方便乘客和吸引顾客，更能带动商圈的发展与提升。
优势互补、共同提高无疑是越来越多房企与地铁企业牵手合作的主因。不过，在此次越秀集团与广州地铁的合作上，也有业内人士向观点地产新媒体分析表示，在近年国家提出的国资改革大背景下，越秀集团与广州地铁这两大广州国资委旗下的企业进行合作，其实也存在着国资企业资源整合、调整资本结构的因素。
此前还有研究报告指出，在广东的国资改革中，已经形成品牌或有一定经营绩效的广州市地方国企，或将受益于改革激励机制进一步提升经营绩效，“越秀地产等有望成为重组整合未上市资产的标的。”
