观点地产网 4月19日晚间，珠海华发股份披露两份获董事会审议通过的议案，即《关于公司公开发行公司债券方案的议案》，以及《关于公司符合非公开发行公司债券条件的议案》。
根据上述两份方案，华发股份拟在境内非公开发行公司债券不超过人民币60亿元，以及在境内公开发行公司债券不超过25亿元，前后累计涉资最高达85亿元。
实际上，随着证监会、央行陆续放开房企再融资政策，类似华发股份发债的行为早已不鲜见。接近华发股份的人士对此并未否认。其对观点地产新媒体表示，目前再融资审批较过往简化，境内利率也较低，华发正是利用这一窗口融资以置换高成本的债务。
近年来华发股份追求规模化发展，仅去年全年，其在珠海、上海、武汉、南宁等一二线城市拿地金额（非权益金额）便达到历史新高223亿元。在4月20日网上业绩会上，被投资者问及公司投资活动现金净流向何处时，董事局主席李光宁毫不避讳：“主要是用以购买土地。”
尽管在拿地策略、总价方面时不时受到非议，但项目拓展和存货供应仍让华发股份具备底气。李光宁回应称，公司2016年新开盘项目较多，且多位于上海、武汉等城市，预计年内销售将有大幅度增长。
无独有偶，华发股份最新披露，为避免同业竞争，控股股东华发集团将珠海香洲区华发城建国际海岸花园项目托管予公司，公司以1.5%计算销售管理费。接近该公司的人士对此表示，股东资源支持等外延式扩张，或将为公司带来额外的收入。
融资窗口期再发债85亿
根据华发股份公告，公司计划拟非公开发行债券规模不超过60亿元，期限为不超过5年；拟公开发行债券规模不超过25亿元，期限为不超过7年。这两笔债券融资均可以为单一期限品种，也可以为多期限的混合品种。
4月20日，华发股份董秘侯贵明在公司网上业绩会上对上述融资简要回应称，公司债券的募集资金，主要用以偿还银行借款以及补充公司流动资金。
接近华发股份的人士对观点地产新媒体则给出了进一步的解释：“再融资主要是华发出于降低成本的考虑，除了内部节约成本，更需要控制融资成本。现在境内利率低，审批也有所简化，实际上给房企提供了融资的机会。”
据观点地产新媒体了解，证监会于1月16日宣布，上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查。
这被外界视为房企再融资政策彻底放开的标志。申银万国认为，地产行业在2010年之后经历限购、限贷和限融资等行政干预手段，一线城市依旧限购、房地产行业依旧在授信限制清单之列、再融资也仅对中小房企放开，“这次彻底放开再融资则是三大行政干预手段中第一个彻底放开的”。
同时，央行货币政策委员会近期召开第一季度例会，重申提高直接融资比重，降低社会融资成本。央行调查统计司司长盛松成4月15日也透露，一季度企业融资成本4.55%，比去年末下降76个基点，比去年一季度下降228个基点，直接融资比重已经达到30%。
接近华发股份的人士对观点地产新媒体透露，公司借着当前的融资窗口发行公司债券，倾向于以利率较低的债券逐步置换成本较高的债务。
以2009年华发股份发行18亿元公司债券为例，当时确定的票面利率为7.00%；2012年，通过银行向荣成华发提供委托贷款，贷款金额1亿元，年利率高达20%。
相比之下，华发股份2015年以来仅已完成的定增、公司债融资共计获得123亿元，利率则较以往为低。其中11月25日确定的2015年30亿元公司债券，票面利率为4.5%；今年3月21日，完成2016年50亿元公司债券第二期（30亿元）发行，最低票面利率为4.27%。
“近段时间境内利率有所收紧，没有前几个月那么宽松，但总体而言成本仍较低，所以公司认为融资环境较为乐观。”上述人士如是表示。
此外，中金公司在研报中指出，2015年末华发股份在手现金89.6亿元，不及短期和一年内到期非流动负债总额。因此，2016年已发行完成的50亿元非公开公司债，以及即将发行的两笔高达85亿元的公司债，将有望改善其债务结构。
规模扩张之路
据华发股份年报披露，2015年公司实现合同销售金额133亿元，同比增长55.0%。全年销售回款96亿元，期末预收账款余额较期初上升51.6%至77.9亿元。
期内实现营业收入83.42亿元，同比增长17.43%；净利润7.08亿元，同比增长9.48%；净利润率8.49%，同比下降0.61个百分点。其中第四季度单季实现营收48.85亿元，净利润4.02亿元。
不过，珠海及辽宁区域项目税前结算毛利率分别下滑5.3及4.1个百分点，拖累华发股份综合税后毛利率较上年下降1.3个百分点至19.1%。分析指，这也是其盈利增速弱于营收增速的主要原因。
从整体布局看，2015年华发股份的业绩主要贡献区域仍为大本营珠海市，主要贡献项目包括蔚蓝堡（12.9万平方米）及华发水岸二期（3.1万平方米）等。在4月20日网上业绩会上，华发股份总裁陈茵透露，公司2015年在珠海市区的市场占有率为15%左右。
接近该公司的人士也告诉观点地产新媒体，过去一年珠海楼市火爆，带来了大量的销售增长。根据珠海市统计局相关数据，珠海市区一手房的库存去化周期为2.3个月，基本无库存压力。
随着房地产市场分化，单一布局无益于提升市场竞争力，甚至带来抵抗能力低的风险。李光宁在业绩会上多次强调“做大做强公司主营业务，进一步提升经营业绩”，实现途径则主要是规模扩张。
据观点地产新媒体不完全统计，2015年，该公司在珠海、上海、武汉、南宁累计获取7宗地块，土地面积37.21万平方米，建筑面积110.07万平方米，涉及拿地金额（非权益金额）约223亿元。截至期末，该公司土储836万平方米，其中珠海占比34%。
接近华发股份的人士对观点地产新媒体表示，年内公司拿地金额为100亿元，未来将在继续深耕已进入城市的基础上，对选定的重点城市里选择合适的项目予以进入。
今年第一季度，华发在珠海、苏州累计新增2宗地块，拿地金额共计20.29亿元，其中苏州地块溢价率高达133%。“目前土地市场被炒热，公司在拿地层面也趋向谨慎，但算得过账还是拿下。”
外界预计，随着上海、广州、武汉等项目逐渐进入推货周期，华发股份2016年将拥有超过700亿元可售货值。目前，其在武汉已举行品牌发布会，宣称旗下四大楼盘将登陆武汉市场。同时，上海首个项目华发四季也于4月16日开放样板房。
李光宁回应投资者称，公司2016年新开盘项目较多，且多位于上海、武汉等城市，预计年内销售将有大幅度增长。
除此以外，股东资源支持等外延式扩张也被外界认为是华发股份扩张的途径之一。分析指，华发集团在珠海横琴自贸区拥有项目资源，若未来注资到上市公司，或许能促进华发股份增长。
不过就目前而言，华发集团仍仅局限于解决集团内部的同业竞争。珠海华发4月19日公告，华发集团将珠海香洲区华发城建国际海岸花园项目托管予公司，公司以1.5%计算销售管理费。资料显示，项目位于珠海市香洲区湾仔片区，占地面积约16.94万平方米，总计容建筑面积约59.4万平方米。
在网上业绩会上，面对投资者追问注资一事，华发股份管理层仅含糊表示，未来是否通过其他方式要根据项目发展情况及国资管理工作的相关要求而定。
