观点数据周报(北京区域10月13日-10月19日)：政策利好将成为北京楼市是否回暖的决定性因素。上周北京楼市的表现即是该观点的最好诠释。
受益于央行信贷放宽、普通住宅认定标准调整、公积金贷款新政等政策利好，北京10月13日-10月19日有10盘集中入市，供应量激增的同时成交量亦较为可观。
世联行数据显示，上周北京楼市一手房共成1691套，环比小幅上升4.77%；成交面积17.75万平米，环比上升15.71%；成交均价23056元/平米，环比上升3.28%；成交金额40.92亿元，环比上升19.50%。
亚豪机构市场总监郭毅分析称，支撑当前北京楼市成交的主要力量由刚需盘过渡为自住房项目，销售排名较前的项目中有4个自住房项目以及1个定向销售的恒大城项目，同样的现象自7月末首个自住房金隅汇星苑开始签约起已持续10余周。
市场观察
据亚豪机构统计数据显示，10月13日-10月19日北京共有10个楼盘集中入市，分别为2个刚需项目蓝光星华海悦城、首开香溪郡；5个中高端改善型项目金隅翡丽·蓝爵堡、远洋·傲北、天润香墅湾1号、泛海国际以及中冶德贤公馆；旅游项目龙湖长城源著以及2个自住房项目恒大御景湾和中铁建原香嘉苑。10个楼盘项目累计新增供应3879套，环比大涨近6倍。
值得注意的是，上周新增供应中自住房项目恒大御景湾供应1573套，占供应总量的40%。据称，该项目原预计10月17日至20日三天选房，在10月19日就宣告售罄，成为目前北京最快售罄的自住房项目。
恒大御景湾提供的1573套房源，包括一居室21套，二居室1207套，三居室345套，吸引到约6万人参与选房。在10月17日，第一天选房阶段，恒大御景湾就售出1100套房源，剩余的473套在第二天全部售出。
北京市场人士分析称，在自住商品房、信贷等多方因素形成的持续压力下，在下行周期时，刚需型购房者成为退潮最快的客群，造成今年以来刚需盘去化缓慢，库存节节攀升。
商业地产
本周商业地产关注位于朝阳东坝区域的金隅嘉品Mall。近期一直因自住房成为关注焦点的金隅嘉业虽然此前也跟万科合作过金隅万科广场，但彼项目主要由万科操盘。此次的金隅嘉品Mall则是由金隅嘉业完全自主操盘并且自持。
据了解，金隅嘉品Mall总建筑面积9.77万平方米，总用地面积1.76万平方米，地上规划建筑面积4.41万平方米，地下规划建筑面积5.36万平方米，分为地上5层，地下4层。项目总体业态规划融时尚购物、特色餐饮、休闲娱乐与生活服务为一体，该项目也是整个东坝地区首家大型高品质购物中心。
金隅嘉品Mall将引入12000㎡的BHG生活超市和4000㎡含巨幕厅在内的五星级保利影院，项目将于2015年开业。
土地市场
10月13日-10月19日，北京土地市场共成交4宗土地，总成交价达98.1亿。且四宗地都出现了较高溢价，最高达到56%。
10月17日，门头沟两宗宅地进入现场竞价环节。最终，两宗地块均以高溢价出让，总成交价达60亿元。
其中，门头沟区永定镇MC00-0015-0059等地块，由北京城建以25.9亿元和配建11.3万平方米自住房的代价获得，溢价率为40%；刨除需要配建的1.8万平方米公租房和11.3万平方米自住房面积，剩余商品房部分的楼面价为1.63万元/平方米。
该地块为R2二类居住用地、S4社会停车场库用地、A33基础教育用地；规划建筑面积20.1676万平方米，将配建建筑面积不少于1.8万平方米的公租房，挂牌起始价18.5亿元。
另一块地是门头沟永定镇MC00-0015-0068地块，最终由保利首开联合体以33.8亿元获得该地块，溢价率35.2%，楼面价约为1.42万元/平方米。
该地块为R2二类居住用地、F2公建混合居住用地、A33基础教育用地，规划建筑面积23.8274万平方米，挂牌起始价25亿元。
同时，该宗地居住用途建筑规模全部用于建设自住型商品住房，房屋销售限价为2.2万元/平方米，最大套型建筑面积不得超过90平方米。
稍早时候的13号，北京亦有两宗地集中成交，总成交价达38.4亿。
其中，北京市丰台区科技园区东区三期1516-62、63、64、65号地其它类多功能用地，由中铁建工旗下的北京诺城置业有限公司以25.8亿元收入囊中，溢价率达56%，折合楼面价为15718元/平方米。
该宗地位于西南四环外，丰台区花乡四合庄，将以“七通一平”形式供地。地块面积5.47万平方米，总建筑面积高达16.41万平米，挂牌出让起始价为16.50亿元，竞买保证金为5亿元。
此外，当日当代北辰联合体最终以12.6亿元拿下顺义区前进新城01-02-09、01-02-10、01-02-07地块，溢价率为40%。
该地块建筑控制规模为109346平米，用地性质以二类居住用地、住宅混合公建用地、托幼用地为主，在竞拍前收到了6次报价。
该地块将配建建筑面积不少于25300平米的“限价商品住房”，销售限价为13000元/建筑平米。剩余的59012平米居住用地全部用于建设自住型商品住房，房屋销售限价为18000元/平米，最大套型建筑面积不得超过90平方米。
宏观政策
据北京市住建委消息，北京市计划将自住房纳入保障房序列管理,组织专家审核规划设计,施工过程也将被网格检查覆盖。但自住房产权不变,仍然属于商品房。
北京住建委相关负责人称，由于政府对自住房价格、户型等进行了严格限定,因此与商品房市场运营规则有较大差异。他们将逐步把自住房纳入保障房管理体系,用更严密的管理来维护购房者利益,提高自住房品质,做到质价相符。
政府将研究自住房最基本的建设标准，而不能任由开发商确定。但自住房原有的政策都不改变,已经确定的自住型“商品房”性质也不会改变。
北京区域房地产项目一周销售数据(2014年10月13日-10月19日)
数据来源：北京市住建委、世联行、观点数据研究中心
