观点数据周报(北京区域2015年10月19日-10月25日)：北京楼市地市均不乏爆点，一边是七天七宗地共拍出172亿，同时还诞生了一个北京单价地王；另一边是昔日单价地王爆出两单均价为158177元/平方米的成交记录，市场神经高度亢奋。
据亚豪机构统计数据，10月第四周北京共成交商品住宅（不含保障房与自住房）1597套，成交面积18.02万平方米，环比分别增长35%、31%，成交套数也创造了近5周的新高。与此同时，商品住宅（不含保障房与自住房）成交均价为30803元/平方米，基本与之前一周持平。
亚豪机构副总经理高姗表示，基于今年来土地市场整体价格的飙升，未来北京纯商品住宅高端豪宅化趋势愈发明显。在这一背景之下，未来适合中端改善型需求的市场产品将持续稀缺，因此近期入市的中端产品均能取得不错销量。另外从供应特征来看，上周入市4个商住项目均告热销，因此预计未来数周成交特征中也将出现商住产品“挑大梁”的现象。
市场观察
10月19日-10月25日，北京住宅市场共有5个项目入市，相比之前一周减少3个。其中包括首开·煕悦汇、金融街长安中心、泰禾中央广场等4个商住项目，以及龙湖西宸原著玉府一个公寓项目。5个项目共新增商品住宅1264套，环比增长35%，预售许可面积10.3万平方米，环比减少8%。
其中，位于西三环的西宸原著，其推出的140-240平方米的平层产品——西宸原著玉府，蓄客1个月后于10月24日开盘。据称，项目当天首推产品全部售罄，共收金10亿。
据了解，该项目初次开盘的别墅项目亦实现了10亿元成交，至此西宸原著年内两次开盘合共有20亿元入账。
此外，伴随高地价的不断拍出，顶豪市场开始在成交中发力。刚刚摘帽北京单价地王的融创农展馆项目——北京壹号院在本周成交两套均价在158177元/平方米的房源。广渠金茂府的成交均价为112183元/平方米，而龙湖西宸原著其中一套住宅成交均价也高达120000元/平方米以上。
亚豪机构副总经理高姗认为，迫于未来大量10万+顶豪项目的潜在竞争，原本预计今年的顶豪项目纷纷开始加紧入市节奏，而在经历了近一年的蓄客蓄势之后，这些项目也以各自的独特优势吸引了不少目标客群，因此预计年底最后两月公寓豪宅市场将成为顶豪们的主战场。
商业地产
机构统计数据显示，10月19日-10月25日，北京商业市场成交81套，成交面积1.38万平方米，成交均价25595元/平方米，成交金额3.54亿元。写字楼市场成交38套，成交面积0.77万平方米，成交均价20583元/平方米，成交金额1.58亿元。
此外，根据戴德梁行的报告，2015年第三季，北京甲级写字楼核心商圈有效平均租金维持平稳态势，环比微涨仅0.2%至每月每平方米391.4元(约61.4美元)。
报告显示，北京甲级写字楼市场在第三季度迎来两个新项目，分别是位于中关村商圈的中航广场1期和位于亦庄的中航技广场，两个项目共为北京甲级写字楼市场带来318288平方米的优质办公空间，使得全市甲级写字楼总存量达到6,347831平方米。
土地市场
本周北京共出让7宗土地，成交土地金高达172亿元。
10月20日，中铁置业集团有限公司和中铁投资集团有限公司联合体以11亿元夺得丰台区花乡四合庄地块。该地块建设用地面积1.5万平方米，代征地面积7922.56平方米，建筑控制规模不大于6.04万平方米，地土地用途为B4综合性商业金融服务业用地，起始价7.1亿元。
10月20日同时拍卖的另一宗地丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号（教育用地），经过8家竞买人73轮竞拍地价，及31轮竞拍保障房面积后，由葛洲坝以总价49.5亿元，配建4.1万平保障房面积成功拿下，地块最终溢价率50%，楼面价5.4万元/平方米。
据计算，地块商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米，刷新了农展馆地块7.3万元/平方米的单价纪录，成为北京新的单价地王。
10月21日，碧桂园联合中国金茂以总价51.8亿元摘得丰台区花乡四合庄(中关村科技园丰台园东区三期)1516-28-A地块和四合庄1516-28-B地块，溢价率均超140%，综合楼面价2.9万元/平米。
此前一日中铁置业和中铁建联手拿下的北京市丰台区花乡四合庄(中关村科技园丰台园东区三期)1516-12-B地块，与碧桂园、金茂联合斩获的两宗地块位置邻近且综合条件基本相同，单价却仅为18244万元/平方米，一夜之间两家中字头的企业就在未来竞争中获得了将近1万元/平方米的优势，可谓赢在了起跑线上。
10月23日下午，经过68轮竞拍，龙湖平安兴昌联合体以总价14.2亿元、配建配建45600平米公租房的条件竞得北京昌平区南邵镇(中关村科技园区昌平园东区二期)0303-07地块，去除配建面积后楼面价2.75万/平方米（纯土地楼面价11686元/平方米），溢价率49.4%。
备受关注的北京顺义后沙峪地块以18.5亿元、配建79400平方米限价商品房、46900平方米自住型商品住房的条件拍出，竞得人为北京金隅旗下公司金隅大成。
泰禾集团也在当天以27.75亿竞拍价、配建49000平方米限价房的条件拍得北京南邵镇0303-54地块，溢价率50%，折合土地楼面价13231元/平方米，剔除保障房及其他共建面积，该地块的楼面价将达21000元/平方米。
政策与市
10月25日，北京住房公积金管理中心下发通知，自当日起，下调北京住房公积金存款利率，上年结转的公积金年利率为1.1%。
通知也说明，职工缴存的公积金存款利率分为两部分，当年缴存的公积金利率没有变化，仍然为0.35%。而上年结转的公积金利率，此前是1.35%，此次调整后下降到1.1%。
根据央行下发通知，此次降息中，个人住房公积金贷款利率保持不变。今天，北京住房公积金管理中心也并没有下发贷款利率调整的通知。这意味着公积金贷款仍然执行现利率，5年期以下贷款利率为2.75%，5年期以上的为3.25%。
10月23日，中国人民银行公布，自2015年10月24日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。
北京区域房地产项目一周销售数据(2015年10月19日-10月25日)
数据来源：北京市住建委、观点数据研究中心
